פסק דין עקרוני: רכישת קניון פעיל אינה חייבת במס רכישה

פשרות עם רשות המסים הם דבר שבשגרה. חברות רבות שוקלות כמה יעלה להן המאבק המשפטי, ולעתים בשל שיקולי עלות-תועלת משתלם להן להתפשר. גם רשות המסים מבצעת שיקול דומה - וכך, חיובי מס של מיליוני שקלים נסגרים לעתים במשרדי הרשות, מבלי שהגיעו לכותלי בתי המשפט.

ואולם, לפעמים משתלם לנישומים להילחם. כך הוכח במקרה של חברת אשטרום, שלאחר כ-8 שנים של מאבק מול רשות המסים הצליחה לחסוך מס בהיקף של כ-8.5 מיליון. זאת, לאחר שבית המשפט המחוזי קבע אתמול (ב') כי היא לא תחויב במס רכישה בגין רכישת קניון בת-ים משופרסל, וזאת בניגוד לעמדת רשות המסים.

על-פי חוק, מס רכישה מוטל בישראל על רכישת מקרקעין בלבד. רכישת מניות של חברה המחזיקה נדל"ן או עסקאות דומות אינן מחויבות, ככלל, במס רכישה.

ואולם, לכלל זה יש יוצא מן הכלל: החוק מגדיר סוג מסוים של חברות כ"איגוד מקרקעין", ועל מכירת המניות שלהן מוטל מס רכישה. זאת, כיוון שמדובר בחברות שהנכס היחיד שלהן הוא מקרקעין, ולכן מכירת המניות שקולה למעשה למכירת המקרקעין עצמם.

חברת אשטרום נכסים וחברת שופרסל החזיקו במשותף - 50% כל אחת - בקניון בת-ים, באמצעות חברת קניונים לישראל. באפריל 2008 רכשה אשטרום - באמצעות זרוע הנדל"ן המניב שלה, אלדר נכסים - את חלקה של שופרסל (50%) בקניון בת-ים, תמורת 157 מיליון שקל, והפכה לבעלים המלאים בנכס.

בדוחות שהגישה לרשות המסים לאחר הרכישה, דיווחה אשטרום למנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב על הרכישה, אך הבהירה כי כיוון שחברת קניונים לישראל אינה מהווה "איגוד מקרקעין" היא אינה חייבת במס רכישה.

מנהל מיסוי מקרקעין בתל-אביב דחה את טענת אשטרום והוציא לה שומה מס, בה נקבע כי חברת קניונים לישראל היא "איגוד מקרקעין", וכי העברת מניות האחזקה בקניון מהווה "פעולה באיגוד" החייבת במס על-פי חוק.

בהמשך דחתה רשות המסים את השגתה של אשטרום על השומה.

פעילות עסקית

אשטרום ערערה על החלטות אלה לבית המשפט המחוזי, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

באמצעות משרד עורכי הדין זיו שרון טענה החברה כי חברת קניונים לישראל שבבעלותה המלאה היא חברה רגילה, ולא איגוד מקרקעין. זאת, משום שאמנם לחברה יש פעילות כלכלית-עסקית מהותית של הפעלת הקניון, אך יש בידיה גם נכסים בלתי מוחשיים מהותיים (ניהול, ידע, מותג וכו'), שאינם טפלים לייצור הכנסתה ותורמים לתוספת תשואה בגין המקרקעין.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב טען כי המבחן אותו קבע המחוקק בהגדרת "איגוד מקרקעין" הוא מבחן נכסי בלבד, ושאלת קיומה או אי-קיומה של פעילות עסקית לא רלבנטית.

לטענתו, כל עוד נכסי המקרקעין של חברת קניונים לישראל מנוצלים בשימוש היעיל והטוב שלהם, הרי שהפעולה באיגוד משקפת בעקיפין השקעה בפוטנציאל הכלכלי שבהם המהווה חלק בלתי נפרד מהנכס עצמו.

לפיכך, רשות המסים טענה כי אין לפצל משווי המקרקעין את פירות הפעולות הנעשות לשם שימוש בהם, דבר המצדיק הטלת מס רכישה על מלוא שוויו של הנכס.

נכס בלתי מוחשי

בית המשפט המחוזי, בשבתו כוועדת ערר בראשות השופט אלטוביה מגן, דחה את עמדת רשות המסים וקבע כי חברת קניונים לישראל אינה "איגוד מקרקעין".

נקבע כי החוק המגדיר "איגוד מקרקעין" לא התכוון לכלול בתוכו איגוד המחזיק בקניון כדוגמת קניון בת-ים, עם ניהול מורכב ומסובך (הכולל צוות עובדים של כ-15 איש), עם פעילות עסקית ממשית, אקטיבית ובעלת ערך, עם ידע ייחודי שנצבר בניהול קניון, שיווק ופרסום, ארגון אטרקציות ומופעים לשם יצירת חווית קנייה ומשיכת קונים, קניון פעיל עם "עסק חי" ותוסס המניב רווחים נאים לבעליו וכיוצא באלה.

על כן, צוין בפסיקה, "קשה לומר שהמדובר ב"איגוד מקרקעין מובהק כגון איגוד בית או מגרש" (או בלשון בית המשפט "חברת גוש-חלקה") שאליו כיוון המחוקק".

בפסק דינו של חבר הוועדה, רו"ח צבי פרידמן, שהתקבל ברוב דעות - בהסכמת חבר הוועדה רו"ח אלי מונד, אך תוך שמיעת דעתו המתנגדת של שופט המיסוי אלטוביה מגן - נכתב: "אין לי ספק כי לקניון בת-ים, שהינו קניון פעיל ומשגשג, ישנו 'נכס' בלתי מוחשי, הקרוי 'העסק כעסק חי' (Going concern), שמעלה את שוויו לעומת קניון חדש באותו מקום. ניתן לקרוא לנכס זה מוניטין, מותג, ידע, ניהול עודף, שותפות ברווחי הפדיון של החניות בקניון וכיוצ"ב. אין לי גם ספק כי נכס זה הינו 'נכס' נפרד מהמקרקעין עצמם, וכי הוא משמש את האיגוד (חברת קניונים לישראל) לייצור הכנסתו ואינו טפל למטרותיו העיקריות".

המטרה העסקית העיקרית

השופט אלטוביה מגן סבר, בדעת מיעוט, כי יש לדחות את הערר ולחייב את החברה במס רכישה. "טענת אשטרום, לפיה יש בידי החברה נכסים בלתי מוחשיים המוציאים אותה מהגדרת 'איגוד מקרקעין', נראית מלאכותית שהרי הנכסים עליהם מצביעה העוררת - בהם: שירותי ניהול, הסכמי שכירות, ידע, 'מותג' והון אנושי - טבועים כולם בפעילות ההשכרה, שהיא היא המטרה העסקית העיקרית אם לא היחידה של החברה, כבעלת קניון בת-ים", כתב השופט מגן בהכרעתו.

ואולם, כאמור, הערר של אשטרום התקבל ברוב דעות שאר חברי הוועדה.

כיוון שפסק הדין לא התקבל פה-אחד, ניתן להניח כי עוד לא נאמרה המילה האחרונה מצד רשות המסים, ויוגש ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון.