איי.די.איי ביטוח וריט 1 יחזיקו ב"בית פסגות" בחלקים שווים

לאחר שהעסקה למכירת 58% ממגדל המשרדים "בית פסגות" לידי חברת איי.די.איי ביטוח נקלעה לקשיים על רקע טענתה של קרן ההשקעות בנדל"ן ריט 1 לזכות סירוב לגבי חלק מהזכויות הללו, סוכם מתווה חדש לעסקה ולמבנה הבעלות על מגדל המשרדים שבלב ה"סיטי" בת"א.

לפי המתווה יחזיקו איי.די.איי ביטוח וריט 1 בבניין בחלקים שווים. תמורת 50% מהנכס תשלם איי.די.איי ביטוח, חברת הביטוח הישיר שבשליטת משפחת שנידמן, 200 מיליון שקל, תמורה המשקפת שווי של 400 מיליון שקל לבית פסגות, המשתרע על 28 קומות. נוסף על כך, תשלום החברה עלויות עסקה בהיקף של כ-15 מיליון שקל (כולל מס רכישה של כ-12 מיליון שקל).

על פי הדיווחים של שתי החברות לבורסה היום, תרכוש איי.די.איי 11 אלף מ"ר שטחי משרדים מידי המוכרים בעסקה, ובהם חברת אפריקה נכסים מקבוצת אפריקה ישראל, ובנוסף תרכוש מידי ריט 1 כ-5.5% מזכויותיה של האחרונה בחניון הבניין (כך שכל צד יחזיק 50% משטחי החניון). ריט 1, שקודם לעסקה זו החזיקה בכ-42% מהזכויות בבניין, רכשה מאפריקה נכסים זכויות נוספות בבניין, בהיקף של כ-8%, בתמורה לכ-36.8 מיליון שקל. בד בבד, השותפים החדשים לבעלות, איי.די.איי, חתמו על הסכם "להחזקה, ניהול והפעלה של הנכס לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים".

בכך מגיעה לסיכום העסקה הגדולה, לאחר שכבר היה נדמה שהיא עלולה להתעכב ואולי אף לעבור לפסים משפטיים. בסוף יולי האחרון הודיעה אפריקה נכסים, הנמנית עם המוכרים בעסקה, כי היא תידרש לפתור חילוקי דעות שהתעוררו מול קרן ריט 1 שטוענת כי יש לה זכות סירוב המאפשרת לה להיכנס בנעלי איי.די.איי כרוכשת. זה קרה ימים מעטים לאחר שנודע כי איי.די.איי ביטוח חתמה על הסכם לרכישת 58% מהבניין, כאמור. באפריקה נכסים ציינו אז כי "החברה דוחה את ההודעה ואת זכות הסירוב הנטענת".

בשבוע שעבר נודע כי לאור הטענות מצד ריט 1, איי.די.איי ביטוח והמוכרות לה לא הצליחו להשלים את העסקה במועד שקבעו בתחילה. עתה מתברר כי הדחייה במועד ההשלמה המקורי נבעה ממהלך לשינוי תנאי ואופי העסקה. מגדל המשרדים, בו שוכנים משרדיו של בית ההשקעות פסגות ששמו מעטר את הבניין, נמצא ברחוב רוטשילד 3 בתל אביב, בסמוך לשכונת נווה צדק ולמגדל שלום והבורסה.

בריט 1 ציינו כי הנכס מושכר לכ-45 שוכרים, לתקופות שכירות שונות, עד שנת 2024, כאשר לחלק מהשוכרים אופציות לתקופות שכירות נוספות. עוד הם ציינו כי שיעור התפוסה בבניין הוא קרוב לכ-100%. בריט 1 צופים רווח תפעולי נקי (NOI) שנתי של כ-7.3% מהנכס. באיי.די.איי ביטוח, בניהול רביב צולר, מציינים בנוסף כי התזרים התפעולי השנתי הממוצע מהנכס לאורך תקופות הסכמי השכירות בנכס, הוא כ-14.5 מיליון שקל (עבור החלק שבבעלותה).

לייצר עוגן סולידי מניב בתיק הנוסטרו

חברות הביטוח הגדולות רוכשות כבר שנים נדל"ן מניב בהיקפי עתק, ועכשיו מצטרפת אליהן גם איי.די.איי ביטוח, שבשונה מקבוצות הביטוח והפיננסים הגדולות היא אינה מנהלת כספי עמיתים בהיקפים משמעותיים כי אם מעין שחקנית נוסטרו. לפיכך, איי.די.איי ביטוח רוכשת את הבניין כחלק מתיק ההשקעות שלה, בתקווה לייצר עוגן סולידי ומניב.

קרן ריט 1, בניהול שמואל סייד, רכשה בשנת 2014 שש קומות במגדל בית פסגות ושליש מהחניון של המגדל בתמורה לכ-78 מיליון שקל. באותו מעמד קיבלה ריט 1 אופציה לרכוש שטחים נוספים בבניין תוך שנתיים, שעם מימושה תגדל החזקתה בבניין לכ-42% משטחי המשרדים בבניין וכ-55% מהחניון. בשנה שבאה לאחר מכן מומשה האופציה, והקרן רכשה עוד 4,500 מ"ר של משרדים ועוד 79 חניות בחניון הבניין, בתמורה לכ-67.5 מיליון שקל.