"בייבי" חדש למשקיעי וול סטריט - סקטור הנדל"ן בארה"ב

עוד לפני גל הירידות הנוכחי, השנה השביעית של ראלי בשוק המניות לא חסה על המשקיעים. חדשות לבקרים הם נאלצו "לחשב מסלול מחדש" נוכח טראבלמייקר תורני שמגיח לשכונה - דולר, נפט, יוון, סין, שוב נפט ושוב סין, כשברקע ריבית הפד כבר עושה תרגילי חימום ומאיימת לטרוף את הקלפים מחדש. בחירת אפיקי ההשקעה הופכת למשימה מאתגרת ומשתנה תדיר. בתוך המערבולת הגלובלית הזו, ענף הנדל"ן בארה"ב נותר קצת מתחת לרדאר המשקיעים בארץ.

אחרי חורף קר ורדום מתחדש תהליך השיקום שלו וברבעון השני הוא כבר החזיר לעצמו את מושכות הצמיחה האמריקאית. גם על רקע גל הירידות הנוכחי, שמורגש בכל אפיקי הנכסים העיקריים, מדד הנדל"ן האמריקאי נפגע פחות עד כה.

הנדל"ן בארה"ב מושפע פחות מהסביבה העולמית הסוערת ותלוי בעיקר בגורמים מקומיים. מצבת הסיכונים נראית מוגבלת יחסית. קיים מתאם גבוה בין ההתפתחויות המאקרו כלכליות של הענף לבין ביצועי מניות חברות הבנייה, כך שאפיק זה יכול לשמש מפלט טוב מרוב הטלטלות הגלובליות.

מדד חברות הבנייה S&P Homebuilders ETF ירד מתחילת אוגוסט בכ-0.9% בלבד ומתחילת השנה נסק בכ-9.1%, לעומת הביצועים הצנועים ביותר של S&P 500 (ירידה של 6.3% באוגוסט ושל 4.3% מתחילת השנה). מניית Masco למשל, קונצרן אמריקאי שמחזיק ביותר מ-20 חברות בתחום המוצרים לשיפור הבית והבניה, זינקה ב-15% בחודש האחרון ובכ-30% בשנה האחרונה. Masco לא לבד בראלי: ספקיות חומרי בניה (Owens Corning ,Lennox International), חברות הבניה (Lennar, Horton D.R), מוצרים לבית (Home Depot) וכל חברה אחרת שקשורה להתאוששות בענף הנדל"ן, נהנית בימים אלו מרוח גבית בשוק המניות.

כלכלני וול סטריט רואים עתיד ורוד - ב-J.P. Morgan צופים גידול ממוצע של כ-50% ברווח למניה בענף ב-2015 ו-2016 וזאת משום שהגורמים החיוניים להתאוששות בענף הנדל"ן, נעים בכיוון הנכון. ניתן לציין 4 עיקריים:

1. שיפור בשוק העבודה - שיעור האבטלה ירד ל-5.3% ובכל חודש מתווספים לשוק העבודה יותר מ-200 אלף עובדים חדשים, אם כי הגידול בשכר עדיין אנמי.

2. שיפור בסנטימנט הצרכנים - עליית שוקי המניות, הוזלת מחיר הדלק והשיפור בתעסוקה תומכים בכך.

3. נגישות המשכנתאות - רמת הריביות עדיין נשארת נמוכה (הריבית על המשכנתאות ל-30 שנה עומדת על כ-4%, לא זול, אבל גם לא 6%, כמו לפני כמה שנים). הפד עוקב אחר נכונות הבנקים לתת משכנתאות ומציין לטובה את השיפור המתחולל בתחום.

4. משקיעים זרים - שמחפשים פתרונות יצירתיים בסביבת ריבית נמוכה ושוק אג"ח תנודתי.

מדירה לבית פרטי

התאוששות ענף הנדל"ן פוסט משבר הסאב פריים ידעה עליות ומורדות, אולם כמה אבני יסוד מעידות על תהליך הבראה עקבי. שיעור העיקולים התחיל לרדת מ-2011 ומחירי הדירות התחילו לטפס משמעותית מ-2012. עליית מחירי הדירות סייעה למאזני משקי הבית הנתונים במצוקה.

בשלב ראשון, ננטש החלום האמריקאי של בית פאר בפרוורים לטובת הדירה בבית משותף. הצעירים לא עמדו בנטל התשלומים ועברו לשכירויות, חלקם, בעיקר הצעירים, שבו למרתפים של בתי הוריהם. התחלות הבניה של בתי דירות עלו בקצב מסחרר של 50%-40% לשנה ב-2011-2012, כאשר המשקיעים הריחו הזדמנות עסקית וקפצו על הרכבת - חלקם ברכישות הדירות עלה ל-30%. בתקופה זו שיעור הבעלות על הדירה ירד ל-63.7%, שפל של 25 השנים האחרונות. בשלב שני, עם השיפור במצב הצרכנים, הגיע הגל של משפרי הדיור ולאחרונה מסתמנת גם התעוררות הביקושים לבתים הפרטיים, אלו צפויים להפוך לקטר החדש של ההתאוששות, בעוד שהמשקיעים מעט בנסיגה.

קצב התחלות הבניה היום כפול מזה של 2009 ועומד על כמיליון יחידות. מדובר בגידול של כ-30% לעומת יוני שנה שעברה. אישורי הבנייה, נתון שמהווה אינדיקטור עתידי להתחלות הבנייה, נסק לשיא רב שנתי. הקבלנים מביעים אופטימיות שלא נראתה מזה 10 שנים (סקר NAHB). ניתן לסכם בביטחון כי בחודשי הקיץ הלוהטים של 2015, שוק הנדל"ן בארה"ב תופח ורותח והשאלה היחידה שנשאלת היא האם זו רתיחה נוסח 2008.

צפירת הרגעה (לעת עתה). שוק הנדל"ן האמריקאי לא מראה סימני מחלה - קצב עליית המחירים דווקא התמתן מ-14% ב-2014 ו-16% ב-2013 ל-4% השנה וצפוי אף לרדת עוד. זו מגמה מבורכת ולא רק מחשש לבועה - התמתנות עליית המחירים תנגיש את חלום הדירה בבעלות זוגות הצעירים. עם זאת, מוקדם עדיין לנוח על זרי הדפנה. השוק צמא לבנייה חדשה - מלאי הדירות העומדות למכירה הולך ומדלדל וחלק מבעלי הדירות משהים את המכירה מחשש כי לא ימצאו בית חדש. היעדר כוח אדם מיומן, מחסור במגרשים לבנייה ועיכובים במתן ההלוואות ליזמים, עלולים להקשות על הגידול בהיצע ולהזניק שוב את המחירים.

דווקא העלאת הריבית בידי הפד לא נראית כרגע כגורם סיכון עיקרי משתי סיבות. ראשית, עליית התשואות לטווחים ארוכים (ריבית זו רלוונטית לשוק המשכנתאות) צפויה להיות איטית יחסית נוכח האופי ההדרגתי של העלאת הריבית הצפויה. בנוסף, אג"ח ארה"ב נהנות מנהירת המשקיעים מכל העולם שרואים בהן "חוף המבטחים" מהסערות הגלובליות. שנית, ההיסטוריה מוכיחה כי לשיפור בתעסוקה ובהכנסה הפנויה של משקי הבית יש השפעה חזקה יותר על שוק הדירות מאשר זו של הריבית העולה.

ענף הנדל"ן האמריקאי זוכה לעדנה מחודשת ומניותיו כנראה עדיין אינן מגלמות את כל הפוטנציאל בעתיד. השקעה במניות הנדל"ן היא למעשה בריחה מהטלטלות הגלובליות והימור עקיף על עלייתו של הצרכן האמריקאי - אשר, בניגוד ליצואנים, אמור ליהנות מהתחזקות הדולר וירידת מחירי הדלק. אפשרויות החשיפה לאפיק הינן רבות ומגוונות - דרך מדד חברות הבניה או דרך בחירת מניות ספציפיות בתחום הבנייה, חומרי הבנייה וסקטורים קמעונאיים שקשורים לענף.

הכותבת היא מנהלת מחלקת מחקר מדדים בקסם תעודות סל, מקבוצת אקסלנס. לקבוצת אקסלנס יש עניין בנכסים פיננסים המוזכרים בסקירה זו. המידע האמור הינו למטרות אינפורמציה בלבד ואין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה של ניירות ערך