פעילים בענף הנדל"ן: "תוכנית המתאר של ת"א מסובכת מדי"

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה אתמול למתן תוקף את תוכנית המתאר של העיר תל אביב-יפו. כעת גורמים שונים בענף הנדל"ן מגיבים לאישור התוכנית ומסבירים שלמרות המעמד החגיגי של אישור תוכנית מתאר ראשונה לעיר, האישור אינו מהווה סוף לבעיות שעולות ממנה.

"אני סבור שהתכנית מפורטת ומסובכת מדי", כך אומר עו"ד עפר טויסטר, שמשרדו עוסק בתכנון ובנייה ואף לקח חלק בהגשת התנגדויות לתוכנית. "עצם זה שדוח החוקר מונה מאות עמודים רק מוכיח את זה ויש לזכור שמדברים על תכנית כוללנית. לטעמי לא היה מקום לאשר את התכנית כפי שהיא, שכן תכנית כוללנית צריכה להיות קצרה ובהירה".

עו"ד טויסטר מתייחס גם לעובדה שלאחר אישור התוכנית תוכל הוועדה המקומית בתל אביב לקבל הסמכה כוועדה עצמאית ומסביר כי למרות הסמכויות הנרחבות שתקבל דווקא בתחום של פינוי בינוי, תוכנית המיתאר דווקא עשויה לפגוע ביכולת הוועדה המקומית לשינוי ממשי: "דווקא במקרה של ועדה עצמאית מיוחדת כפי שנתנה לתל אביב כעת, כל עוד אין תכנית כוללנית שיקול הדעת שלה הוא בלתי מוגבל. דווקא התכנית הכוללנית מגבילה את שיקול הדעת שלה בתכניות פינוי-בינוי".

לדברי עו"ד ענת בירן, ממשרד עורכי הדין ענת בירן, למרות אישור התוכנית יש עוד דרך ארוכה עד היישום בפועל: "ההחלטה של הוועדה המחוזית היא לא סוף פסוק. היו המון התנגדויות לתכנית. יש להניח שיוגשו עררים לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית. זה מעכב את מתן התוקף לתכנית. יש בתכנית הזו דברים טובים ופחות טובים. הדבר הטוב הוא שניתן יהיה לאשר תכניות בסמכות ועדה מקומית, שמקבלת הרבה סמכויות. מצד שני הוועדה המקומית הגבילה עצמה במסגרת תכנית המתאר, וקבעה כללים שלא תמיד עולים בקנה אחד עם ההיגיון הכלכלי, או צרכי היזמות. באופן כללי, קצת מוקדם לשמוח או לא, כי עדיין לא יודעים איך התכנית תיראה. עלו טענות כבדות, חובה למטלות ציבוריות כבדות, היקף שטחי הבנייה שהוועדה מוכנה לאשר. צריך לראות בסוף מה יהיה התוכן של התכנית אחרי שיתקבלו ההחלטות בהתנגדויות".

עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן שהגיש גם הוא התנגדויות רבות לתכנית בשם יזמים שונים, אומר כי התוכנית תקשה על האזרח הממוצע שאינו עו"ד המצוי בתחום התכנון והבנייה או איש מקצוע אחר בתחום התכנון, להתמצא בה ולהבין את השלכותיה.

"כדי להבין מהן ההוראות החלות על מתחם מסוים, על האזרח או עוה"ד לבצע מלאכה מורכבת מאוד, לבדוק את הוראות התוכנית המופקדת, לנתח את דו"ח החוקר הכולל מאות עמודים ודו"ח נוסף של החוקר הכולל עוד עשרות עמודים נוספים", כך עו"ד קליין, "לאחר מכן יש גם לבחון את החלטת הוועדה המחוזית הכיצד הכריעה ביחס לכל סעיף בהוראות התוכנית ובדו"ח החוקר".

במקביל, גם עו"ד קליין סבור שעדיין נותרו לא מעט שאלות פתוחות בתוכנית שאושרה: "לאחר עיון בהמלצות החוקר והחלטת הוועדה המחוזית, נותרו בתוכנית הוראות 'בעיתיות' רבות, חלקן לא חוקיות וחלקן לא ברורות, שרובן רלוונטיות לכל בעל נכס בעיר תל אביב. כך למשל השימוש במסגרת התוכנית במונח חדש - 'רח"ק' (ריצפה חלקי קרקע) יוצר בלבול מיותר ויגרום לחילוקי דעות ופרשנויות שונות וראוי היה לבטל את המונח. בנוסף, בחלק מהמתחמים אישור תכנית להגדלת זכויות בנייה מותנה במסמך מדיניות שיאושר על ידי הוועדה המקומית. ראשית לא ברור מה המעמד החוקי של מסמך מדיניות ומהם דרכי הפרסום וההתנגדות למסמך מעין זה. כמו כן, אין בתכנית מגבלת זמן להכנת מסמך מדיניות ולכן עלול בעל הקרקע למצוא עצמו מוכן להגשת תכנית, אך מנוע מהגשתה בשל עיכובים בהכנת מסמך מדיניות שאינו יכול לשלוט בהם. לצערי הוועדה המחוזית בהתבסס על המלצת החוקר, לא נתנה מענה ראוי לנושאים אלו".

במסגרת התוכנית פוטנציאל להכפלת מספר יחידות הדיור הקיימות בעיר

נזכיר, כי במסגרת התוכנית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית הוכפל פי ארבע היקף יחידות הדיור שניתן יהיה לתכנן מכח התוכנית. כך, אם במקור דובר על תוספת של כ-30 אלף יחידות דיור בלבד לעיר, לאחר שמיעת ההתנגדויות והדיון המחודש בתוכנית הוחלטה כי היקף יחידות הדיור יעלה לרמה של כ-115 אלף יח"ד.

יחידות דיור אלו יכללו גם 20 אלף יחידות דיור שניתן יהיה לתכנן באזורי התעסוקה המטרופוליניים בהם ניתן לייעד 25% משטחי התעסוקה למגורים; 65 אלף יח"ד כתוצאה מהגדלת האזורים המיועדים להתחדשות עירונית, וגם שטחים המוגדרים כאזורים לתכנון בעתיד כמו שדה דב ונווה שרת מזרח שיכילו כ-20 אלף יחידות דיור.

נציין כי כבר היום קיימות כ-75 אלף יחידות דיור מאושרות או שנמצאות בהליכי תכנון ונתון זה מעלה את פוטנציאל הבינוי העתידי בעיר לכ-190 אלף יחידות דיור. נכון להיום בתל אביב-יפו קיימות כ-190 אלף יחידות דיור בנויות כך שלמעשה תוכנית המתאר החדשה תאפשר בסופו של יום הכפלה של מספר הדירות בעיר.

עוד נקודה חשובה היא שכעת, לאחר אישורה של תוכנית המיתאר תוכל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר גם לקבל את ההסמכה כועדה עצמאית מיוחדת. המשמעות של ההסמכה היא שכעת תוכל הועדה המקומית לעסוק בנושאים וגם לאשר תוכניות שהיו עד כה בסמכות הועדה המחוזית בלבד כמו למשל תוכניות פינוי בינוי. לאחר הסמכתה תהיה העיר תל אביב-יפו השנייה שהוסמכה כוועדה עצמאית לאחר העיר הרצליה שכבר קיבלה את הסמכתה.