מודל הבנייה החדש של שוק הנדל"ן למגורים במצרים

זה יותר מ-20 שנה, הממשלה מונעת מסעיד שעלאן, בעל עסק קטן, ומשכניו, לשפץ את בתיהם המתפוררים במשולש מספרו במרכז קהיר. מדובר על שטח במיקום מובחר של מעל 300 דונם שגובל בשורת בתים יקרים עם נוף פנורמי של הנילוס. הרחובות המוזנחים סומנו לצורך תוכנית פיתוח שאפתנית. חברות פרטיות וציבוריות, שכבר מחזיקות חלק מהמתחם הזה, רצו לבנות עליו גוש בנייני משרדים מפוארים, מלונות יוקרה ובתים לעשירים. 14,000 התושבים נתפסו כמטרד, והממשלה רצתה לפנותם.

"הפינוי האחרון בכוח התרחש כמה ימים לפני המהפכה של 2011 (שבה הודח הנשיא דאז חוסני מובארק)", אומר שעלאן, שמחזיק מרפדייה קטנה ויושב בוועדה שמייצגת את התושבים. "אף אחד לא העז למחות. כאשר בית אחד קרס ושני דיירים שלו נהרגו, הם השתמשו בזה כתירוץ לפנות רחוב שלם".

למרות ההיסטוריה המרירה הזו, וחוסר האמון העמוק בין התושבים לרשויות, שעלאן אומר שיש כעת תקווה לתוצאה הוגנת. הושג הסכם בין התושבים למשקיעים, בתיווך ליילה איסקנדר, שרת החידוש העירוני - משרה שנוצרה רק בשנה שעברה כהכרה בבעיות של הקהילות העירוניות המוצפות תושבים ובלתי מתוכננות ברובן.

שלא כמו תוכניות האב הקודמות למתחם, שהתבססו על פינוי המקומיים, העסקה הזו נותנת לתושבים את האופציה להישאר במתחם של כ-50 דונם שבו ייבנו עבורם שיכונים במימון המשקיעים. התכנון התבצע בהתייעצות עם הקהילה, והתבסס על הצעות של מאד, קבוצת פעילים חברתיים שעובדים על נושאים אורבניים. ההסכם מאפשר למשקיעים לפתח את האזור הסמוך ביותר לנילוס בתמורה להקמת אזורי שירותים ודיור חדש לתושבים ברחובות האחוריים. הם יוכלו לשכור דיור, להשתכן בדירה או לעזוב ולקבל פיצויים.

"עד כה התהליך הזה היה מדהים, אם כי אני עדיין ממתין לדקירה בגב", אומר אחמד זהרה, המתכנן העירוני שעומד בראש מאד. "אני חושב שהתמיכה של ליילה איסקנדר הייתה סוד ההצלחה. היא אהבה את ההצעה שלנו מפני שהתושבים היו חלק ממנה".

תומכי הצעת הפיתוח החדשה מאמינים שהיא תוכל לספק גישה מעשית לטיפול באזורים העירוניים הכאוטיים של מצרים. יותר ממחצית האוכלוסייה במדינה מתגוררת ברבעים מפותלים, רעועים ולא מתוכננים שזקוקים להתערבות ממשלתית מורכבת כדי לשדרג את התשתיות שלהם ולספק שירותים בסיסיים.

הסכם מספרו (Maspero) מספק דוגמה חריגה נדירה למה שהיה ממשל מסורתי של הנחתה מלמעלה למטה במצרים. השרים החליטו, הביורוקרטים ביצעו, והאזרחים שחשבו שזכויותיהם נשללו יכלו לבלות שנים בבתי משפט בדרישה לפיצויים, אם היו להם הנחישות והאמצעים לעשות זאת. במגזר הדיור במיוחד שרר במשך עשרות שנים נתק מוחלט בין המדיניות הממשלתית לצרכים של האוכלוסייה, אומרים המומחים.

החוקים שאוסרים בנייה על אדמה חקלאית, למשל, נשארו בתוקפם, למרות אי יכולתה של המדינה לספק חלופות או לבנות די יחידות דיור לאוכלוסייה הגדלה במהירות שכמעט שילשה את עצמה ב-50 השנים האחרונות, ל-84 מיליון בני אדם. התוצאה הייתה התפוצצות של מה שנקרא "דיור לא פורמלי" שמקיף את קהיר וערים נוספות.

מצבה של קהיר - מהגרועים בעולם

קהיר אינה תופעה יחידה במינה: ערים נוספות במדינות מתפתחות סובלות מצפיפות יתר ודיור גרוע, אך מצבה של קהיר הוא בין הגרועים ביותר.

כלכלנים העריכו בעבר שהערך הכלכלי שמתהווה באזורים הלא פורמליים, שהמדינה אינה משתתפת ברובו, עולה בהרבה על זה של הסקטור הפורמלי, אבל כמה פרשנים מצריים עדיין רואים בשכונות המאולתרות תופעה שולית ולא רכיב מרכזי במארג העירוני, כפי שהן הפכו להיות. השכונות הללו אינן מצוינות בפירוט על גבי המפות, אך בהן מתרחשת רוב הבנייה, לפי כמה מחקרים.

האזורים הנרחבים הללו בנויים תוך הפרת החוק, ללא רגולציה וללא פיקוח ולכן המדינה אינה ממלאת תפקיד בפיצול הקרקעות, בקביעת מיקום הרחובות ובהחלטה על הקמת בתי ספר, בתי חולים ושטחים ירוקים. הבעלים, הקבלנים וסוחרי הקרקעות הם שמקבלים את ההחלטות הללו, והתוצאה היא רחובות צרים מדי למעבר אמבולנסים או משאיות כיבוי אש. אין שטחים לבתי ספר ושירותים נוספים. השמש נראית ברחובות רק לעתים רחוקות, מפני שהרחובות מצויים בין טורים אדירים של בניינים בלתי גמורים, בדרך כלל עם קורות בטון שמבצבצות מעל המבנה כהכנה לקומה הבאה, כאשר הבעלים, שאינם רשומים בשום מרשם קרקעות, יוכלו לממן תוספת בנייה.

הממשלה נהגה בדרך כלל להיכנע למציאות, וכאשר אזור מגורים לא רשמי כזה היה צץ בשטח, היא סיפקה לו שירותי חשמל, מים וביוב.

אך כעת איסקנדר אומרת שהיא רוצה לטפל במגוון הבעיות של ההתיישבות הלא חוקית הזו, שבה השירותים הם עלובים, התשתיות זקוקות לשדרוג והעדר זכויות הקניין גורם לתושבים להיות תלויים בחסדם של פקידים מקומיים מושחתים. הנדבך המרכזי בגישה שלה הוא שיתוף פעולה: עבודה עם ארגונים חברתיים והאוכלוסיות המקומיות כדי לקבל במשותף החלטות.

"צריך לתפור פתרונות שיתאימו לכל אזור", היא אומרת. "במספרו אנחנו מוודאים שתהליך ההתחדשות לא יסלק את התושבים מהאזור, אבל במנצ'יט נאסר (עוד אזור מיושב לא פורמלי רחב ידיים) יש אדמות מדינה, ולכן אנחנו נרשום את הקניין של התושבים. יש היום רצון פוליטי לעשות את זה".

מתחים חברתיים

החופש הפוליטי הוגבל במידה רבה בעקבת מהפכת 2013 שהעלתה לשלטון את עבדול פתאח א-סיסי כנשיא והדיחה את מוחמד מורסי האיסלאמי, אך דומה שהרשויות החליטו שטיפול בכמה ממצוקות היומיום של האוכלוסייה הוא דרך למנוע תסיסה חברתית עד לנקודת רתיחה דומה לזו שהייתה ב-2011. בשנה האחרונה, התקנת תחנות כוח בהשקעה של כמה מיליארדי דולרים סיימה את הפסקות החשמל הרגילות של עונת הקיץ. שדרוג מערכת הייצור של לחמים ופיתות מסובסדים סיימה את התורים בחנויות ושיפרה את איכות הלחם. תשומת הלב החדשה לאזורים העירוניים היא חלק מאותה אסטרטגיה.

שלא כמו רוב האזורים הלא פורמליים שבנויים על אדמה חקלאית, מנצ'יט נאסר שוכן על קרקע מדברית רחבה שהיא בבעלות המדינה בצידה המזרחי של קהיר. היישוב הזה, שצץ בשנות ה-60, הוא כעת ביתם של 650,000 תושבים שמתגוררים בבניינים שנבנו על מדרון גבעה סלעית. מנצ'יט שוכן במרחק כמה קילומטרים בלבד ממרכז קהיר, ולכן הוא מציע גישה נוחה לעבודה בעיר. ברחובותיו הצרים המזוהמים, שחנוקים בתנועה ואנשים, שוכנים שווקים, בתי קפה ובתי מלאכה - עוד מקור של עבודה לתושבים, בניגוד להעדר התעסוקה ב-20 ערי מדבר אחרות שהוקמו על ידי המדינה במחצית שנות ה-70 במסגרת ניסיון כושל להתמודד עם הצפיפות. הערים החדשות נשארו במידה רבה ריקות מאדם, עם שיעורי תפוסה של 25% בגלל קשרי תחבורה גרועים עם מרכז קהיר, ותקנות נוקשות שמונעות פעילות כלכלית באזורי מגורים.

"לא הייתי מתגורר באף אחת מהערים החדשות הללו, אפילו אם אקבל בית בחינם", אומר מוחמד עבדול פתאח, סתת במקצועו. "היה לוקח לי שעות להגיע לכל מקום".

הוא מראה לנו את קומת הקרקע של בניין הדירות שהוא בונה למשפחתו, ואומר שהתוכנית הסופית היא להגיע לעשר קומות. "אנחנו בונים מהר מאוד כדי שהדיירים ייכנסו במהירות לדירות שלהם, ואף אחד מהרשויות המקומיות לא יגיע ויוציא צו להריסת הבניין", הוא אומר. "בבית שהיה כאן התגוררו 12 משפחות, כל אחת בחדר. כעת אנחנו נותנים לכל משפחה דירה".

פתאח אומר ש"יש לנו חשמל ומים, אבל הדבר היחיד שחסר הוא זכויות קניין. אילו היה לי נכס רשום, לא הייתי צריך לשחד את הפקידים המקומיים. הייתי יכול להראות את מסמכי הקניין בבנק ולקבל הלוואה. הקופות של המדינה היו מתמלאות במהירות אם הם היו מוכרים לנו את הקרקעות".

מחמוד חוסיין, בעל חנות חומרי בנייה בקצה היישוב, שותף להערכה זו. הוא יוצא נגד המונח הערבי שמשמש להגדרת שכונות לא פורמליות, ומתורגם כ"אזורים אקראיים". המונח הזה הפך לקלישאה של כל הבעיות החברתיות במדינה, מילדות ברחובות עד פשיעה.

"בכל פעם שהם מדברים עלינו, הם אומרים 'אקראים', כאילון השטן שתל אותנו כאן. כמה נשיאים כבר התחלפו ואנחנו נשארנו כאן? הם יכולים להזיז אותנו? בכל פעם שאנחנו מבקשים היתר בנייה הם מסרבים, אבל אנחנו חייבים לבנות בשביל הילדים שלנו", אומר חוסיין. הוא מוסיף: "אם המדינה תקבע את המחיר של מ"ר אדמה, נשלם אותו, והם יוכלו למכור רישיונות בנייה ולהגדיל את ההכנסות של המדינה".

איסקנדר מדגישה שהיא נהנית מתמיכה מלאה של צמרת ההנהגה המצרית, ושתוכנית פיילוט להענקת זכויות קניין לתושבי מנצ'יט נאסר תצא לדרך בקרוב. אבל היא מכירה בכך שיש בביורוקרטיה המצרית "אנשים שעדיין אינם מחוברים למדיניות החדשה". לא כולם חושבים אותו הדבר, היא מסכימה.

אחד מניצחונותיה הראשונים בתפקידה היה קבלת צו של ראש הממשלה לאישור תוכנית רישום הקניין והנכסים בטאבו - מה שאומר שהבעלות על נכס תוכר על ידי המדינה. היא מקווה גם שמס רכוש חדש שמעורר התנגדות רבה על בתים יקרים ובניינים מסחריים, שנכנס לתוקף בחודשים האחרונים, יספק מימון נוסף לשיפורים באזורים הלא פורמליים.

אבל סך התקציב השנתי של המשרד שלה הוא 80 מיליון דולר, בתוספת כמה תרומות של פדרציית הבנקים במצרים - הרבה מתחת למה שנחוץ, להערכת מומחים.

דיוויד סימס, כלכלן ומתכנן עירוני שכתב מאמרים רבים על האזורים ה"אקראיים" במצרים, מעריך שיהיה צורך בהשקעה של עשרות מיליארדי דולרים לטיפול בבעיות שהצטברו בכמה דורות של הזנחה וצמיחת ופיתוח לא פורמליים.

"אני רוצה שאזורים כמו מנצ'יט נאסר יהפכו לשכונות ולא יישארו מגורי עוני", אומרת השרה איסקנדר. "אם נבצע לגליזציה של בעלות, נוכל לתכנן דברים מחדש ואנשים שיקנו זכות קניין ישלמו כסף שאפשר יהיה להשקיע בהרחבת רחובות, תאורה ושיפור התחבורה".

כך או כך, משימתה של איסקנדר היא סיזיפית, וכך גם ההתמודדות על משאבי המדינה. היא אומרת שהיא מודעת היטב לאתגרים. "אני לא רוצה לחשוב על זה כי זה יהיה מייאש. אני עושה את זה צעד אחרי צעד, כמו מישהו שחופר מנהרה כדי להימלט מבית כלא", היא אומרת.

בוורלי הילס בפאתי קהיר

שכונות סגורות שמציעות חיי מותרות לעשירים צומחות במהירות בפאתיה המדבריים של קהיר בעשרות השנים האחרונות, במקביל להתפשטות הנרחבת של אזורי מגורים לא-מוסדרים וצפופים שבולעים את האזורים הכפריים סביב בירת מצרים.

בשכונות היוקרתיות, המתפארות בשמות כגון "בוורלי הילס" ו"אפטאון קאירו", מתנוססות וילות עצומות ברחובות מטופחים, ולפעמים ניתן למצוא גם מסלולי גולף. שכונות אלה מאפשרות הצצה לקוטב הנגדי של העוני הקיצוני בשוק הדיור בקהיר.

בשנות התשעים של המאה הקודמת צץ לראשונה סגנון החיים של השכונות הסגורות, שלא היה מוכר קודם לכן, ושאותו החשיבו המבקרים לאחד מביטויי סדר העדיפויות המעוות של משטר מובארק, הנשיא שהודח בהתקוממות של 2011.

התמודדות עם בעיות הדיור העירוני באמצעות שימוש בקרקע ובמשאבים שנמצאים לא רחוק ממקומות העבודה במרכז קהיר, הייתה עונה על צורכיהם של אזרחים לא-עשירים באזורים שבהם פועלת רשת תחבורה ציבורית. במקום זאת, עשה המשטר שימוש במשאבים אלה כדי להיטיב עם חברות הבנייה ועם לקוחותיהן העשירים. בעקבות המהפכה הואשמו כמה חברות בנייה בביצוע עסקאות מקרקעין מושחתות, והיו מקרים שבהן יושבו האישומים במסגרת הסדרים עם משרד האוצר.

ההפרדה הפיזית הנוקשה בין מקומות מגוריהם של העשירים והעניים בקהיר ממחישה את הפער המתרחב בין המעמדות החברתיים, שהיה אחד הגורמים לפרוץ המהפכה ב-2011.

למרות השינויים הפוליטיים והכלכליים בעקבות הדחת מובארק, עדיין ניתן לראות פרסומות רבות לדיור בשכונות יוקרה סגורות.

אנליסטים טוענים כי הנדל"ן ממשיך להיות סוג ההשקעה החביב על המצרים בגלל האינפלציה הגבוהה, היחלשות הלירה המצרית לעומת הדולר וביצועיה הגרועים של הבורסה המצרית.

 מצרים