לא דמיינתם: בישראל באמת קשה יותר לקנות דירה

לומר שמחירי הדיור בישראל גבוהים מדי זה כמו להצהיר שהשמש זורחת ביום. האקסיומה הזו היא עובדה מצערת, שאותה נושא הצרכן הישראלי על כתפיו בשנים האחרונות.

מה שכן מעניין לבדוק הוא האם ועד כמה נטל הדיור הישראלי יוצא דופן לעומת מדינות וערים מרכזיות באירופה. אף שישראל נמצאת עמוק במזרח התיכון, בפירמת דלויט החליטו כי אנו שוק מעניין מספיק על מנת שניקח חלק במחקר שהם עשו, אשר בוחן קריטריונים ומאפיינים שונים בשוק הנדל"ן ב-17 מדינות מובילות באירופה, ומסכם את שנת 2014 בתחום.

המימון: 3 שנים בלבד לרכישת דירה בבלגיה

שוק הנדל"ן הוא שוק עתיר הון, ומכאן שהתפתחותו תלויה בראש ובראשונה בגופים המממנים. שיעורי המינוף וגובה הריבית המקומית יכולים ללמד על הסיכון הטמון בשוק, שכן ככל שהשוק יותר מאתגר ובעייתי כך הפרמיה שהבנק ידרוש (ובמקרה האירופי הריבית מעבר לשער היורוליבור - הפריים הישראלי), תהיה גבוהה יותר.

שלא במפתיע, השוק הרוסי המקרטע מככב בראש רשימה זו, ובו הבנק דורש פרמיה של 10% מהיזם על מנת לממן את הפרויקט. יחס ה-LTV (שיעור המימון ביחס לשווי הפרויקט) בשוק זה הוא בין הגבוהים, ועומד על כ-80%, לעומת ממוצע אירופאי של 68%.

השוק הישראלי ממוקם במרכז הטבלה עם פרמיה ממוצעת של כ-2.5%, הנמוכה מהממוצע האירופי, המתלכד אל פרמיה של 3.3% מעל היורוליבור. בתחתית הרשימה נמצא את בלגיה שם המרווח הבנקאי נמוך מ-2%, הרומז כי הסיכון בשוק זה מתון, נתון המקבל משנה תוקף גם לאור העובדה שהאזרח הבלגי נזקק לתקופת הזמן הקצרה ביותר, רק שלוש שנות שכר ברוטו בלבד, על מנת לרכוש דירה חדשה ממוצעת (70 מ"ר).

פורטוגל, הנמצאת בתקופה כלכלית מאתגרת, מספקת נתונים מימוניים מעניינים. הבנקים המקומיים דורשים את שיעור המכירות המוקדמות (PRE SALES) הנמוך ביותר, כ-10% בלבד, אך מפצים על הסיכון הנ"ל בדרישה לריבית גבוהה של כ-8% מעל היורוליבור. מציאות אפשר אולי למצוא בעיר הנמל הפורטוגלית פורטו, הנמצאת בתחתית דירוג הנבחנות, שם דירות חדשות נמכרות בממוצע בכ-860 אירו למ"ר - ממש מחיר מבצע.

איטליה: קודם כל תמכרו חצי פרויקט

באיטליה, שכמו פורטוגל, מסומנת בסימן אזהרה בגלל מצבה הכלכלי הרעוע, המערכת הבנקאית שמרנית בהרבה, ודורשת מכירות מוקדמות של יותר ממחצית הפרויקט על מנת לתת ליזם אור ירוק לליווי. מדיניות זו היא אחת הסיבות לכך שהמדינה מככבת שנתיים רצופות בתחתית הטבלה המודדת את היחס בין כמות יחידות הדיור שבנייתן נסתיימה לכל אלף איש, ולמעשה היא והונגריה היחידות שבהן היחס נמוך מ-1.

ישראל, על פי מדד יחידות הדיור שבנייתן נסתיימה, תופסת מקום של כבוד עם יחס של 6.1, פי 2 מהממוצע האירופי, אך המדד של התחלות הבנייה לכל 1,000 תושבים מציג נתון מאכזב יותר של 4.3, שאמנם מציב את ישראל מעל הממוצע האירופי, אך מציין ירידה לעומת נתוני 2013.

אירלנד: זינוק מטאורי

מהמחקר עולה כי ב-2014 חלה עלייה גורפת למדי במחירי הדירות החדשות ברוב השווקים. יחד עם זאת, נתונים אלה אינם מביאים בחשבון את שיעורי האינפלציה בשווקים וכן הבדלי שערים במטבעות המקומיים לעומת האירו. כמו כן, המחקר אינו מנטרל מגמות ייחודיות לאותה שנה. למשל, אם במדינה מסוימת נמכרו פחות דירות בפריפריה ויותר דירות במרכז, עליית המחירים שתופיע במחקר אינה מספרת את הסיפור המלא, שכן היא מוטה כלפי מעלה, בגלל הבדלי המחירים בין שני האזורים.

למרות הסתייגויות אלו ניתן לקבוע כי השוק האירופי החם ביותר, לפחות בהיבט של עליות מחירים, התנקז אל אירלנד, שם נרשם זינוק מטאורי של 31.7% במחירי הדירות החדשות. הפריחה הגיעה לאחר שנות קיפאון ומשבר פיננסי, וסביר כי השוק ימשיך לעלות בשנים הקרובות ולו בשל יחס יחידות הדיור ל-1,000 תושבים במדינה העומד על 342 בלבד, הנמוך ביותר מבין המדינות הנבחנות.

אנגליה תופסת את המקום השני עם עליית מחירים של 21.6%, ואילו ברוסיה נרשמו ירידות המחירים החריגות ביותר, של 16.6%, אשר שילובן עם פיחות של יותר מ-50% ברובל ביחס לאירו יכול לרמוז על הזדמנויות בשוק הדיור הרוסי למשקיע שאינו נרתע מסיכון רב.

בישראל נרשמה עליית מחירים של כ-11.6%, ובירושלים עמדה העלייה על 7.8%. בעניין זה אנחנו במרכז הטבלה האירופית, בין גרמניה לספרד.

ישראל: בולטת במחיר למ"ר

אף שמבחינת שיעור עליות המחירים ישראל אינה בולטת, הנתון האבסולוטי המגלם מחיר של מ"ר לאירו בולט, ומציב את שוק הדיור הישראלי במקום השני בטבלה, בין אנגליה לצרפת, עם מחיר ממוצע הגבוה מ-4,000 אירו לכל מ"ר בבנייה חדשה שנמכרה בשנת 2014.

תל אביב היא שמשכה את ישראל מעלה בדירוג הארצי. היא מוקמה במקום הרביעי, מיד לאחר לונדון, פריז ומינכן עם מחיר ממוצע של 6,042 אירו לכל מ"ר סחורה חדשה. אך כאמור, הנתונים מוטים מעט שכן אינם מביאים בחשבון את ייסוף השקל מול האירו ואינם משווים נכסים זהים.

אחד הנתונים הבולטים המחדדים את הבעיה הישראלית, מלבד המחיר האבסולוטי, הוא היחס שבין שווי נכס חדש ממוצע (דירת 70 מ"ר) לבין שנות העבודה שעל האזרח לעבוד כדי לרכוש נכס זה. בישראל, המופיעה במקום הראשון בטבלת הנטל, היחס מורה על כ-13 שנות שכר ברוטו, פי שניים מהתקופה הממוצעת בסקר, המסיק בין היתר, כי מחיר הנכסים בשוק ה"ציוני" גבוהים באופן מהותי מרמת שיווי המשקל הראויה. עם זאת, כדאי לזכור כי הנתונים מתייחסים לדירות חדשות בלבד, שהן רק מעט יותר משליש מדירות היד השנייה שנמכרו בארץ - ושהן בממוצע זולות יותר.

המסקנה היא כמובן שנטל הדיור על האזרח הישראלי קשה בהרבה מהנטל על מקבילו האירופי, הן בשל המחיר האבסולוטי והן בשל היחס שבין ההכנסה למחירים. עם זאת, שאר הפרמטרים מציבים את השוק הישראלי במיקומים בולטים הרבה פחות, ומעידים כי המחירים הגבוהים אינם תוצאה של כשלי שוק תקופתיים חד פעמיים שעתידים להיסגר, אלא נתוני פתיחה אובייקטיבים, המרמזים כי פתרון מהיר אינו נראה באופק.

"הפערים בהשוואה לאירופה, נובעים בעיקר מהמאפיינים הייחודיים לשוק הישראלי - קצב גידול אוכלוסייה הגבוה משמעותית ביחס לאירופה והיותה של ישראל מדינה קטנה וצפופה. פערים אלו ממחישים את הקשיים העיקריים העומדים בפני הממשלה, והעיקרי שבהם: הגדלת היצע הדירות באופן שיאפשר למתן את מחירי הדירות", אומר רו"ח דורון גבור, שותף וראש מגזר הנדל"ן ב-Deloitte ישראל. הוא מוסיף כי "על קובעי המדיניות לפעול כדי להגדיל משמעותית את היצע הדירות: להקצות יותר של קרקעות במחירים תחרותיים, לקצר הזמנים הנדרשים לקבלת אישורי בנייה, לתת תמיכה בתשתיות מתאימות ולהגדיל כמות העובדים בענף. בנוסף לאלו, חשוב גם לגבות את נותני האשראי בשוק, כדי לאפשר את גידול הפעילות הכלכלית הנדרשת בענף".

 אינפו דירות