דעה: האם מחירי הדירות בישראל מתנגדים לחוקי הכלכלה?

נגיד בנק ישראל היוצא, סטנלי פישר, חזר במשך שנות כהונתנו על משנתו להוזלת מחירי הדירות: הצפת השוק בקרקעות. לגישתו, כמו לדעת בנקאים וכלכלכנים נוספים, העלייה במחירי הדירות נובעת ממחסור חמור של מלאי בדירות. טענות אלה מתבססות לכאורה על חוקי היצע וביקוש: כשמלאי הדירות (היצע) יורד - מחירי הדירות (ביקוש) עולים.

האמנם?

לא. ממש לא. היצע הדירות עלה בשנה החולפת ב-15% לעומת אשתקד. עם זאת, הדבר כלל לא הורגש במחירי הדירות. ב-2014 שיווקה הממשלה קרקעות לבנייה של 50,500 דירות - שיא כל הזמנים. ב-2013 שווקו קרקעות לבניחה של כ-37,000 דירות וב-2012 שווקו קרקעות לבנייה של כ-33,000 דירות. מדובר במגמה, שראשיתה עוד ב-2009.

תמוה כי דווקא בין השנים 2001-2009, כשמלאי הדירות החדשות למכירה הסתכם באלפים בודדים, מחירי הדירות כמעט לא עלו. עם זאת, מאז שהמצב השתנה ב-2009ומספר התחלות הבנייה עלה ל-40,000 בממוצע בשנה (לעומת 30,000 עד אז) ומלאי הדירות זינק, עלו מחירי הדירות בחדות.

אחרי יובש ממושך

המציאות בשטח מחזקת את הדברים: שיווקי הקרקעות שנעשו בשנתיים האחרונות, בעיקר בערי פריפריה, דווקא העלו שם את מחירי הדירות בעשרות אחוזים. שימו לב לנתוני משרד הבינוי והשיכון למחירי דירות 4 חדרים חדשות:

■ בנצרת עלית, בה שווקו קרקעות לבנייה של כ-1,800 דירות מ-2011, נרשמה עליות מחירים של 50% במהלך 2014 בלבד.

■ ביישוב חריש, שנהנה מגל שיווקים מאסיבי מ-2012 לבנייה של כ-6,000 יחידות, עלו מחירי דירות ארבעה חדרים בשנה האחרונה בשיעור של 35%.

■ ביתר עלית, שנהנה מגל שיווקים החל מ-2013 לבנייה של כ-800 דירות, רשם ב-2014 עליות מחיר בשיעור של 25%.

■ כרמיאל, בו שווקו כ-600 יחידות דיור החל מ-2011, רשם עליות מחיר של 20%.

■ טבריה, בה שווקו כ-1,300 דירות בבנייה רוויה החל מ-2011, רשמה עליות מחיר בשיעור של 17%.

■ אור עקיבא, בה שווקו כ-900 דירות, רשמה עליות מחיר בשיעור של 16% במהלך 2014.

איך ניתן להסביר את זה? הרי הצפת השוק בקרקעות, בעיקר באזורי פריפריה, היתה אמורה להוזיל את מחירי הדירות, או לכל הפחות לשמור על יציבות מחירים. אבל, השיווקים המאסיביים העלו את מחירי הדירות החדשות ואף חלחלו לשוק דירות יד שנייה, שמחירן עלה בשיעור ממוצע של כ-8%.

המשותף במרבית הישובים שרשמו עליות מחיר משמעותיות, הוא שהן סבלו במשך שנים מיובש בשיווקי קרקע. שיווקי הקרקעות החלו מ-2010 מה שיצר גל גדול של ביקושים, אותו ניצלו בין היתר חברות הנדל"ן.

מלבד זאת, הטענה כי קיים מחסור בדירות סייעה לממשלה להתרכז בעיקר בשיווקי קרקע, מבלי לדאוג לנעשה בשטח ולעקוב אחר התנהלות חברות הנדל"ן, מבלי לשאול למשל בכמה הן מוכרות את הדירות ביחס למחיר הקרקע שקנו, ומתי הן יוצאות לשיווק.

לא אחת חברות הנדל"ן נוטות להחזיק ברשותן משך זמן רב את הקרקעות, מבלי לצאת לשיווק כלל. הדבר משפיע על מחירי הדירות בעיקר ביישובי פריפריה, אשר עלו לרף של מיליון השקל תוך זמן קצר. גם התופעה של שיווקי קרקע לבניית מאות דירות לחברה אחת יוצר מונופול מחירים ושליטה של החברה באזור מסוים.

הפתרון בהוזלת מחירי הדירות ייעשה באמצעות יצירת תחרות הוגנת בשוק הנדל"ן ושיווקי קרקע לצד פיקוח בשטח.

כמו-כן, יש לבטל את הריכוזיות של חברות הנדל"ן תוך חיזוק התארגנויות מתחרות כגון קבוצות הרכישה, הפועלות ברשות החוק והוכיחו עצמן כמי שיוצרות שוק נדל"ן תחרותי. פעולות אלה יסירו את החשש (הלא מוצדק) בקרב הציבור הרחב לפיו כל שנותר הוא להתמודד עם עליות מחירים נוספות.

■ ישראל זעירא הוא מנכ"ל חברת הנדל"ן באמונה ויו"ר פורום ארגון קבוצות הרכישה