מילגרום: "תוכנית מחיר למשתכן מסוכנת לענף הנדל"ן"

הבשורה הגדולה של משה כחלון, שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור, היא החייאת מודל "מחיר למשתכן", במסגרתה הקבלנים מתחרים בניהם במכרז על מחיר דירה סופי הזול ביותר בהינתן קרקע מסובסדת (עד 80% ממחיר השוק) ולא על מחיר הקרקע הגבוה ביותר. רק לאחרונה פורסמו המכרזים הראשונים בשיטה זו, וכחלון כבר הכריז כי כל מכרזי המדינה בשנתיים הבאות יהיו במסגרת זו.

מרבית התגובות בקרב אנשי הנדל"ן והכלכלנים מתונות, ודאי בהשוואה לסערה שפרצה כשיאיר לפיד הכריז על תוכנית מע"מ אפס. רבים רואים במחיר למשתכן סיכוי אמיתי לבניית דירות מוזלות בהיקף שישפיע על כל השוק.

לא כך דוד מילגרום. מי שכיהן בעבר כראש אגף תקציבים במשרד האוצר ומכהן היום כמנכ"ל חברת בסס"ח, הנותנת ביטוח אשראי לעסקים, מתעקש שהתוכנית שגויה ומזיקה.

"העבודה שלי היום היא לבטח אשראי של ספקים. אנחנו מבטחים מצב שבו לקוח לא ישלם את התמורה שמגיעה לספק בין מחמת חדלות פירעון של הלקוח ובין מחמת קשיים כלכליים. יש לנו חשיפה בהיקף של כמיליארד שקל לספקים של חומרי בנייה, למשל, ואנחנו צריכים לעשות ניתוח לגבי רמת הסיכון של הענף. הגענו למסקנה שרמת הסיכון צפויה לעלות, למרות שהיו לנו ציפיות שרמת הסיכון תרד".

- למה הנחתם מראש שהסיכון עומד לרדת?

"כי יש באמת צורך בדירות, והענף יכול לפרוח ולשגשג. הגענו למסקנה שהיכולת הכלכלית של הממשלה גרמה לכך שרמת הסיכון דווקא נוסקת, ואנחנו נערכים לזה עכשיו. בניגוד לתוכניות המקוריות שלנו, אנחנו מתכוונים לצמצם את החשיפה בענף. מן הסתם, גם מבטחי המשנה, כתוצאה מהניתוח הזה, יידרשו לפרמיות גבוהות יותר. וחשוב להדגיש שבסס"ח מתייחסים להיקף צנוע יחסית, אבל אם הבנקים, החשופים בעשרות מיליארדים, יגיעו למסקנה דומה, צפויה בעיה עצומה בענף. כי הענף באמת זקוק לחמצן, גם לביטוח אשראי, אבל לא פחות מכך למימון, ולכן זה מטריד".

- מאיפה מגיעה הפסימיות הזו?

"הדאגה המרכזית שלנו היא מכוונתו של שר האוצר לפרסם את כל המכרזים במסגרת מחיר למשתכן. ההחלטה שכל הדירות או רוב הדירות, או רוב יחידות הקרקע, שתשווק רשות מקרקעי ישראל, יצאו במסגרת של מחיר למשתכן, צפויה לעלות בצורה משמעותית את רמת הסיכון בענף".

צבא של מפקחים

מילגרום מכיר היטב את שיטת מחיר למשתכן. שר השיכון בנימין בן אליעזר השיק את התוכנית הזו לראשונה באמצע שנות ה-90, זמן קצר לפני שמילגרום נכנס לתפקידו כראש אגף תקציבים במשרד האוצר.

כדי לנמק את התחזית הפסימית שלו, הוא מציג כעת כמה סיבות מרכזיות לכך שתוכנית מחיר למשתכן שבה תולים הזוגות הצעירים את תקוותם - מסוכנת לענף. מדוע, למרות הרצון הטוב להשפיע על מחירי הדירות, פרסום כל המכרזים בשיטה זו עשוי לגרור לתוצאה הפוכה.

"הסיבה הראשונה היא מה שאני מכנה הסיכון הביורוקרטי", מסביר מילגרום. "יש משהו שנראה תמים לכאורה, תיקון קטן במכרז המינהל (רמ"י). במקום לכתוב שההצעה היא למחיר הקרקע, ומי שיזכה הוא מציע המחיר הגבוה ביותר, צריך לכתוב שמחיר הקרקע נקבע כמחיר שוק במכרזים האחרונים, נניח 500 אלף שקל, ומזה צריך להוריד 200 אלף שקל מלאכותית ולקבע את המחיר ב-300 אלף שקל. זה נתון, ועכשיו תתחרו על המחיר. זה נשמע פשוט, אבל השינוי הוא דרמטי. במקום להישאר משווקת קרקע תמורת תשלום ולצאת מהעסק, הממשלה מכניסה את עצמה למקום האחד והיחידי שאסור לה להיות בשום פנים ואופן - בין המוכר לבין הרוכש".

- למה זה כל כך גרוע?

"כי ברגע שקבעו מחיר לדירה, וקבלן זכה כי נתן את המחיר הכי נמוך לדירה, באותה נשימה המדינה צריכה להגדיר מהי דירה, כי אי אפשר להגדיר מחיר בלי להגדיר את המוצר. אז עכשיו המדינה צריכה להיכנס ולהגדיר מהי דירה, מהי דירה מושלמת, האם זה כולל מטבח כזה, גימור כזה, גימור אחר, גימור פה, גימור שם. מדובר באין סוף פרטים. אבל זה לא סוף הסיפור, כי כדי לבדוק שאכן כל הדברים אכן נעשים על פי ההגדרות שלה, היא צריכה גם לפקח - היא צריכה צבא של מפקחים. ואם יש מפקחים, המדינה תצטרך גם ליצור סנקציה על קבלנים שלא יעמדו בדרישות הללו. איך יוצרים סנקציה כזאת? מבקשים מהקבלנים שמשתתפים במכרז הרבה ערבויות. הערבויות הללו צריכות להגיע מהבנקים, זה עולה כסף, זה על חשבון קו האשראי שלהם למימון. והכי גרוע, יזם שרוצה להיכנס למחיר למשתכן, חייב להביא בחשבון שהוא מסתבך עם הממשלה. הוא חשב שהוא מציע הצעה, והממשלה יוצאת מהתמונה, אבל באים אליו פקחים, מחלטים לו ערבויות, עושים לו את המוות, תובעים אותו כי הוא לא עמד בדרישות, כל היום יורדים לחייו. זה סיכון עצום.

"אנחנו כמבטחי אשראי או מממנים רואים את זה כסיכון ביורוקרטי, מורכב מאוד, שמחריף את רמת הסיכון בענף. סיכון שלא היה עד היום, כי אמנם המינהל זה ביורוקרטיה, וכמובן שראוי לצמצם אותה, אבל עדיין זו ביורוקרטיה בצד של שיווק הקרקע וזהו. אחרי ניסיון מר כל כך להוצאת המדינה, בעשרות שינויים מבניים, מענף הנדל"ן, ואחרי שהכנסנו את השוק הפרטי, והשוק מתפקד היטב, עכשיו מכניסים את המדינה למקום האחד והיחידי שאסור לה להיות בו. זה פשוט כאב לב".

מילגרום מזכיר בעיה נוספת שעשויה להכניס את הקבלנים והיזמים למערבולת ביורוקרטית - ההגרלות לזכאים: "יצאו מכרזים וייבנו דירות זולות. יש ביקוש של זוגות צעירים שפתאום ידעו שבאזור הזה יש דירות נמוכות ממחיר השוק, אז המדינה תצטרך גם להקים מפעל הגרלות. יש פיס, יש לוטו, ויהיה מפעל ההגרלות של משרד האוצר. תתקשר אראלה ממשרד האוצר להודיע, 'אני שמחה להודיע לך שזכית בדירה בפרויקט של מחיר למשתכן'. וגם כאן עוד לא ברור האם דירה בקומה ראשונה או בקומה שמינית יהיו באותו מחיר. ומה זה ייצור? מסחר לא פורמלי, כדי להחליף מיקומים, או לקבל מיקומים. ייווצר שוק שחור. ואגב, החברות שיינזקו הכי הרבה הן דווקא החברות המסודרות, כי אצל הקטנים הדברים יסתדרו איך שהוא".

מילגרום תוהה מה יקרה כשכל הזוגות הצעירים וכל הזכאים לדירות המוזלות, שמספרם עומד על עשרות אלפים, ייגשו להגרלות, אבל רק חלק קטן מהם יזכה בהן: "האוצר חושב שהוא יקבל מחיאות כפיים", הוא מסביר, "אבל צריך לזכור שעל כל אחד שיקבל טלפון מאראלה החדשה, יהיו שלושה או ארבעה שיקבלו טלפון שיבשר להם שלמרות שהשתתפו בהגרלה, הם לא זכו. ואלו שלא זכו יצעקו, ויכעסו על האוצר. מי שרצה להיטיב עם הציבור ימצא את עצמו מותקף".

אפס גמישות לקבלן

הסיכון השני שבסס"ח מביאה בחשבון ושהוביל את החברה למסקנה שהסיכון בענף עומד לעלות, קשור לעובדה שמכרזי מחיר למשתכן מובילים לצמצום משמעותי בגמישות שיש ליזמים ולקבלנים.

מילגרום: "היום הקבלן רוכש דירה במחיר קרקע מסוים, אבל עד שהוא סוגר את חשבון הרווח וההפסד מהפרויקט יש לו המון דברים שהוא יכול להשפיע עליהם. עלויות הבנייה, מחיר הדירה, שיווק הדירה, איכות הבנייה שגוזרת את מחיר הדירה, יש פה גמישויות. במחיר למשתכן הקבלן סנדל את עצמו בכל הפרמטרים, למעט דבר אחד - עלויות הבנייה. זה מאוד מסוכן, כי בעצם קושרים את ידיו של קבלן שיש לו היום לא מעט דרגות חופש כדי לכלכל את צעדיו ולהגיע בסופו של דבר לרווח. הוא קשור רק לפרמטר אחד של עלויות, וחלילה וחס לחשוב איזה מוטיבציות זה גם נותן לו בנושא הזה, ומה עלול לקרות אם תהיה התדרדרות, וזה גם סיכון, באיכות הבנייה, ויהיו תביעות כנגד הקבלנים על איכות הבנייה. אם מחירי הברזל יעלו למשל, או ירדו, אין לך גמישות, אתה לא יכול להגיב. אתה נעול עם המחיר לעוד שנתיים-שלוש עד שהדירה תהיה בשוק. זו חשיפה שהקבלן לוקח על עצמו".

סיבה נוספת שמעלה את הסיכון בענף, אבל ספק אם תטריד את מחוסרי הדירה המחכים לדירה בהישג יד, היא לאותם יזמים וקבלנים ש"תקועים" עם קרקע שנרכשה במחיר מלא לפני התוכנית של שר האוצר. "מה יקרה עכשיו לכל מי שעד היום נענה לקריאה ורכש קרקעות במחיר שוק? בכל עשרות השנים האחרונות, היזמים והקבלנים ראו מחיר שוק, חישבו את הרווח הרצוי, עשו חשבון של העלויות וזהו. עכשיו, מה הם יעשו? הם תכננו על המחיר אחד, מחיר השוק, ופתאום המדינה באה ומחלקת בונבונים. ובגלל הבונבון לא פונים אליו, אלא פונים לקרקעות המדינה, ליזמים שרוכשים במחיר מופחת. הקבלן או היזם הזה נמצא עכשיו במילכוד. אם הוא יוריד את המחיר הוא יכול להתרסק כלכלית ולהגיע לפשיטת רגל".

- ובכל זאת, אחרי שהמחירים עלו ב-100% בתוך 7 שנים, מותר למדינה לבוא ולהתערב.

"עדיף שמשרד האוצר יוביל הכרזה שאומרת בפשטות, 'רבותי אנחנו כבר למודי לקח, אנחנו מפסיקים כל פעולה בתחום הביקוש'. הביקוש שיתנהג בהתאם לביקוש, אין אפשרות לכבוש אותו לאורך זמן וכל התערבות בביקוש יוצרת בלי סוף עיוותים. אין קיצורי דרך. באוצר יצהירו שהם את מחיר הדירות רוצים להוזיל על ידי הגדלת ההיצע, וכדי להגדיל את ההיצע הם יושבים עם כל היזמים והקבלנים בארץ, יום יום, שעה שעה, שואלים כל אחד איפה החסמים, מה הבעיות, מה המגבלות, מנסים לפתור את הבעיות. כאן חסר מחלף, כאן חסר פיתרון של ביוב, כאן יש בעיה עם ראש הרשות שמסרב ועוד. צריך להאיץ תמ"א 38 ופינוי בינוי, צריך לתת לשוק לפעול, להגדיל ההיצע, וזה יוביל לירידה הדרגתית של המחיר. בהחלט יש מקום לירידה הדרגתית טבעית".

קונים בין שיהוק לשיהוק

סיבה נוספת לבעיה בתוכנית מחיר למשתכן נעוצה לדברי מילגרום במה שהוא מכנה "שיהוקים" של ענף הנדל"ן. מילגרום מתכוון לתקופות שבהן השוק עולה בחדות או יורד בחדות מסיבות מלאכותיות ורגולטוריות (כמו ההכרזה על מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה, שגרמה לשוק לעבור למצב המתנה ולשחרור מהיר של הביקושים עם ביטולה).

לדברי מילגרום, גם התוכנית הנוכחית עשויה להוביל את השוק למצב דומה: "אם הודיעו לאדם שזכה בדירה מוזלת ולארבעה או חמישה אחרים הודיעו שלא זכו, יש שתי אפשרויות. או שהם יגידו 'לעזאזל המדינה, אני אלך לקנות עכשיו במחיר מלא בשוק', או שיגידו 'אנחנו מחכים'. אם הם יחליטו לחכות לסיבוב הבא, זה בדיוק הגיהוק שייווצר. הם יעצרו את השוק. השוק ייכנס לקיפאון - אותם אנשים יפסיקו לרכוש דירות יד שנייה, או דירות שמנסים לשווק אותם שלא במסגרת מחיר למשתכן, על קרקע פרטית וכדומה. הכל ייעצר וכולם יחכו לראות מה יהיה.

"במקביל, עם ישראל לא אוהב להיות פראייר, וזה עשוי להגדיל את הביקוש לדירות המוזלות. גם כאלה שלא רצו בכלל לקנות דירה, ושכרו דירה בשקט ובשלווה, מחר יהיו לחוצים ויגידו 'יש הזדמנות לזכות בפיס הזה'. זה לא בריא וזה גם מגדיל את הסיכון בשוק. אגב, אנחנו רואים סימנים לשיהוקים הללו, בכל מיני צעדים שמטפלים בצד הביקוש במקום בצד ההיצע. דוגמא עדכנית היא העלאת מס הרכישה שגרמה שוב לשיהוק".