ביהמ"ש: "עצימת עיניים עד כדי חוסר תום-לב מצד רמ"י"

"הפרסום המטעה של המכרז נבע לכל הפחות ממחדלי בדיקה ובירור של המצב התכנוני הנכון של הנכס מושא המכרז. נוכח המידע שהגיע לרשות, אין לי אלא להסיק כי המחדל הזה אופיין ב'עצימת עיניים' שגם זו עולה כדי חוסר תום-לב", דברים אלה כתב סגן נשיאת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופט עודד מודריק, על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בפסק דין שניתן נגדה לאחרונה.

את התביעה נגד רמ"י הגישה חברה צוקית נדל"ן בגין הטעיה וחוסר תום-לב במכרז שפרסמה רמ"י. בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, לא לפני שמתח ביקורת על ההתנהלות התמוהה של רמ"י ותוך שהוא מטיל עליה פיצויים בסכום כולל של כמעט 2 מיליון שקל.

רמ"י, המחזיקה במשאב היקר ביותר במדינה - קרקעות - סופגת בשנים האחרונות, ובעיקר מאז המחאה החברתית של קיץ 2011, ביקורת חריפה על תפקודה. בין היתר הועלו נגדה טענות על כך שהיא מערימה קשיים במימוש מכרזים שהיא מפרסמת. פסק הדין שניתן לאחרונה ממחיש ביקורת זו.

העירייה לא נתנה היתר לשימוש חורג

תחילת הפרשה באפריל 2007, כאשר רמ"י פרסמה הזמנה לקבלת הצעות להפעלת חניון רכב על מגרש בשכונת קריית ספר בתל-אביב, בהרשאה זמנית של 5 שנים.

חברת צוקית הגישה הצעה למכרז, וכחודשיים מאוחר יותר נשלחה לה הודעה על זכייתה. ביולי אותה שנה נחתם הסכם הרשאה עם רמ"י להפעלת החניון לתקופה של 60 חודשים, וצוקית שילמה את מלוא דמי ההרשאה בהיקף של 1.4 מיליון שקל עבור כל תקופת ההרשאה.

מיד לאחר חתימת הסכם ההרשאה החלה צוקית לבצע פעולות הכשרה של המגרש: היא הסירה מבני אזבסט בלתי שמישים והקימה ביתן שמירה. פעולות אלה בוצעו ללא היתר, ועיריית תל-אביב ביקשה וקיבלה מבית המשפט לעניינים מקומיים צו שיפוטי להפסקת הבנייה.

כשנה לאחר מכן הגישה צוקית בקשות לקבלת היתר בנייה ורישיון עסק, שנדחו על-ידי רשות הרישוי העירונית, בנימוק כי לשם ניהול חניון יש צורך בהיתר לשימוש חורג. בהמשך נדחו בקשות אלה גם על-ידי הוועדה המקומית, בנימוק כי "בהמשך לישיבות משותפות בין נציגות התושבים, יו"ר הוועדה המקומית, מהנדס העיר, נציגות ממ"י (רמ"י), וצוות מרכז, לא הומלץ לקדם היתר לחניון ציבורי/פרטי במתחם".

ערר שהוגש בידי צוקית לא צלח. ועדת הערר קבעה כי בהתאם למציאות התכנונית לא ניתן להפעיל במתחם חניון ללא היתר לשימוש חורג.

צוקית המשיכה לנסות להכשיר את מימוש המכרז, אך הדבר לא עלה בידה. משכך, החליטה להגיש תביעה נגד רמ"י.

בתביעתה טענה צוקית להתנהגות חסרת תום-לב מצד רמ"י והצגת מצג מטעה, וביקשה לשפותה עבור נזקיה. סכום התביעה המקורי עמד על 7.5 מיליון שקל עבור "פיצויי קיום" (פיצוי שהנפגע צריך היה לקבל אילו קוים החוזה, ס. כ.), וכן התבקשו "פיצויי הסתמכות" (פיצויים המיועדים להביא את הנפגע למצב שבו היה אלמלא בוצעה הפרת תום-הלב, ס.כ.) על סך 2.1 מיליון שקל.

מנגד, רמ"י טענה כי צוקית "כשלה בהבנת הוראות המכרז, התנהלה בחוסר תום-לב ובניגוד לדין, ועל כן אינה יכולה לדרוש את הוצאותיה מן הנתבעת, ואפילו תאמר שכל טענותיה נכונות - הדין אינו מקנה לה זכות לפיצויי קיום".

"אוצר שאינו שווה פרוטה"

בפסק דינו קבע השופט מודריק כי רמ"י הטעתה את הציבור בהצעתה למכרז. "האם יש ספק שהאחריות לפרסום מכרז, כגון המכרז, המציע לציבור, כנגד טבין ותקילין, 'אוצר' שאינו שווה פרוטה ולא יצלח למאומה מוטלת על בעלת המכרז? התשובה, שאין ספק כזה, טמונה בשאלה גופא", קבע השופט.

"אפשר רק להקשות האם ההצעה המטעה לציבור נעשתה תוך מודעות למציאות התכנונית או לבעייתיות תכנונית ובחוסר תום-לב מובהק; או שההצעה נעוצה בהתרשלות שהיא פרי מחדל בדיקה או מחדל הבנה של המציאות התכנונית. מן הראיות שהוצגו במשפט מתברר, בהסתברות גבוהה מ-50%, כי רמ"י הייתה מודעת לבעייתיות התכנונית הנוגעת למגרש".

ביחס לטענות רמ"י על אחריות משתתפי המכרז, ציין השופט כי "המשתתף במכרז רשאי להניח כי הרשות בדקה את הנתונים הצריכים למכרז, וכי הפרסום אינו מיועד לעוור את עיני הבריות".

עוד נאמר בפסק הדין כי רמ"י הייתה מודעת להתנגדות החזקה והאפשרית של עיריית תל-אביב - בעיקר בשל לחצי תושבי קריית ספר - למתן היתר לשימוש חורג. "לא זו בלבד שרמ"י לא העמידה את המציעים במכרז על התנגדות אפשרית זו, אלא אף גם זו שהעלימה את דבר המכרז מן העירייה, ובכך מנעה מהלך של סיכול המכרז מצד העירייה. ברי שהמידע המטעה שנכלל במכרז הוא מקור ההנעה העיקרי להשתתפות במכרז".

עם זאת, מודריק דחה את טענות פיצויי הקיום וההסתמכות שתבעה צוקית, משום שסבר כי לצוקית יש אחריות תורמת בשיעור של 25%. "אני סבור כי בעניין זה אין מקום להעניק פיצויי קיום כלל ועיקר. הטעם לכך הוא שלאחר כריתת החוזה התברר כי כלל לא ניתן לממש אותו. אין מקום להעניק פיצויי קיום ביחס לתוכן חוזי שלא ניתן לממשו... לשון אחר, המצג המטעה הוליך את התובעת להתקשרות חוזית שמעיקרה לא ניתן היה לממש אותה, ולא בשל מניעות שהקימה הנתבעת".

נקבע כי צוקית תהיה זכאית להחזר דמי ההשקעה שהשקיעה "לשם התארגנות ומימוש החוזה" בסך של 1.4 מיליון שקל, ויחד עם רכיב "אובדן ההזדמנויות" נקבע לה פיצוי של כמעט 2 מיליון שקל.