שאלת המיליון: איפה להשקיע - בבורסה או בנדל"ן?

*** הכתבה בשיתוף אלטשולר שחם

התשובה ל"שאלת המיליון" שבכותרת הכתבה אינה חד משמעית. לכל משקיע מתאים ערוץ אחר, בהתאם לצרכיו, למשאביו, לאופי שלו ולתוכניותיו לעתיד הקרוב והרחוק. בסיוע מוטי ברלינר, אנליסט בכיר בחברת "אלטשולר שחם" וערן לוי, עד לאחרונה מנכ"ל אתר הנדל"ן גורו והיום יזם מוביל בתחום הנדל"ן באינטרנט, בחנו את הכדאיות של כל תחום, למי הוא מתאים, מהם היתרונות והחסרונות, ולמה חשוב לשים לב.

זמן טוב לשוק ההון?

אחד מהיתרונות שמאפשרת השקעה בשוק ההון הוא פיזור חכם של כספים ובהתאם לכך פיזור סיכונים וחשיפה לענפים שונים. אפיקי ההשקעה בשוק ההון רבים ומגוונים. העיקריים שבהם הם מניות, אגרות חוב, מוצרי מדדים, נגזרים, מט"ח וסחורות.

- מוטי ברלינר, האם בתקופה הזו בכלל כדאי להתחיל להשקיע בשוק ההון?

"השאלה החשובה היא האם הכסף שלך מתאים להשקעה. אין יכולת חיזוי לטווחים קצרים וניסיון תזמון כזה נועד לכישלון. אי אפשר לומר שמחירי הנכסים היום זולים במיוחד או שהסיכון מצד המאקרו היום נמוך מאוד. אך אלטרנטיבות ההשקעה נחלשות, במיוחד למי שמחפש הכנסה קבועה כמו ריבית".

- האם סביבת הריבית הנמוכה המאפיינת כעת את המשק צריכה להוות גורם מכריע בהחלטה אם להשקיע או לא?

"לא ניתן לדעת מה תהיה מגמת הריבית בהמשך. כסף שמיועד לטווח ארוך, נכון שיושקע בצורה חכמה עם מחשבה על ניהול סיכונים. מכיוון שהריבית אפסית, התוצאה של כסף ששוכב בחשבון תהיה נמוכה מאוד".

- האם שוק ההון אטרקטיבי אל מול אלטרנטיבת הנדל"ן בזמנים בהם הריבית נמוכה?

"שוק ההון הוא אלטרנטיבת השקעה אל מול החזקה ישירה בנדל"ן. באמצעות שוק ההון אפשר לקנות גם נדל"ן, רק עם פחות כאב ראש ברכישתו ובניהולו, ועם נזילות גבוהה משמעותית ביחס להחזקה ישירה. שוק ההון מאפשר פיזור גדול של הסיכונים כדי לא להישאר חשוף לענף אחד או לאזור גיאוגרפי יחיד".

אז מה התשואה?

"שוק ההון, בדומה לשוק הנדל"ן, מושפע מאוד מהריבית הנמוכה במשק בשנים האחרונות, בדגש על השנה האחרונה", מסביר ברלינר. "הריבית הנמוכה דחפה משקיעים לשוק ההון, וככל שהריבית נמוכה יותר (כלומר האלטרנטיבות שעומדות בפני המשקיע המתלבט עשויות להיות פחות קורצות) כך המשקיעים לרוב נוטים להגדיל את רכיב הסיכון בתיק. זרימה של כספים לשוק ההון, לצד עלייה ברווחיות החברות כתוצאה מהריבית הנמוכה, הובילו לעלייה של שווקי המניות והאג"ח בעבר. כך, לשם הדוגמה, התשואה השנתית של מדד ת"א 100 לשנת 2014 הייתה כ-7%; בשנים 2012-2014 כ-10% לשנה בממוצע; ובשנים 2010-2014 כ-4% לשנה בממוצע.

- האם אפשר להעריך תשואה שנתית מסוימת בשנים הקרובות?

"קשה להעריך מה תהיה התשואה כי היא מושפעת מציפיות ומשינויים שיקרו בכלכלה. בטווחים קצרים, להפתעות עשוי להיות משקל גדול. אבל מכיוון שהתנהגות השווקים כוללת תנודתיות, ניהול השקעות אקטיבי יכול לנצל אותה לטובת התשואה".

- לאילו טיפוסי משקיעים מתאימים המרכיבים השונים?

"למשקיעים הסטנדרטיים עדיף לבנות תיק שמשלב בין רכיבים בסיסיים יחסית כמו מניות, אגרות חוב ומוצרי מדדים כאשר הפרופורציות בתיק ייבחנו בהתאם לאפיון הלקוח הספציפי. למשקיעים מתוחכמים יותר יש אפשרות להיחשף למכשירים פיננסים מורכבים יותר".

- האם יש הבדל בכדאיות ההשקעה בין לקוחות שמחפשים רווח מיידי לעומת אלה שמעוניינים להשקיע לטווח הארוך?

"אלה שמחפשים רווח מיידי ואינם משקיעים מקצועיים הם מהמרים. להמר אפשר בשוק ההון, בתחום הנדל"ן וגם בקזינו".

- אטרקטיביות ההשקעה בשוק ההון משתנה בטווחים שונים של סכומים? למשל בהשוואה בין 300 אלף שקל, מיליון שקל ושלושה מיליון שקל?

"ככל שסכום ההשקעה גבוה יותר, כך ניתן להשיג פיזור רחב יותר בשוק ההון ולהתמקח יותר על דמי הניהול המשולמים למנהל התיקים. אמנם בהשקעה בנדל"ן ניתן לקבל מינוף מהבנק באמצעות משכנתא, וסכומים גבוהים מאפשרים פיזור מסוים של רכישת נכסי נדל"ן, אך על מנת להשיג פיזור נדרשים סכומים גבוהים משמעותית מאלה המושקעים בשוק ההון. כמו כן, צריך לזכור שיש לכך השלכה על מס הרכישה שישולם".

 שוק ההון/ Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

חשוב לדעת מיסים ושאר ירקות

השקעה בשוק ההון כרוכה בהוצאות נלוות. המס על רווחי הון עומד על 25% מהרווח הריאלי, כאשר הפסדים מותרים בקיזוז בזמן שהם ממומשים. בחלק מהמכשירים הפיננסים הנומינליים מס רווחי הון עומד על 15%. כאשר משקיעים בשותפויות עשויה לחול חבות מס שונה מאדם לאדם וכך גם בהשקעה בריטים (נדל"ן מניב). לכך יש להוסיף תשלום עבור דמי ניהול המשולמים למנהל התיקים, עמלות משמרת ועמלות קנייה ומכירה המשולמות לבנק.

- למי מתאים להשקיע בשוק ההון?

"כמעט כל אחד מתאים לשוק ההון, כאשר המהות היא להתאים את פרופיל ההשקעה לאדם כך שהסיכון יהיה סביל גם כשהוא מתממש. אנשים שאינם מסוגלים לסבול תנודתיות ומקבלים החלטות אמוציונאליות, כדאי שימנעו מהשקעה או שילוו על-ידי גורם מקצועי שהם סומכים עליו - יועץ השקעות בבנק או מנהל תיקים בבית השקעות".

- האם יש הבדל בין מי שמחזיק דירה ומי שאין בבעלותו דירה לצורך החלטה על בחירה בין השקעה בנדל"ן להשקעה בשוק ההון?

"מי שכבר מחזיק בדירה ויש ברשותו סכום נוסף הרי שהשקעה בשוק ההון עבורו היא הגדלת פיזור הנכסים שלו. בנוסף, מס רכישה יכול להיות חלק משמעותי במערכת השיקולים, ולכן צריך לכלול גם אותו במבחן האלטרנטיבות".

לדברי ברלינר, היתרונות המרכזיים בהשקעה בשוק ההון הם פיזור רחב של סכום ההשקעה במגוון רחב של אפיקים (בהם גם ניירות ערך בסקטור נדל"ן). פיזור גבוה מאפשר את הקטנת הסיכון הספציפי בהשקעה, כמו גם את היכולת להתאים בקלות את ההשקעות לצרכים משתנים, ביחוד כאשר ההשקעה מנוהלת על-ידי מומחים. החסרונות לעומת זאת הם "הפסיכולוגיה של משקיעים", שמשפיעה רבות על אופן קבלת ההחלטות ולא בהכרח לחיוב; וכן קלות הביצוע. אלה גורמים לעיתים לאנשים לקבל החלטות פזיזות".

- למה חשוב לשים לב כשמחליטים להשקיע בשוק ההון?

"חשוב לוודא שיודעים במה משקיעים ושמבינים את הסיכונים. אם עושים זאת באמצעות חברה מנהלת, אז יש לבדוק שמדובר בפירמה מוכרת ואחראית שהוכיחה את עצמה לאורך שנים ולא מתהדרת בהצלחות קצרות טווח".

מתעניינים בשוק ההון? בואו לשמוע עוד על ניהול תיקי השקעות באלטשולר שחם

זמן טוב לנדל"ן?

העלייה החדה במחירי הנדל"ן בארץ מפתה רבים להשקיע בתחום. אולם אין לדעת מתי תיבלם העלייה, ואולי אף תחול ירידת מחירים, שעשויה להיות דרסטית. לכך נוסף הסיכוי שרמת המיסוי על רכישת דירה והשכרתה תעלה משמעותית, מצב שיפגע גם הוא בכדאיות.

- ערן לוי, האם זוהי תקופה טובה לקנות דירה להשקעה?

"השאלה היא אם טוב להשקיע בנדל"ן בישראל, והתשובה היא בוודאי שכן. זהו מוצר עם ביקוש טבעי קשיח במצב של מחסור בהיצע הדירות. תמיד יש יתרון להשקעה במוצר שיכול לשמש למטרות אישיות, שניתן להבין איך הוא ייראה ומתי, עד למצב שבו ממש רואים את המוצר הסופי".

- להערכתך מחירי הנדל"ן צפויים לרדת?

"אני ממש לא צופה שמחירי הנדל"ן בארץ עומדים לרדת, ואני אומר את זה בצער רב מאחר שגם אני משתייך לצעירים שלא מצליחים לרכוש דירה למגורים. השוק בישראל בנוי כך שהאינטרס העיקרי של המדינה והבנקים הוא לא להוזיל את מחירי הדירות, אף על-פי שהכוח לשנות את המציאות מצוי בידי הגופים האלה".

- האם סביבת הריבית הנמוכה אמורה לעודד רכישת דירה להשקעה?

"הריבית הנמוכה יוצרת הזדמנות מצוינת לרכוש נכס להשקעה. לדוגמה, על הון עצמי של 30%-40% אפשר לקבל הלוואה בריבית של פריים מינוס 0.5%, ל-30 שנה. הלוואה כזאת מאפשרת לקבל סכום ענק של כסף זול כדי לייצר רווחים".

לדברי לוי, בעשור האחרון מחירי הנדל"ן למגורים בישראל עלו בממוצע ארצי של 83%. כלומר נכס שעלה לפני עשור מיליון שקלים, יעלה היום 1,830,000 שקלים. לוי מדגים על אותה דירה: "בהנחה שהנכס נרכש באמצעות משכנתא, ההון העצמי שהושקע במקור היה כ-40%, ובמשך העשור הוחזרו כ-15%, שהם 550 אלף שקל, אזי התשואה השנתית על ההשקעה עמדה על כ-9.6% בממוצע ארצי שנתי, שבעשר שנים מגיעים ל-150% רווח על ההשקעה.

- כמה מוסיף מרכיב שכר הדירה לתשואה שמניב נכס נדל"ני?

"דמי השכירות בישראל עלו למיטב הבנתי ביותר מ-50% בעשור האחרון בממוצע ארצי, כאשר התשואה תלויה במחיר הנכס שנרכש. אם נחשב הכנסה משכר דירה לפי מחיר הרכישה לפני 10 שנים אל מול השכירות כיום - נגיע ליותר מ-8% תשואה שנתית רק על בסיס שכר הדירה, במידה ולוקחים בחשבון את העלייה בדמי השכירות לאורך השנים. דבר זה מוביל להשבחת שווי הנכס, כאמור".

- רבים מתקשים להתמודד עם ההתעסקות בהשכרת הדירה. האם משתלם לקנות דירה להשקעה גם מבלי להשכיר אותה?

"באופן כללי כן, אך תלוי באלטרנטיבות ובסיכון מול סיכוי. כמובן שצריך לאתר הזדמנויות, כמו בכל השקעה. רבים צדקו כשזיהו את הפוטנציאל והשקיעו בערים חדשות (כמו מודיעין, שהם וחריש), בשכונות חדשות וב-presale משתלמים. רכישת דירה על הנייר בשלבים הראשונים בדרך כלל תשביח את עצמה עד האכלוס. חלק יצליחו למצוא את הפנינה הבאה וחלק יעשו רק השבחה חלקית, אך כמעט לא קרה שהמחירים ירדו בין שלב ה- presale לשלב האכלוס".

ביקשנו מלוי להעריך את התשואה הצפויה בעשור הקרוב למשקיעים בנדל"ן בקטגוריות מחירים שונות, על סמך מצב השוק והצפי לבאות:

300 עד 700 אלף שקל: "עם הון עצמי של 300 אלף שקל ניתן לקנות נכס של עד כמיליון שקל בהזדמנויות כגון חריש, קריית גת ועפולה. לדעתי שווי הדירות האלה יעלה ב-20%, כלומר הן יימכרו בעוד 3 שנים בלפחות 1.2 מיליון. מדובר בתשואה שנתית של כ-18.4% לשנה, שהם 66% רווח אחרי 3 שנות אחזקה בדירה".

700 אלף עד 1.5 מיליון שקל: "באותם מקומות בעלי פוטנציאל, אני מאמין שניתן למצוא דירות שעולות כיום כשני מיליון שקל, ובעוד שנתיים-שלוש השווי שלהן יגיע ל-2.4 מיליון ואף יותר".

1.5 עד 3 מיליון שקל: "דירות פרימיום זה משחק אחר לגמרי. דירות מיוחדות נהנו בשנים האחרונות מהשבחה גדולה. לדוגמה פנטהאוז שנרכש בתל-אביב ב-8 מיליון שקל נמכר ב-25 מיליון".

 נדלן/ Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

חשוב לדעת: מס רכישה ועוד

נושאי המיסוי על רכישת דירות והשכרתן צפוי לעלות באופן דרסטי. נכון לעכשיו, מציין לוי, על רכישת דירת מגורים להשקעה מוטל מס רכישה במדרגות הנעות בין 5% ל-10%. 5% מוטלים על סכום של עד 1,162,120 שקל, כאשר המדרגה הבאה והנפוצה ביותר בדירות להשקעה היא 6%.

משכירי דירות למגורים חייבים אף הם במס, כשההכנסות עולות על כ-5,000 שקלים. במקרה של מכירת הדירה יש לקחת בחשבון גם מס שבח. רכישת דירה כרוכה גם בהוצאות נוספות ובהליכים בירוקרטיים כמו שכירת עורך דין, נטילת משכנתא, דמי תיווך, חיבורי מונים ולעיתים גם שיפוץ הדירה.

- באילו מקומות בארץ משתלם במיוחד להשקיע בנדל"ן?

"ההשבחות הגדולות ביותר תמיד יהיו איפה שהסטיגמה שולטת, היכן שאנו אומרים 'אני לא אגור שם בחיים'. כך היה, למשל, בדרום תל-אביב, בקריית השרון בנתניה, בתלפיות בירושלים, בנווה-צדק, בלב תל-אביב ובבאר-יעקב. עדיף להתמקד בסביבות מתפתחות או מתחדשות ולא באזורים שבהם לא צפויים שינויים".

- לאילו אנשים מתאימה השקעה בנדל"ן?

"למי שברשותו הון עצמי של לפחות כ-200 אלף שקל, שמהם הוא יכול להיפרד ל-4 שנים לפחות. היא לא מתאימה למי שמחפש לבצע סיבובים מהירים, למי שצריך גמישות ורוצה להנזיל את הכסף בהתראה של פחות מ-5 חודשים".

לדברי לוי, היתרון המרכזי בהשקעה בנדל"ן הוא הסולידיות, יחד עם אפשרות להשבחה טובה. החיסרון העיקרי הוא העובדה שמדובר בהשקעה לטווח של מינימום 4 שנים.

- למה חשוב לשים לב לקראת קניית דירה להשקעה?

"יש לברר שאנו רוכשים באזור שלמיטב הבנתנו צפוי להשתדרג בשנים הקרובות; יש לוודא שהדירה נקנית במחיר טוב יחסית לזה המבוקש באזור; ברכישה מקבלן יש לוודא שמדובר בחברה מנוסה, שעל הדירה ישנן ערבויות חוק מכר ושתאריך האכלוס ומחיר הנכס ברורים; כשמדובר בנכס יד שנייה, יש להיעזר ביועצים מקצועיים".

לסיכום, בין אם בוחרים להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון, חשוב להבין את התהליך במלואו, לחשב את כל ההוצאות והמיסים, להפנים את מלוא הסיכונים וכמובן, ליהנות מההזדמנויות, שיכולות לשפר את איכות חייכם, שלא לומר לשנות לכם את החיים.

רוצים לשמוע עוד על השקעות בשוק ההון? התייעצו עם המומחים של אלטשולר שחם

*** האמור בכתבה הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע האמור כעובדתי או כמידע שלם וממצה ולכן אין לקבל על סמך האמור החלטות השקעה כלשהן • אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתוניו וצרכיו המיוחדים של כל משקיע • אין באמור לעיל בכדי להוות התחייבות לתשואה עודפת כלשהי ואין בתשואות עבר כדי להבטיח תשואה דומה בעתיד • אין באמור בכתבה כדי להוות הצעה ואו יעוץ בענייני מיסוי.