קובי מימון, "הטייקון השקט": לגמרי לא רק ישראמקו

רבים בשוק ההון המקומי נוטים לזהות את איש העסקים קובי מימון עם שותפות החיפושים ישראמקו, המחזיקה במאגר הגז "תמר", ונסחרת בבורסה בשווי של יותר מ-10 מיליארד שקל. אלא שמסע במעלה הפירמידה של קבוצת החברות בה שולטים מימון ושותפו חיים צוף מלמד כי נכסי הנדל"ן של הקבוצה תורמים לשווייה לא פחות מעסקי החיפושים.

מבט על עץ החברות של מימון וצוף יגלה כי חברת ההחזקות המרכזית של השניים, יואל, מאגדת תחתיה שני נכסים עיקריים: 65% ממניות חברת נפטא, שמרכזת את עסקי הנפט והגז של הקבוצה (כולל ההחזקה בישראמקו), ששווי השוק שלהם הוא כ-1.7 מיליארד שקל; ו-59% ממניות איירפורט סיטי, המרכזת את עסקי הנדל"ן של הקבוצה, ששווי השוק שלהם גבוה יותר ועומד על 1.8 מיליארד שקל.

את עיקר שווייה מקנה לאיירפורט סיטי ההחזקה במניות השליטה בחברה הבת נצבא, אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, שנרכשה במהלך שנת 2006. מאז אותה רכישה רשמה מניית נצבא עלייה של לא פחות מ-400%, וכיום היא משקפת לחברה שווי של יותר מ-4 מיליארד שקל (גבוה מההון העצמי שעומד על כ-3.5 מיליארד שקל). בתחילת השבוע, כחלק מהיערכות הקבוצה של מימון וצוף לעמידה בדרישות חוק הריכוזיות, אישרו בעלי המניות של נצבא את מיזוגה עם החברה האם, איירפורט סיטי, באופן שבו מניותיה יימחקו מהמסחר.

ניצל את המצוקה הפיננסית של אגד

קובי מימון, מי שנחשב לבעל השליטה בקבוצת יואל-ישראמקו (הגם שהוא אינו מחזיק בה מניות או משמש בה בתפקיד ניהולי), ידוע כאחד מאנשי העסקים המתוחכמים בישראל. שמו של מימון הופיע לראשונה במדורי הכלכלה לפני כ-20 שנה, עת הוביל מהלך יצירתי ואגרסיבי להשתלטות עוינת על קבוצת יואל-ישראמקו, שהייתה אז בידיו של יובל רן.

מאז אותה השתלטות הצליח מימון לנווט את עסקי הקבוצה בהצלחה יתרה והיה לאחר הטייקונים היחידים ששמו לא נקשר בכישלון עסקי, בהסדר חוב או בעסקת בעלי עניין שנויה במחלוקת. החברות הנמנות עם הקבוצה שבשליטתו מתאפיינות כולן בנזילות גבוהה ובניהול חסכני. ואם את הצלחתו של מימון בתחום חיפושי הגז עוד ניתן לייחס למזל, הרי שפיתוח תחום הנדל"ן - כמאמר השיר - זאת ההברקה שלו.

ביוני 2006, לאחר מאבק רב תהפוכות שארך מספר שנים וכלל מתמודדים רבים, הצליח מימון, באמצעות איירפורט סיטי, להניח את ידיו על מניות השליטה בנצבא (נכסי צאן ברזל אגד), תמורת סכום של 645 מיליון שקל, מחיר ששיקף לחברה שווי של מיליארד שקל.

נצבא הוקמה בשנת 1995 כחברה בת של נצבא התנחלות, חברה פרטית בבעלות חברי וגמלאי אגד (הגוף הדומיננטי בתחום התחבורה הציבורית בישראל). נכסיה המרכזיים, אז והיום, היו תחנות האוטובוס המרכזיות של אגד ברחבי הארץ.

מכירת מניות השליטה בנצבא נועדה לאפשר לחברה האם (נצבא התנחלות) לפרוע חוב של יותר מ-200 מיליון שקל לבנק הבינלאומי, שנוצר כתוצאה מפדיון מניות של חברי אגד שפרשו מהקואופרטיב בשנים קודמות, ולהבטיח את המשך פדיון המניות קדימה. עוד קודם לרכישת מניות נצבא על ידי איירפורט סיטי, יזמו קברניטי אגד, שעשו עד אז בחברה כבשלהם, מספר ניסיונות למכירת מניות השליטה בנצבא כשבכולם אגד (הקואופרטיב ולא בעלי המניות) מהווה חלק בקבוצה הרוכשת.

"מיצוי הכנסות והתייעלות"

מיותר לציין כי קובי מימון רכש את השליטה בנצבא בעיתוי מצוין. הגאות שהתרחשה בענף הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות והמיקום האטרקטיבי של רבים מנכסי החברה במרכזי הערים, הספיקו כדי להפוך את עסקה לבוננזה אדירה מבחינתו. נכון לסוף הרבעון הראשון של 2015 חלשה נצבא על 82 נכסים מניבים (מהם 65 בישראל) בשטח כולל של כמעט מיליון מ"ר וכן קרקעות רבות המיועדות לבניה להשכרה ו/או למגורים.

עם זאת, אין להפחית ביכולות הניהול, ההתמקדות וייצור הערך שהביאו מימון ואנשיו לחברה, ודי לעיין בדיווחי חברת הדירוג S&P מעלות בין התקופות כדי להבין זאת.

כך, בפברואר 2005, עדיין תחת ניהולם של ראשי אגד, הורד דירוג החוב של נצבא ל-"A מינוס", ובחברת הדירוג כתבו כי "הורדת הדירוג משקפת את ההרעה שחלה באיתנותה הפיננסית של החברה, המתבטאת בגידול במנוף הפיננסי שלה כתוצאה מגיוסי חוב ומרכישות נדל"ן בישראל ובחו"ל".

בדצמבר 2007, זמן לא רב לאחר העברת השליטה לידי איירפורט סיטי, הוקפץ דירוג האג"ח של נצבא בשתי דרגות, ל-A פלוס. בדוח הדירוג ציינה מעלות כי הדבר נובע, בין היתר, "משינויים מהותיים אשר חלו בפעילותה של החברה ובמדיניותה הפיננסית".

שינוים אלה באו לידי ביטוי בין היתר "בהגדלה מהותית בדמי השכירות בנכסי החברה, החלפת ההנהלה הקודמת תוך צמצום מהותי בהוצאות הנהלה וכלליות, הקטנה מהותית באובליגו של החברה וחיזוק בסיס ההון שלה.... להערכת מעלות חל שיפור ניכר באיכות הניהול והבקרה השוטפת בתוך החברה, הנובע, בין היתר, מנסיונם המקצועי של מנהלי החברה המגיעים מתחום הנדל"ן במסגרת איירפורט סיטי".

זאת ועוד: "האסטרטגיה העסקית אשר הותוותה על ידי ההנהלה החדשה ממוקדת בהעלאת שווי החברה על ידי מיצוי הכנסות מנכסים מניבים קיימים והתייעלות שתביא להפחתה משמעותית בהוצאות ההנהלה וכלליות והמימון של החברה... החברה בוחנת אפשרויות שונות לקידום תב"ע, תוכניות בנייה ופיתוח בנכסי נדל"ן קיימים ובקרקעות החברה, תוך ניצול מיקומים של תחנות מרכזיות במרכזי ערים והסבתם לפרויקטים שיניבו תשואה גבוהה יותר".

בשנים שחלפו מאז הוקפץ דירוג החוב של נצבא עוד פעמיים ל-AA. בדוח הדירוג האחרון שפרסמה מעלות אשתקד נכתב כי "הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב מכך שלנצבא היקף נכסים גבוה והכנסות שכירות שנתיות בהיקף של כ-490 מיליון שקל. מיצובה העסקי הגבוה של החברה נתמך על ידי תיק נכסים המאופיין בפיזור רחב של נכסים הממוקמים באזורים אטרקטיביים ואסטרטגיים, באחוזי תפוסה גבוהים (96%). תיק הנכסים של נצבא כולל היקף משמעותי של נכסים המושכרים למפעילי תחבורה ציבורית (בעיקר אגד) המהווים 24% מההכנסות התפעוליות נטו (NOI) של החברה".

עוד ציינו במעלות כי לנצבא "שיעור מינוף נמוך ביחס לחברות נדל"ן מדורגות בישראל. מיצובה הפיננסי של נצבא התאפיין בשנים האחרונות בשיפור מתון אך מתמשך של היחסים הפיננסים כתוצאה מרווחיות גבוהה ויציבה לאורך זמן לצד אי חלוקת דיבידנדים והיקף השקעות מתון ביחס להיקף פעילות החברה".

 הפירמידה של חיים צוף