מתעניינים בנדל"ן מניב באירופה? הכתבה הזו בשבילכם

השקעה בנדל"ן היא לרוב השקעה לטווח ארוך, ומשכך חשוב למשקיע לבחון את השלכות השקעתו האופציונאלית לא רק בנקודת הזמן הנוכחית, אלא ובעיקר באשר לציפיות התפתחות השוק. מחקר של CUSHMAN WAKEFIELD מספק תחזית תלת-שנתית מעניינת באשר לעתיד שוק המשרדים ב-20 ערי אירופה המרכזיות ומחירי השכירות בהן.

בריסל: תנודות מינוריות

בשוק הבלגי המפותח התנודות הן מינוריות וצפויות להישאר סטטיות גם בהמשך. יחד עם זאת, מלאי חדש שמתחיל לזרום לשוק צפוי להוריד מעט את מחירי השכירות בשנתיים הקרובות, אך יתקן חזרה מעלה בשנת 2017. שיעורי התפוסה ינועו סביב 88%-90% בשלוש השנים הקרובות ודמי השכירות הממוצעים לחודש יעמדו על כ-23 אירו למ"ר.

לוקסמבורג: ביקושים גבוהים

הביקושים הגבוהים בעיקר מקרב חברות הפיננסיים והבנקים הבינלאומיים לצד עלייה בהיצע החדש, צפויים לאזן את מחירי שיווי המשקל בשוק המשרדים בשנתיים הקרובות. בשנת 2017 צפויה מגמת עליית המחירים להתחדש ולצמוח בכ-3.3% לצד שיעורי תפוסה של כ-94.7%.

דבלין: הקאמבק הגדול

זהו הקאמבק הגדול ביותר בשוק האירופי. השוק האירי נמצא במהלכו של סיבוב פרסה מרשים לא רק בשוק המגורים כי אם גם ובעיקר בשוק הנדל"ן המניב, ובראשו המשרדים. בשנתיים האחרונות חלה עלייה דרסטית של כ-60% במחירי השכירויות בבירה האירית והצפי הוא להמשך זינוק של כ-50% נוספים, אשר רובו יחול במהלך השנה הנוכחית. מאחר שבשנות המיתון חל קיפאון בהתחלות הבנייה, ההיצע החדש בשנתיים הקרובות צפוי להמשיך להיות מוגבל ושיעור הנכסים הריקים צפוי לצנוח לכדי 8.5% בלבד בשנת 2017.

ברצלונה: הסינדרלה הקטלונית

הסינדרלה הקטלונית צפויה להפוך לאטרקטיבית יותר בשלוש השנים הקרובות. ההטבה הכלכלית המסוימת, לצד טרנד של המרת מגדלי משרדים לייעודי מגורים ומלונאות וצבר עתידי נמוך מרמזים על העתיד לבוא. סביר כי השפל של 2014 היווה נקודת קיצון באשר למחירי השכירות שצפויים לנסוק בשלוש השנים הקרובות בכ-30% וכפועל יוצא לביקושים, צפויה ירידה בשיעור השטחים הפנויים לכדי 8.1% בלבד.

מדריד: מסי או רונאלדו

השאלה מהו שוק המשרדים האטרקטיבי ביותר, ברצלונה או מדריד, שקולה לשאלה מיהו שחקן הכדורגל הטוב בעולם מסי הארגנטינאי מברצלונה או רונאלדו הפורטוגלי ממדריד. כפי שלא נמצא תשובה חד משמעית בקרב אוהדי הכדורגל, כך קיימת התלבטות גם באשר לשוק המשרדים המועדף, אולם שני השווקים אטרקטיביים במיוחד. לאחר התחתית של שנת 2012 נרשמות בשנים האחרונות עליות מהותיות בשוק שכירויות המשרדים בשיעורים נאים, ובדומה לברצלונה, התחזית היא שבשנים 2016-2017 צפויה עלייה מצטברת של למעלה מ-20% במחירי השכירות לצד ירידה בשיעורי הנכסים הפנויים.

שטוקהולם: ביקוש גואה והיצע לא מספק

מי אמר שהכל זורם על מי מנוחות בסקנדינביה? מחירי שכירויות המשרדים יכולים להוכיח אחרת, שכן הם צפויים לנסוק בלמעלה מ-10% בשנת 2015 ולהמשיך לשיאים חדשים בקצב צמיחה ממוצע של כ-3% בשנתיים שלאחר מכן. הביקוש הגואה למשרדים באזור לצד היצע לא מספק צפוי להוריד את שיעורי הנכסים הפנויים לכדי 7.2% בשנת 2017, כמחצית מהשיעור הממוצע שנרשם בשנת 2006.

לונדון: עלייה חדה השנה

העלייה המהותית במחירי השכירות צפויה להגיע לשיאה בסוף השנה הנוכחית. הצפי הוא כי בתום השנה תעיד הסטטיסטיקה כי חלו עליות של 12% בשיעורי השכירות, אך אם זאת בשנתיים העוקבות קצב העלייה צפוי להתמתן מהותית לכדי 3% ב-2016 ומחצית משיעור זה בשנת 2017. התמתנות המחירים מיוחסת למלאי עתידי חדש שאמור להתאכלס בשנים הקרובות ובגינו יעלה שיעור הנכסים הפנויים בעיר לממוצע של 8%. המחירים בעיר צפויים להמשיך ולהוליך ללא מתחרים בראש טבלת הערים היקרות, כאשר המחיר הממוצע לחודש לשכירות במשרדי הפריים הלונדוניים עומד על כ-72 אירו למ"ר.

מינכן: להדביק את הפער מול פרנקפורט

אם בתחום המגורים מינכן נחשבת ליקרה ביותר בגרמניה ולאחת היקרות באירופה, הרי שבתחום המשרדים היא מדורגת רק במקום השני לאחר פרנקפורט, שם המחירים הממוצעים גבוהים בכ-10% ממאשר במינכן. יחד עם זאת, המחסור בהיצע עתידי והעלייה בשיעורי התפוסה, צפויים "לעזור" למינכן להדביק מעט את הפער, שכן הצפי הוא לעלייה של כ-3% בממוצע לשנה, בשלוש השנים הבאות.

פריז: צפויה זחילת מחירים כלפי מעלה

למרות הדיפלציה במחירי השכירויות בפריז בשנים האחרונות, הבירה הצרפתית עדיין שנייה רק ללונדון בטבלת יוקר שכירות המשרדים באירופה. המיתון הכלכלי הוליך את החברות המקומיות והבינלאומיות למצוא פתרונות זולים יותר למחירי השכירות הגבוהים במדינה, אך בשל חוסר היצע צפויה זחילה מעלה של כ-2.5% בממוצע במחירי השכירות החל משנת 2016, אם כי המחירים בתום 2017 לא צפויים להדביק את השיא שנרשם בתום שנת 2012.

בודפשט: השוק מבריא

ההטבה בפעילות הכלכלית במדינה עדיין לא באה לידי ביטוי במחירי שכירויות המחירים בבירת הונגריה. יחד עם זאת, בארבע השנים האחרונות ירד שיעור הנכסים הפנויים במחצית, מה שמעיד כי השוק הופך לבריא יותר. ולראיה, התחזית היא כי בשנים הקרובות יירשמו עליות מחירים מתונות של כ-1%, במקביל להמשך ירידה בשיעורי הנכסים הפנויים שצפויים לרדת לרמות חד ספרתיות לקראת תחילת שנת 2018.

מילאנו: ביקושים מצד רשתות אופנה

בירת האופנה האירופית חוזה "קולקציה" יציבה וחסונה בשלוש השנים הקרובות. ביקושים מקרב רשתות בינלאומיות והתעוררות הכלכלה המקומית, לצד חוסר בהיצעים לבנייה חדשה מרמזים על עלייה זוחלת במחירי השכירות של משרדי העיר בשלוש השנים הקרובות, ושמירה על רמות תפוסה ממוצעות של כ-89%.

ליסבון: הקיפאון מסתיים

בארבע השנים האחרונות שוק המשרדים בליסבון נותר סטטי ואותות המשבר הכלכלי במדינה תמכו בקיפאון מוחלט במחירי השכירות בעיר שנעו סביב 18 אירו למ"ר לחודש בממוצע. למרות הקיפאון במחירי השכירות, חלה במהלך השנתיים האחרונות ירידה דרסטית בשיעור הנכסים הפנויים, וכעת עם ההטבה המסוימת במצב הכלכלי, הצפי הוא כי העלייה בתפוסה תתורגם לעלייה של כ-3% בממוצע לשנה, בכל אחת מהשנתיים הקרובות, במחירי השכירות בבירת פורטוגל.

פרנקפורט: בראש הטבלה בגרמניה

הכלכלה היציבה הגרמנית משליכה באופן ישיר על התפתחות שוק המניבים בפרנקפורט ומחירי השכירות בה אשר צפויים להמשיך ולצעוד בראש טבלת השכירויות בגרמניה בעיקר בשל היעדר מלאי מספק של מגדלי משרדים ברמות ה"פריים". התחזיות מורות על המשך זחילה בריאה מעלה במחירי השכירות הצפויים לעלות בכ-5% בשלוש השנים הקרובות, לצד ירידה הדרגתית בשיעורי התפוסה שצפויים להתייצב סביב רף ה-90%.

אמסטרדם: עלייה זוחלת

ההטבה הכלכלית באמסטרדם בשנתיים האחרונות צפויה להמשך ועמה עלייה זוחלת במחירי השכירות לצד ירידה בשטחים הפנויים, בעיקר בשל העלייה בביקושים למשרדים בקרב חברות האינטרנט הנוטות להתאכלס באזורי הפריים. שיעורי התפוסה הכוללים עדיין נמוכים יחסית ונעים סביב 85% בלבד, אך אם זאת באזורי הפריים, שם המחיר הממוצע לחודש שכירות עומד על כ-32 אירו למ"ר, שיעור הנכסים הפנויים עומד על כ-6% בלבד. התחזית היא לעליה של כ-1% בכל אחת משלוש השנים הקרובות.

פראג: מלאי גדול, שיעורי תפוסה נמוכים

השיפור במצב הכלכלי בצ'כיה לא בא לידי ביטוי במחירי השכירויות בבירה, בעיקר בשל המלאי הגדול שמסביר את שיעורי תפוסה נמוכים של כ-83%. בשנתיים הקרובות צפוי השוק לשמור על סטטוס קוו הן באשר למחירי השכירויות הממוצעים שנעים כיום סביב 19.5 אירו לכל מ"ר בחודש והן באשר לשיעורי התפוסה. יחד עם זאת בשנת 2017, בכפוף להמשך השיפור הכלכלי, לראשונה משנת 2007, צפויה להירשם עליית מחירים בשוק.

ברטיסלבה: מגמת הירידה נעצרה

מחירי שכירות המשרדים בבירה הסלובקית נשחקו בכ-25% בעשור האחרון, אולם בשנתיים האחרונות נעצרה המגמה ונרשם קיפאון, לצד ירידה בשיעורי הנכסים הפנויים. המשבר הכלכלי הוריד משמעותית את התחלות הבנייה ורוב המלאי שבכל זאת צפוי להשתחרר כבר נשכר מבעוד מועד בשל מחירי ההזדמנות בשוק. התחזית היא כי בשלוש השנים הקרובות מגמת ירידת המחירים תיעצר סופית ובשנת 2017 צפויה לסמן את חזרתן של עליות המחירים המתונות.

בוקרשט: צפויה ירידת מחירים

בארבע השנים האחרונות לא חלו תמורות רבות בשוק המשרדים הרומני ולצד קיפאון במחירים נרשמה ירידה בשיעורי הנכסים הפנויים. יחד עם זאת בשנת 2015 צפויה להירשם ירידה של כ-2.5% במחירי השכירות בבירה, בעיקר בשל חוזים שנסגרו מבעוד מועד ובשל מלאי עתידי חדש. העלייה המתונה החזויה בשנתיים העוקבות צפויה לשמר את רמות המחירים הממוצעות העומדות כיום על 19 אירו למ"ר בחודש.

איסטנבול: צפויות ירידות מחירים

למרות ביקושים נאים מצד חברות בינלאומיות, קיים עודף היצע בשוק המשרדים באיסטנבול ושיעורי התפוסה החזויים לשנת 2017 צפויים לעמוד על 77% בלבד, לעומת 91% בתום 2013. ההיצע הספקולטיבי בעיר הטורקית דוחף את המחירים כלפי מטה והם צפויים לרדת בכ-5% בשלוש השנים הקרובות לרמות של כ-42 אירו למ"ר בחודש.

ורשה: מחירי השכירות יצללו

מגמת הירידה במחירי השכירות בבירת פולין, אשר החלה ב-2012, צפויה להימשך עמוק אל תוך שנת 2017, וזאת לאור המלאי הרב הקיים בשוק. למרות ההטבה בנתונים הכלכליים, משוואת הביקוש וההיצע רומזת כי בתום 2017, מחירי השכירויות יהיו נמוכים בכ-18% לעומת מחיריהם כיום ושיעור הנכסים הריקים ימשיך במסע צפונה.

מוסקבה: השנה הקשה ביותר

מבחינת השוק הרוסי, שנת 2015 תוגדר כשנה הקשה ביותר מזה תקופה ארוכה. הסנקציות הכלכליות לצד הקטסטרופה במחירי האנרגיה ופיחות הרובל המקומי, צפויות לתת אותותיהן על מחירי השכירויות במשרדי הבירה הרוסית אשר יירדו בשיעורים של כ-26% לעומת מחירי 2014, לרמות של כ-55 אירו למ"ר בחודש, ממוצעים הנמוכים ב-60% מהשיא שנרשם בימי הבועה העליזים של שנת 2008. התחזית, כמובן בעירבון מוגבל להתפתחויות הדינמיות בעיר, חוזה כי הנחיתה תיעצר ואף יירשמו עליות מחירים של 5% ב-2017, אך שיעורי התפוסה יישארו יציבים ברמות של כ-80%.

 תחזית הצמיחה