בזכות מס הרכישה: זינוק במספר הדירות שמכרו אזורים ודמרי

פעילות השיא בתחום הנדל"ן למגורים בארץ, שיש המגדירים כבועה, לא יורדת מהכותרות בתקופה האחרונה. עתה היא באה לידי ביטוי בדוחות הרבעון השני של החברות י.ח דמרי ואזורים - שתיים מחברות הנדל"ן למגורים הבולטות בארץ, שבסיכום רבעוני, מציגות צמיחה דרמטית במספר הדירות שמכרו, לצד עלייה במחירי המכירה.

בנוסף לשיעורי הריבית האפסיים המתדלקים את עליית המחירים והביקושים, יוזמת שר האוצר, משה כחלון, להעלאת מס הרכישה, היוותה בתקופת הרבעון השני גורם נוסף שדחף להגברת הפעילות בשוק.

במספרים, אזורים נהנתה בסיכום הרבעון השני מזינוק של 280% במספר הדירות שמכרה, שהגיע קרוב ל-300 דירות, אחרי פחות מ-80 דירות שנמכרו ברבעון המקביל אשתקד, ואצל דמרי הקפיצה הרבעונית במספר הדירות שנמכרו מסתכמת ב-65%, עם מכירת 160 דירות, לעומת קרוב ל-100 דירות בתקופה המקבילה ב-2014.

מחצית אינטנסיבית לאזורים

בתקופת מחצית השנה המגמה דומה, בסיכומה אזורים מציגה קפיצה של 130% בפעילות, עם מכירת 487 דירות (כולל שותפים) בהיקף כספי המתקרב ל-1 מיליארד שקל, לעומת 213 דירות שנמכרו במחצית הראשונה של 2014 בתמורה כוללת של כ-370 מיליון שקל.

גם בניטרול חלקם של השותפים בפרויקטים של אזורים, החברה שבשליטת הרשי פרידמן מסכמת מחצית שנה אינטנסיבית, עם מכירת 384 דירות (קפיצה של 125%) בתמורה של 740 מיליון שקל, לעומת 172 תמורת כ-300 מיליון שקל במחצית המקבילה.

אצל החברה שבשליטת המנכ"ל יגאל דמרי מחצית השנה הראשונה מסתכמת בעלייה של 30% בהיקף המכירות, שהתקרב ל-300 דירות.

בדמרי מייחסים את העלייה בהיקף הפעילות ברבעון השני בעיקר להעלאת שיעור מס הרכישה, המוזכר לעיל, ומוסיפים כי מתחילת יולי ועד מועד פרסום הדוחות מכרה החברה כ-80 דירות נוספות, תמורת 108 מיליון שקל.

באזורים מציינים כי בנוסף לביקושים ערים שנרשמו בכלל הפרויקטים שלה, החברה נהנתה גם "מהפעלת מלאי משמעותי בסוף שנת 2014 ובתחילת 2015".

נתון נוסף המעיד על הפריחה אותה חווה תחום הנדל"ן למגורים, משתקף בעלייה של 16% במחיר הממוצע לדירה שמציגה אזורים, שעבר רף של 2 מיליון שקל, לעומת ממוצע של 1.74 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2014.

אצל דמרי, ההיקף הכספי בעסקאות למחצית השנה הראשונה של 2015 קפץ בקרוב ל-50% והצטבר ל-438 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר דירה ממוצע של קרוב ל-1.5 מיליון שקל - זינוק של 14%, לעומת מחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל המשתקף ממכירות בהיקף מצטבר של קרוב ל-300 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.

על רקע הפריחה בפעילות, מניית דמרי זינקה בשנה האחרונה ב-50% ומשקפת לחברה שווי של כ-770 מיליון שקל. מניית אזורים לא רשמה שינוי משמעותי בערכה בשנה החולפת, ומשקפת לחברה שווי של כ-600 מיליון שקל.

לצד הפעילות השוטפת החיובית שמציגות שתי החברות מתחילת השנה, בסיכום רבעוני שתי החברות סבלו משחיקת הרווחיות התפעולית והציגו מגמה שלילית גם בשורה התחתונה.

אצל דמרי, הרווח הנקי הרבעוני צנח ב-59% ועמד על פחות מ-12 מיליון שקל, ואילו אזורים הציגה הפסד רבעוני של כ-200 אלף שקל, אחרי רווח נקי של 3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בפעילות השוטפת, הכנסותיה של דמרי צמחו בתקופת הרבעון ב-6% ל-208 מיליון שקל, אולם עלות הפעילות שלה עלתה גם היא וגררה שחיקה ברווחיות הגולמית והתפעולית.

אצל אזורים, בסיכום רבעוני ההכנסות קפצו ב-50% והתקרבו ל-200 מיליון שקל, אולם הרווח הגולמי שלה נותר ללא שינוי, הרווח התפעולי נשחק במעט ויחד עם עלייה בהוצאות מימון, עלייה בחלקה בהפסדי חברות מוחזקות והפסד שרשמה מפעילות מופסקת, השתנתה השורה התחתונה. נזכיר כי כמו יתר חברות הנדל"ן למגורים, גם דמרי ואזורים מכירות בהכנסותיהן ממכירת דירות רק עם מסירת הדירה ללקוח, בהתאם לתקנות החשבונאות.

בסיכום תקופת מחצית השנה התמונה בשתי החברות חיובית יותר, כאשר דמרי מציגה עלייה של 14% ברווחיה, שהצטברו ל-59 מיליון שקל, ואילו אזורים מציגה רווח נקי של 9 מיליון שקל, אחרי הפסד של 15 מיליון שקל שרשמה במחצית הראשונה של 2014.

בשורת ההכנסות, דמרי מסכמת את מחצית השנה עם זינוק של 66% בפרמטר זה, המצטבר לסכום של 657 מיליון שקל ואילו אזורים עם קפיצה דומה (66%) מסכמת את מחצית השנה הראשונה עם הכנסות של 281 מיליון שקל.

בתקופת המחצית, דמרי הצליחה להגדיל את הרווח הגולמי שלה ב-16% ל-124 מיליון שקל, ומגמה חיובית נרשמה גם בשורה התפעולית, לצד ירידת שיעורי רווחים אלה מהמכירות - עניין המיוחס לשינוי בתמהיל הדירות שנמסרו בתקופה זו.

באזורים הרווח הגולמי אמנם קפץ ב-22% ל-47 מיליון שקל, אולם שיעורו מהמכירות נשחק מ-23% ל-17%.

למרות זאת, אזורים נהנתה משיפור גם בשורה התפעולית, וזאת אחרי הכנסות חד פעמיות בהיקף של 21 מיליון שקל שנרשמו בעיקרן בזכות תביעת חוב שהגישה נגד חברת הנדל"ן אנגל משאבים, וסייעו לה לעבור מהפסד לרווח.

 תוצאות דמרי