חוזרים על טעויות של אחרים

בשנת 2007 ירד שוק הנדל"ן בארה"ב בכ-30%. באירלנד, עודף הבנייה היה כל כך בוטה, שהיו שכונות שהעדיפו להגיע אליהן עם בולדוזרים ולהוריד אותן מאשר להשאירן כעדות לחוסר התכנון והחשיבה.

האם אנחנו חייבים לחזור על טעויות אחת-לאחת, או שאפשר ללמוד מניסיון של אחרים?

אם היינו בוחרים ללמוד מניסיון של אחרים ולא לחזור על כל הטעויות לבד, יכולנו להסתכל על שוק הנדל"ן האמריקאי בעשור האחרון - מ"דירה בבעלות כל חסר בית", אימרה שהובילה את המערכת לאפשר לאנשים לקנות בית עם הון עצמי של 3,000 דולר ומשכנתא על השאר, לירידה חדה בשיעור הבעלות על בתים ועליה חדה בשוק השכירות; מרמה בה 64% מבתי האב בשנת 1994 היו בעלי בתים ל- 70% בשנת 2004 וחזרה כל הדרך עד ל-64% בשנת 2014.

שוק הנדל"ן בארה"ב עבר שינוי דרמטי, המשקף במידה רבה את השינויים בחברה ובתעסוקה. פעם האידאולוגיה שם קידמה בעלות על בתים, כי לאנשים עם בית יש מחויבות גדולה יותר לשכונה בה הם גרים, לשכנים שלהם, למקום עבודתם ולמשפחתם (וגם כי בדרך כולם הרוויחו מלא כסף). זה לא עבד. לא כי האידיאולוגיה פגומה אלא כי הכלכלה לא הייתה מספיק חזקה - לא בהיבט של יציבות תעסוקתית ולא בהיבט של נטל החוב.

האמריקאים יכלו להציע בית לכל פועל, כל עוד קצב בניית הבתים סיפק עבודה לכל פועל. כשקצב הבניה ירד, כשהמימון הסתבך, כשמקומות תעסוקה נוספים לא קלטו עובדים או לא שילמו מספיק כדי שבית החלומות יהיה בר השגה, הבית התברר כבית קלפים וקרס. ואיתו, בגלל מבנה החוב, קרסה גם הכלכלה הגלובלית כולה.

קודם בונים, אחר כך מתכננים

במדינת ישראל הגענו כבר לנקודת השיא האמריקאית, וזה עוד לפני שהתחלנו להתאמץ. ליותר מ-70% מבתי האב במדינת ישראל יש בעלות על דירה אחת לפחות. לכ-9% יש יותר מדירה אחת. להרבה מאוד משקיעים מחו"ל יש לפחות דירה אחת בישראל.

זה לא מספיק לנו. בין אם בגלל החלום הציוני של "נלבישך שלמת בטון ומלט", או בגלל היעדר מבוגר אחראי. הדרישה הציבורית לכך שהילדים שלנו יוכלו להבטיח לעצמם דיור בר-השגה במחירים שפויים מתרגמת לפופליזם פוליטי הפועל להורדת מחירי הנדל"ן. הורדת מחירי הנדל"ן מתרגמת בשפה הפוליטית לבנייה מהירה, תוך דילוג על ועדות, אישורים, תכנון וכל מה שיגרום לנו להצטער על המהלך אחר כך.

תשאלו את תושבי אשדוד מה קרה לים שלהם כשקודם בנו ואכלסו בתים ורק אחר כך חיברו את מערכות הביוב למערכת טיהור השפכים; תשאלו את תושבי רמת גן מה קורה כשמאשרים עוד ועוד קומות לגובה בלי עוד ועוד חניה ופתרונות תחבורה בבסיס; תשאלו גם את החברה להגנת הטבע מה קורה לשטחים הפתוחים, לאוצרות הטבע והנוף כשלא שומעים את הציבור בועדות הבניה. לפחות מבנה החוב כאן עדיין שפוי, ובוודאי שלא יהיו לו השלכות מעבר לגבולות ארץ הקודש.

האמריקאים עברו כבר מזמן לפתרונות המספקים שכירות ארוכת-טווח ודיור בר השגה לשכבות החלשות. אולי לא מספיק, אולי לא מושלם, אבל עבור אנשים רבים זה עובד מצוין, בייחוד בשוק שבו עובדים נודדים בעקבות תעסוקה; האירים מחקו בתים, מחקו חובות וחזרו אחרי כמעט שבע שנים להרים את הראש; בספרד, בטורקיה ובאתרים נוספים נמחקו חברות, האבטלה גואה ונשארו שלדי בתים שאולי פעם, כשיהיה תקציב, ישפצו או ימחקו.

ומה עם שוק הדיור להשכרה?

האמנם אצלנו זה אחרת? נעודד קבלנים לבנות, נעודד בנקים להלוות להם כסף, נעודד את הציבור להשקיע בנדל"ן, ואז כשהמהלך המבריק של הממשלה יצליח ומחירי הנדל"ן, מחירי הנכס הכלכלי העיקרי של רובנו, יירד ב-20%-30%, כשכל שקל מנכסנו יהפוך לשבעים אגורות, קבלנים יפשטו רגל והממשלה תאלץ לחלץ את הבנקים - אז נצא לרחובות ונריע להצלחת הירידה במחירי הנדל"ן.

האם לא עדיף שכחלון יתמקד בעדכון חוקי השכירות וההשכרה לכאלה שיאפשרו שכירות ארוכת טווח ודיור בר-השגה במקום בבניית מעקפים לחוקי הגנת הסביבה? האם לא עדיף גם ללמוד ולהכיר פרויקטים לדיור בר-השגה בארה"ב, אנגליה וגרמניה כדי שלא נחזור על טעויות של אחרים בפיתוח שוק חשוב זה? האם באמת כחלון יוותר על הניסיון שרכשו אחרים, ויתעקש למוטט את מעמד הביניים ויחייב אותנו ללמוד בדרך הקשה?

הכותבת הינה יו"רIBI ניהול תיקים