המכה שחטפה שופרסל

מצבה הקשה של רשת הקמעונאות מגה, המצויה על-פי תהום פיננסי גם לאחר הסדר החוב שביצעה, הביא רבים להעריך כי התחרותיות בענף הרשתות הקמעונאיות (שהגיעה לשיאה ברבעונים האחרונים) צפויה לרדת כעת לרווחת כלל השחקנים בענף, ובראשם שופרסל, הנאבקת אף היא על עתידה.

העיסוק הטבעי בירידה האפשרית בתחרות המחירים הענפית גרם לרבים להחמיץ את הפגיעה הקשה שעשויה לספוג כעת שופרסל, בכל הנוגע לפוטנציאל הצפת הערך מתיק הנדל"ן העצום שיש ברשותה.

באפריל 2013 השלימה שופרסל את מהלך פיצול הנדל"ן שלה לחברה נפרדת (שופרסל נדל"ן). הנפקת הנדל"ן של שופרסל, מכירתו או הכנסת שותף פיננסי, צפויים היו להציף ערך רב לבעלי המניות בחברה, הנמצאת בשליטת קבוצת אי.די.בי, ולהוות בשורה חיובית יוצאת דופן לנושיה.

פריחת קרנות הנדל"ן המקומיות, יחד עם התיאבון של גופים מוסדיים לנדל"ן מניב המשיא תשואות נאות, ומעל לכל הריבית האפסית במשק, הם תנאים יוצאי דופן להצפת ערך מפעילות הנדל"ן של שופרסל. אבל הקטסטרופה של מגה משנה את התמונה מקצה לקצה.

קריסת מגה פגעה קשות בביצועי החברה-האחות, רבוע כחול נדל"ן, שנהנתה במשך שנים משוכר איכותי המשלם תעריפי שכירות נדיבים ומתחייב לתקופות שכירות ארוכות. המצב הפיננסי הקשה של מגה חייב אותה לדרוש מרבוע נדל"ן הפחתה של שכר דירה ולחתור לסיום חד-צדדי של חוזי שכירות ארוכים. אירוע כזה מהווה סיכול ממוקד למודל העסקי של רבוע כחול נדל"ן, וקריסה כוללת של מגה - אם אכן תתרחש - עשויה להוות אסון של ממש עבור רבוע נדל"ן.

על-פי הדוחות הכספיים של רבוע נדל"ן ל-2014, מגה קמעונאות שכרה ממנה 83 סניפים בשטח כולל של 135 אלף מ"ר. דמי השכירות ששילמה מגה בגין סניפים אלה היוו כ-60% מהכנסותיה של רבוע נדל"ן.

לשופרסל עדיפה מגה מוחלשת

הנכסים המושכרים למגה הועברו לרבוע נדל"ן במסגרת פיצולה מרשת מגה והפיכתה לחברה עצמאית שהונפקה בבורסה בתל-אביב, במהלך המחצית השנייה של העשור הקודם. אבל בניגוד למצב בשוק ההון בעת ההנפקה של רבוע נדל"ן, אז עסקאות בעלי עניין נחשבו לדבר שבשגרה וההנפקה עצמה נחשבה מוצלחת, הרי שכיום רואים רבים בהפרדת הנכסים הזאת סיבה מרכזית לקשייה של מגה בשנים האחרונות.

לא צריך דמיון מפותח כדי לבצע את ההקבלה ברמת הסיכונים בין רבוע נדל"ן ושופרסל נדל"ן, ולפיכך סביר להניח כי פרמיית הסיכון שתידרש על-ידי כל קונה פוטנציאלי של שופרסל נדל"ן תגדל כעת מהותית.

במציאות שכזו עסקי הנדל"ן המניב של שופרסל נראים כיום אטרקטיביים הרבה פחות מבעבר לקנייה חיצונית. שופרסל נדל"ן מחזיקה בנכסים מניבים ששוויים בספרים בסוף 2014 עמד על כ-2.2 מיליארד שקל, כשמתוכם כ-1.7 מיליארד שקל הוא שווי הנדל"ן המושכר לשופרסל. החברה משכירה לשופרסל 70 נכסים בהיקף מצטבר של כ-134 אלף מ"ר מתוך 195.7 אלף מ"ר, כלומר כ-68% מהשטח הכולל שהשכירה הקבוצה בסוף שנת 2014.

ההתפרקות הטוטאלית של מגה עשויה להזרים לשוק היצע עצום של שטחי מסחר במחירים נמוכים מהותית ממחירי השכירות הנוכחיים הגלומים בתיק הנדל"ן המניב של שופרסל, ולהגדיל את הפגיעה בפוטנציאל הצפת הערך של הנדל"ן שבידיה.

במציאות זו, שופרסל צריכה להעדיף מגה שורדת ומוחלשת על פני מגה קורסת הנוטשת שטחי מסחר שלתוכם נכנסות רשתות פרטיות רעבות. אלה צפויות לשלם מחיר שכירות נמוך ולהעצים את התחרות בזירת הקמעונאות.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון.