ההנפקה המוצלחת של כוכבי התעשייה, הפרסום והפיצוחים

הבוקר (ג') החלה להיסחר בבורסה בתל אביב מניית חברת הנדל"ן המניב ויתניה, אחרי שהחברה השלימה גיוס של כ-80 מיליון שקל לפי שווי של כ-460 מיליון שקל ("אחרי הכסף"), בהנפקת כ-17% מהונה. ויתניה אמנם מלווה את המשקיעים בת"א שנים רבות דרך מסחר באג"ח שהנפיקה, אולם כעת היא הפכה לחברה השנייה בסך הכול השנה שהצטרפה לבורסה בת"א באמצעות הנפקת מניות ראשונית (IPO).

החברה, העוסקת בפיתוח, ייזום, בנייה והשכרת נכסי נדל"ן בישראל, מעוררת עניין גם בזכות זהותם של בעלי המניות המחזיקים בה. ויתניה הוקמה לפני כ-20 שנה על ידי היזמים אהוד סמסונוב ועמוס שמיע ז"ל, שצירפו אליהם כמה מחבריהם הקרובים. מדובר בתעשיינים הוותיקים גד ודן פרופר, לשעבר בעלי אסם (המחזיקים לאחר ההנפקה כ-13% ממניות ויתניה בשווי של קרוב ל-60 מיליון שקל); בבעלי חברת הפרסום גיתם משה תאומים, מודי כידון ויעל אלמוג זכאי (המחזיקים יחד מניות בהיקף דומה); ובבעלי אימפריית הפיצוחים, משפחת חממה (מניות בשווי 50 מיליון שקל).

בשנת 2006, בתקופה בה חברת דלק נדל"ן של יצחק תשובה הייתה בשיאה, החליטו בעלי ויתניה לצרף אותה כשותפה מובילה בחברה, והקצו לה כ-50% ממניות החברה. מאחורי צירוף דלק נדל"ן לויתניה עמד הרצון להגדלת נפח פעילות החברה, באמצעות פנייה לשוקי הנדל"ן של מרכז ומזרח אירופה, והנפקתה של ויתניה בבורסה בת"א. שתי התכניות לא יצאו בסופו של דבר לפועל בזמנו, למעט השקעה בפרויקט אחד למגורים בפולין, בו נמכרו מרבית הדירות.

כמה שנים לאחר מכן, בעקבות הקשיים אליהם נקלעה דלק נדל"ן, שגרמו לה למכור את רוב נכסיה, היא מימשה את החזקותיה בויתניה. אלה נרכשו על ידי חברת השילוח פליינג קרגו של האחים אבי ודני רייק, וקבוצת הביטוח והפיננסים הראל, ושני הרוכשים הפכו לבעלי המניות הגדולים בויתניה (כ-17% מההון לכל אחד מהם לאחר ההנפקה, מניות ששוויין עומד כעת על כ-80 מיליון שקל).

"כל מה שיש לנו פיתחנו לבד"

עיקר פעילותה של ויתניה מתרכז בנכסים באזורי ביקוש בתל אביב ובהרצליה פיתוח וכיום היא מחזיקה בכ-124.5 אלף מ"ר של שטחים מניבים, בשיעור תפוסה ממוצע של 96%. עד היום יזמה החברה והקימה כ-200 אלף מ"ר של מבני משרדים להשכרה. בין הנכסים הבולטים שלה ניתן למנות את בית ורינט בהרצליה פיתוח, בית זיויאל (יחד עם חברת אמות) הממוקם מול המרכז הרפואי אסותא ברמת החייל שבתל אביב ועוד.

כאמור, לחברה שלוש סדרות אג"ח, בהיקף של כ-165 מיליון שקל, המדורגות A3 באופק יציב על ידי מידרוג ונסחרות בתשואות של כ-1.5%-2%. מנכ"ל החברה הוא עופר זיו ומדיניות חלוקת הדיבידנד שלה הוא חלוקה של לפחות 30% מהרווח השנתי.

אהוד סמסונוב, יו"ר ויתניה, אמר היום: "הפעילות שלנו התחילה בקטן, מפרויקט אחד של חברים, והתפתחה מאז. אנחנו חברה של עבודה וכל מה שיש לנו פיתחנו לבד. אנחנו לא רוכשים נכסים מוכנים. החוזק שלנו הוא בבנייה. החלק הגדול יותר של החברה הוא הנכסים בפיתוח, וזה המנוף לצמיחתה".

בסך הכול יש לויתניה כיום 143 אלף מ"ר בהליכי תכנון ופיתוח בתל אביב, הרצליה פיתוח ואור יהודה, כאשר מבין הנכסים בפיתוח בולט פרויקט ויתניה-דלק מוטורס, המוקם ברחוב החרש בסמוך למחלף לה גארדיה בתל אביב, על מגרש של 12 דונם. שלב א' בפרויקט, שעלותו מוערכת בכחצי מיליארד שקל, מתוכנן בעיקרו עבור דלק רכב, יבואנית רכבי מאזדה ופורד, ונמצא בשלבי בנייה.

סמסונוב (קרוב משפחתו של איש הפרסום גיל סמסונוב), סיפר היום על ההחלטה להנפיק כעת את מניות ויתניה בת"א: "התחושה היא שהטיימינג של ההנפקה הוא נכון גם לנו וגם למשקיעים, כי אנחנו בשלבים הנכונים של הפרויקטים בפיתוח. המשקיעים החדשים שרכשו מניות בהנפקה נכנסו בזמן, כי אנחנו בבנייה של פרויקטים ואפשר כבר להריח את האפסייד מהם".

עוד הוסיף סמסונוב כי "יש לנו הרבה פרויקטים ואת הכסף מההנפקה אנחנו מייעדים לפיתוחם. אין לנו מחשבות להתרחב לחו"ל. הפרויקט בלה גארדיה הוא יחסית ב'ווליום' גבוה לחברה, ומלבדו יש לנו עוד הרבה פרויקטים לקדם".

עלייה בקצב ההכנסות

בינתיים, קצב ההכנסות השנתי של ויתניה מדמי שכירות גדל בשלוש השנים האחרונות (2012-2014) ב-28% ל-62 מיליון שקל, ובנוסף בשנים אלו היא נהנתה מהכנסות משמעותיות ממכירת דירות, כך שקצב ההכנסות הכוללות השנתי שלה נע בין 98 מיליון שקל ל-162 מיליון שקל בכל שנה. בשורה התחתונה, רווחיה בשלוש שנים אלה נע בטווח של 9-13 מיליון שקל.

בסיכום הרבעון הראשון של 2015, הכנסותיה של החברה ממכירת דירות הצטמצמו משמעותית, בגלל ירידה במכירות בפרויקט המגורים שלה בפולין.

ירידה נרשמה גם בדמי השכירות, בעקבות מימוש נכסים, כך שסך ההכנסות ירד ב-37% ל-16 מיליון שקל. למרות זאת, הכנסה חד פעמית של 35 מיליון שקל ממכירת זכויות בנכס באור יהודה סידרה לה רווח נקי רבעוני של קרוב ל-26 מיליון שקל.

בסוף הרבעון הראשון היו בקופת החברה מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של 100 מיליון שקל, הונה העצמי עמד על כ-420 מיליון שקל וסך התחייבויותיה הגיעו לכ-690 מיליון שקל ש-215 מיליון שקל מהן הן התחייבויות שוטפות.

 תוצאות ויתניה