שנה ל"צוק איתן": קבלנים מול תביעות דיירים בסכומי-עתק

רבים מאיתנו לא ישכחו את קיץ 2014. מדינה שלמה תחת איום רקטי, אזעקות, ריצה למקלט או לממ"ד, חדשות מסביב לשעון.

שנה אחרי כן, מאורעות הקיץ הקודם עדיין משפיעים גם על קבלנים שמנסים לספוג חודשיים של הפסקת עבודה באתרי הבנייה, ומתמודדים כעת עם איחורים במסירת הדירות ועם קנסות שעשויים להמשיך ולתפוח.

"מבצע 'צוק איתן' היה המשך של מבצע 'שובו אחים'. במהלך כל התקופה הוטל סגר על אזור יהודה ושומרון, ומנעו יציאה של 13 אלף עובדים פלסטינים. מרבית עובדי הביצוע מגיעים מאזור חברון, והם לא הגיעו לאתרי הבנייה", אומר אליאב בן-שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ. "נוסף לכך, רבים ממנהלי העבודה נקראו לשירות מילואים, וכל זה יחד גרם לעיכובים בקצב הבנייה ובמסירת דירות חדשות.

"מבחינה חוזית, קבלן מתחייב לתאריך מסירה של הדירה, ואם לא עמד בו, החוק מטיל עליו קנסות. הבעיה היא שהקבלנים נדרשים לשלם קנסות לדיירים בגלל דברים שלא היו תלויים בהם. סגר זו לא החלטה שלנו, וגם לא מלחמה. באשקלון, באשדוד ובשדרות אי-אפשר היה לעבוד, כי כל חצי שעה העובדים ירדו מהפיגומים. זה גרם לעיכובים, וברור שזה כוח עליון.

"פנינו למשרד הבינוי ולמשרד החשבת הכללית כדי שיתנו לנו הארכה במסירת דירות ולוחות זמנים של פרויקטים, כי מדובר בעיכוב שלא היה תלוי בנו, אולם לצערי, משרד הבינוי התעלם לחלוטין מהבקשה שלנו לתת הארכה גורפת לאתרים שהבנייה בהם התעכבה, והקבלנים עומדים מול תביעות דיירים על סכומי-עתק ומול שוקת שבורה".

מרשות המסים נמסר בעניין כי "בהתאם לתקנות שאושרו על-ידי ועדת הכספים של הכנסת בעניין הפיצויים לעסקים בעקבות מבצע 'צוק איתן', קבלנים, כמו יתר בעלי העסקים, זכאים לפיצויים באחד משלושת 'המסלולים הירוקים': שכר, הוצאות או מחזורים. זאת, למעט קבלנים שהכנסתם בשנים 2013-2012 חושבה לפי סעיף 8(א) בפקודת מס הכנסה, המתייחס לפרויקטים ארוכי-טווח מעל שנה. אלה היו זכאים להגיש תביעה במסלולי שכר או הוצאות, מתוך הנחה כי קבלן המבצע פרויקטים מעל שנה, מודע להכנסתו הסופית, שאינה מתבטלת אלא נדחית".

הסייג המסתתר בתשובת רשות המסים מגלה את הסיפור כולו: כיוון שאין פרויקט בנייה שנמשך פחות משנה - הקבלנים אינם יכולים לדרוש פיצוי.

"המדינה הבינה שיש בעיה, אבל היא לא רוצה לשלם", אומר בן-שמעון. "המדינה החליטה לתת פיצויים לעסקים שנפגעו במהלך 'צוק איתן' - אבל הקבלנים הוחרגו מכל פתרון שהוצע. הפיצוי שכל המשק מקבל נקבע לפי מחזור ההכנסות, ואם יש לחברה ירידה משמעותית במחזור, היא זכאית לפיצוי. אין סיבה שזה לא יחול גם על הקבלנים. זה לא כיס עמוק שאפשר לקחת ממנו הכול. למרות הניסיונות שלנו לפעול בנושא מול רשות המסים ועוד גופים, לא הצלחנו לשנות את המצב, ויש קבלנים שנפגעו בצורה קשה".

- למה אתם מצפים מהמדינה?

"מבצעי 'שובו אחים' ו'צוק איתן' נמשכו חודשיים. לכן אנחנו חושבים שנכון וצודק לתת הארכה גורפת של 60 יום לקבלנים בכל הקשור למועדי מסירה של הדירות, למרות שנזקי המבצע השפיעו באופן עקיף לתקופה ארוכה יותר. פרויקט בנייה תלוי לא מעט גם בצדדים שלישיים וספקי משנה, ויש אפקט דומינו שגורר מבצע כזה, שהעיכוב נמשך יותר זמן ממשך המבצע עצמו.

"גם היום, שנה אחרי, עוד יש פרויקטים שמושכים את העיכוב. יש כאן אבסורד שצריך לתת עליו את הדעת. החוק של איחור במסירה נוצר בזמן משבר חפציבה, והיום הוא מכה בקבלנים בגלל מבצע צבאי".

"אחרי המבצע נוצר 'בור' של 60 יום שבמהלכם לא סיפקו לנו סחורה", מסביר בעל תפקיד בכיר באחת מחברות הנדל"ן למגורים הגדולות. "אי-אפשר פתאום לספק לכולם את כל החסרים בבת-אחת, אז המחסור הזה ממשיך להתגלגל, והפער נהיה גדול יותר מאותם 60 יום. זה מוביל אחר-כך לתקופה ארוכה יותר של איחור במסירת הדירות, והקבלנים נדרשים לשלם קנסות לבעלי הדירות על האיחור".

"4,500 דירות"

בכיר בחברה אחרת אומד את היקף הנזק הכספי שהאיחורים במסירה עשויים לגרום ליזמים ולקבלנים: "אם יש 4,500 דירות שהתעכבו בגלל 'צוק איתן', ולכל איחור צריך לשלם שכר דירה על-פי החוק שהוא נניח 4,000 שקל, כולל עוד תוספת של הפיצוי שמגיע לדייר על האיחור על-פי החוק - זה מגיע גם ל-6,000 שקל.

"לא מדובר רק באיחור של 'צוק איתן' ו'שובו אחים', אלא עוד חודשיים לפחות של חוסרים נגררים, וזה מגיע בסופו של דבר לעלות מצטברת של למעלה מ-100 מיליון שקל שכביכול צריך לשלם עם איחורי מסירה. זה הרבה מאוד כסף, ובגלל זה היו אחרי המבצע לא מעט דרישות לפיצוי מצד הקבלנים, אבל הן לא נענו".

"יש צד חיובי: הבועה בתל-אביב הבינה שהדרום נמצא על המפה"

יש גם מי שמסתכל כעת על חצי הכוס המלאה וסבור כי הקיץ האחרון ומבצע "צוק איתן" גם תרמו באופן עקיף לדרום הארץ.

עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל, מסבירה כי יישובי הדרום כבר התאוששו מחודשי הלחימה, והעסקאות נמשכות: "ל'צוק איתן' היה צד אחד חיובי - הבועה בתל-אביב הבינה שנתיבות, שדרות ואופקים נמצאות על המפה, והן חלק ממדינת ישראל.

"ראינו גם יותר אהדה בעקבות 'צוק איתן'. יש יותר פריחה כלכלית בתחום המסחר, ונפתחו מקומות תעסוקה. הרבה משקיעים עברו לקנות נדל"ן להשקעה, כי הבינו שיש הטבות מס משמעותיות של 11%, וזה רבע שעה נסיעה מבאר-שבע או מאשקלון".

במקביל, עולה המודעות - וגם הדרישה - לממ"דים בקרב כל מי שרוכש דירה למגורים, ופחות בקרב רוכשי דירות להשקעה.

לדברי חדד, "יש הרבה יותר מודעות לממ"דים, וביקוש הרבה יותר רציני מצד מי שגר בדירה. בנתיבות, למשל, יש היום הבדל של כ-250 אלף שקל בין דירה עם ממ"ד ובלי ממ"ד. משקיעים דווקא פחות מקפידים על זה, כי הם לא גרים שם ויודעים שימצאו שוכרים בכל מקרה.

"אנחנו רואים גם שינוי גישה בקרב מי שרוכש קרקע לבנייה עצמית. בעבר כשאנשים היו מתכננים בעצמם, תמיד היו בונים ממ"ד כי חייבים, אבל הוא תוכנן להיות מזווה או מחסן. היום מתכננים אותו כחדר פנוי למקרה הצורך. הראייה השתנתה לגמרי. גם בפרויקט שלנו של צמודי קרקע בעיר שינינו תכנון והעברנו ממ"ד גם בקומה השנייה, ליד חדרי המגורים. כך נוצר מצב שיש ממ"ד בקומה שנייה וגם מרחב מוגן בקומה הראשונה".

- איך פתרתם את האיחורים במסירה בעקבות הקיץ שעבר?

"אחרי שנגמר המבצע, נתנו 'פוש' בבנייה. גם רוכשי הדירות הבינו את הסיטואציה, והאיחור במסירת הדירות היה של חודשיים בערך, וזה במסגרת הגרייס. לא ביקשנו פיצוי על התקופה הזו, כי אמרנו שזו התרומה שלנו למאמץ המלחמתי.

"מבחינה נפשית קצת יותר מוכנים לדברים הללו, אבל כל פעם מחדש צריך להתמודד עם זה, וקל זה אף פעם לא יהיה. אני חושבת שמקומות בדרום התאוששו עד הפעם הבאה, ונקווה שבפעם הבאה זה יהיה יותר קצר".

ג'קי אביסרור, סמנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו, שבונה בין היתר פרויקטים למגורים בבאר-שבע, באשקלון, באשדוד, ביבנה וברחובות, ציין כי למבצע 'צוק איתן' לא הייתה השפעה ארוכת-טווח על ענף הנדל"ן בדרום ובשפלה. "בעוד שבמבצע 'עמוד ענן' הקבלנים חוו גם ירידה בביקושים לדירות בערי הדרום וגם ירידה זמנית במחירים, הרי שב'צוק איתן' קהל רוכשי הדירות גילה חסינות. רוכשי הדירות הבינו שסכנת הטילים אינה מאיימת רק על יישובי הדרום, ולכן זה לא מנע מהם לסגור עסקאות כשהמבצע הסתיים.

"נוסף לכך, בתקופת 'צוק איתן' חלק מרוכשי הדירות עדיין המתינו למימוש תוכנית מע"מ אפס, וכאשר המלחמה הסתיימה, והממשלה נפלה, ראינו התנפלות חסרת תקדים על הדירות, שפיצתה על הירידה בביקושים".

- הגשתם בקשה לפיצויים?

"לא. נכון שבזמן המבצע משרדי המכירות והאתרים הושבתו, ונגרמו נזקים, אבל ההליך לדרישת הפיצויים היה כל-כך מסורבל, שהחברה שלנו ועוד חברות קבלניות כלל לא הגישו את דרישות הפיצויים".

"מתכוננים למבצע הבא"

מתוך הנחה שמבצעים ומלחמות עוד יחזרו בעתיד, היזמים והקבלנים כבר מתכוננים לפעם הבאה. כדי להימנע מתסבוכת משפטית או מתשלומי קנסות על איחורים כפי שקורה עכשיו, החליטו חלק מהיזמים לעדכן את חוזי המכר, כך שיכללו התניות נוספות שלא היו קיימות עד כה.

"המבצע הבא יגיע, זו לא שאלה של אם אלא של מתי, ואנחנו כבר מתכוננים לזה", אומר אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק של מנרב פרויקטים. "לסעיף שמדבר על כוח עליון, ותמיד כלל מלחמה, סגר כללי ועוד, הכנסנו עכשיו גם את המילים 'מבצע צבאי'. אם המדינה החליטה לא לקרוא ל'צוק איתן' 'מלחמה' - וכולנו מבינים למה - זה לא אומר שאנחנו צריכים לשלם על זה את המחיר. היה כמעט גיוס כללי, והעורף לא תפקד כבשגרה, זה לא מצב רגיל.

"בכל חוזה סטנדרטי של כל יזם יש מה שנקרא 'אי-עמידה בהתחייבות כתוצאה מצד ג''. זה סעיף רחב מאוד, שכולל הרבה סעיפים כמו שביתות או עיצומים במשק, אילוצי רשויות, סגר מתמשך וכדומה. עכשיו נוסף סעיף חדש בעקבות 'צוק איתן'. המחוקק או המדינה לא נתנו על זה את הדעת, אז אנחנו מתייחסים לזה עכשיו במסגרת החוזה, כדי שנהיה מוכנים בפעם הבאה".