"שוק הנדל"ן האמריקאי התעורר, ואפשר להרוויח בסיכון נמוך"

לאחרונה שוקי ההון בארץ ובעולם עברו טלטלות, מה שהעלה את מפלס החרדות של המשקיעים במניות וגם באגרות חוב גבוה הרבה יותר. בניגוד לתנודתיות הגבוהה בשווקים הפיננסים, בשוקי הנדל"ן המרכזיים בעולם לא ניכרת תנודתיות והם ממשיכים להנות מגאות יחסית על רקע הריביות הנמוכות והתשואות הנמוכות על אגרות החוב.

גם שוק הנדל"ן האמריקאי ממשיך בהתאוששות העקבית שלו. מדד קייס שילר האחרון, העוקב אחר השינויים ב-20 ערים הגדולות בארה"ב, הצביע על עלייה של 1% ביוני ובכ-5% ב-12 החודשים האחרונים. בדומה לישראל, גם בארה"ב ההתאוששות נתמכת בשיפור במצב הכלכלי, שיעור האבטלה הנמוך והריבית הנמוכה על משכנתאות.

נכון לסוף הרבעון השני ב-2015 עומדת ההשקעה בבניית דירות ובתים למגורים בארה"ב על 3.34% בלבד מהתמ"ג בארה"ב, לעומת ממוצע של 4.56% בטווח הארוך, כך שלשוק יש עוד הרבה לאן לעלות.

ההבדל הגדול בין שני השווקים הוא, כמובן, מחירי הנכסים שמהם נגזרות התשואות. בארץ התשואה הממוצעת על דירות להשקעה עומדת על כ-3% עד 4% ומנגד בארה"ב אפשר למצוא נכסים עם תשואות גבוהות הרבה יותר גבוהות של 8% עד 12%.

יש כמובן גם לא מעט סיכונים בהשקעה בארה"ב כמו החשיפה לשינויי מטבעות, שוק הנמצא רחוק מאוד ולכן לעיתים לא פשוט לטפל בנכס ובדיירים, הכרה חלקית של השכונה או העיר ואפילו הרחוב בו ממוקם הנכס ועוד...

בארץ הוקמו בשנים האחרונות מספר חברות המתמחות בהשקעה בנדל"ן מניב וניהול הנכסים. המשקיעים באמצעותן אמורים להנות מ"עקיפת" הסיכונים והבעיות שצצות בהשקעה בנכס מניב מרוחק.

אחת מהן היא פאסיפיק הולדינגס, שהוקמה לפני יותר מעשור על ידי עו"ד יובל זיו. זיו הוא חבר פעיל בלשכת עורכי הדין בישראל ובקליפורניה ופעיל בתחום הנדל"ן למגורים בארה"ב קרוב לשני עשורים. בשיחה עם "גלובס" מדבר זיו על השוק נכון לעכשיו, איפה כדאי להשקיע, למה לצפות מההשקעה ועוד.

"השוק התעורר"

- למה כדאי למשקיע הישראלי להשקיע דווקא בארצות הברית?

"על פי כל הנתונים וההערכות של מומחי שוק הנדל"ן בארה"ב, שוק הנדל"ן האמריקאי בחציון הראשון של 2015 'התעורר לחיים' - המחירים עלו וההשקעה בו הפכה לאטרקטיבית ומושכת למקומיים ולישראליים - משקיעים ויזמים כאחד. מנגד, רפורמת כחלון להעלאת המס על דירות להשקעה בישראל, העלתה חשש בקרב המשקיעים הישראלים, שמעדיפים בינתיים - כך על פי הערכות השוק, להשקיע בארה"ב ולהמשיך את מגמת השקעה של הישראלים בשוק הנדל"ן האמריקאי".

"גם בקרב משקיעים ברחבי העולם, ארה"ב היא אחד המקומות הטובים ביותר להשקעה בנדל"ן מניב. משבר האשראי והנדל"ן שהחל באמצע 2007 והגיע לשיאו ב-2009, כבר נראה למעצמה כחלום רע, שהתרחק. שוק הנדל"ן החל להתעורר בארה"ב ב-2011, ומ-2012 נמצאים מחירי הנכסים בארה"ב בעלייה עקבית פחות או יותר. במקומות שונים בארה"ב עלו הנכסים בעשרות אחוזים, ושוק הבתים להשכרה פורח מתמיד. מדד קייס שילר, הבוחן את מחירי הבתים ב-20 ערים מרכזיות בארה"ב, ומוכיח את העלייה המתמדת, מצביע על הקשר הישיר בין עליית ערך הנדל"ן והכלכלה הפורחת בארה"ב. לכן האופציה של השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב הפכה לטרנד, בעיקר על רקע התשואות האפסיות בפקדונות בבנקים. אנשים מחפשים מה לעשות עם הכסף וחלקם פונים להשקעות מעבר לים על רקע מחירי הדירות המאוד מאוד גבוהים בישראל".

- איפה אתה פעיל בעיקר. איפה יש הזדמנויות?

"צריך להבין שהשוק האמריקאי הוא עצום ויש הבדלים גדולים מאוד בין המדיניות וגם בתוך המדינות עצמן. אני רואה פוטנציאל גדול בקליפורניה ופעיל בעיקר בלוס אנג'לס, וגם באריזונה, נוודה, פלורידה וג'ורג'יה. אנחנו פעילים בעיקר באיזור אטלנטה במזרח ארה"ב, שם אנחנו יכולים להציע דירות במחירים של 50 עד 70 אלף דולר. אנחנו פונים לאנשים פשוטים, גברת כהן מחדרה, וכמובן גם ל"כסף החכם", ולא מציעים נכסים שעולים מאות אלפי דולרים".

"לדעתי ההזדמנויות הגדולות נמצאות בשכונות שלא נמצאות במרכז אלא הן דומות למקומות כמו חולון, בת ים או אור יהודה בארץ. אני מחפש כמובן אזורים אטרקטיביים שיש בהם ביקוש גבוה יחסית לדירות להשכרה".

- מה צריך כדי להצליח?

"הכלל הכלכלי, כמודל להצלחה בהשקעה בנדל"ן פשוט: ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך הסיכוי לרווחיות תשואתית גבוה יותר. לצורך השוואה, אם בת"א נכס בן 3 חדרים אינו יורד מ-350 אלף דולר, כ-1.4 מיליון שקל, ושכר הדירה הצפוי מהנכס הוא כ-5,000 שקל לחודש ברוטו (כ-4,000 שקל נטו במקרה הטוב), הרי שנכס בארה"ב, שעלותו 120 אלף דולר, כ- כ-480 אלף שקל, יספק לרוכשו כ-6,500 שקל בחודש ברוטו (כ-4,000 שקל נטו בחודש). הווה אומר שבשליש השקעה ניתן לקבל אותה תשואה בדיוק וגם צמודה לדולר הנמצא במגמת עלייה".

זיו יזם ופיתח עבור פסיפיק הולדינגס את מודל ה-CMA, מודל השקעה ייחודי בנדל"ן מניב. לאחר שהנכס הנרכש נרשם בטאבו על שם המשקיע, הוא מנוהל עבורו בידי חברת הניהול של החברה. הרעיון המנחה הוא הטיית הסיכון הכרוך בבעלות בנכס נדל"ן, מהמשקיע לחברת הניהול המנהלת את הנכס בפועל.

- מה מיוחד במודל ה-CMA?

"במודל זה פסיפיק הולדינגס מספקים למשקיעים תשואה שנתית קבועה וגבוהה, שנעה בין 7% ל-9%, בנוסף לעלייה אפשרית בערך הנכס. התשואה הקבועה מוסכמת בחוזה מול חברת הניהול למשך תקופה של ארבע שנים, ומשולמת למשקיע בתשלומים קבועים ומוסכמים מראש (חודשיים, רבעוניים או שנתיים). מעבר לכך, החברה נושאת בכל הוצאות הניהול וההחזקה של הנכס נשוא ה-CMA וגם בסיכונים הכרוכים באחזקת נכס כזה (נכס לא מושכר לתקופה, פינוי שוכר סרבן, נזקים לנכס עקב מקרי ביטוח וגם בלאי מוגבר עקב שוכר הרסני, ביקורות על ידי העירייה ו/או גופים פדרליים כגון 8 section, הוצאות משפטיות ועוד)".

- אתם מציעים יותר ממסלול השקעה אחד?

"כן. מסלול אחד הוא שלם וקח והוא מתאים בעיקר ללקוחות האמריקאים שלנו המעוניינים לקנות נכס ולגור בו או לנהל אותו מקרוב. הוא יכול להתאים גם לישראלים שמעוניינים בהשקעה שמחירה יעלה בשנים הקרובות, והם מסוגלים לנהל אותה גם מרחוק. הבעייה במסלול כזה הוא שהמשקיע לא תמיד מודע לבעיות שהוא יכול להיתקל בהן כשהוא משכיר את הנכס. אפילו תל אביבי שקונה דירה להשקעה באילת לא שמח לטוס לשם בכל פעם שהדוד מתפוצץ או השטיח דורש החלפה".

"המסלול השני הוא מסלול דומה לראשון רק שאנחנו ננהל את הנכס, כחברת ניהול רגילה. והמסלול האטרקטיבי מכולם לדעתי הוא מסלול ה-CMA. כאן אנחנו מתחייבים למשקיע לתשואה שוטפת של 9% בשנה, למשך ארבע השנים הראשונות. התשואה משולמת ב-12 צ'קים חודשיים מראש בכל שנה. אפשר לקבל ערבות בנקאית מבנק לאומי או בנק אוף-אמריקה (הבנק השני בגודלו בארה"ב). בתום 4 שנים אנחנו נהנים ממחצית הרווח שהושג על השבחת הנכס. ככלל, הרוכש יכול למכור את הנכס שמחירו עלה, או לחתום על חוזה ניהול חדש לעוד 4 שנים. הוא גם יכול להישאר עם הנכס ללא ניהול, אבל בכל צורה - המשקיע נמצא בשליטה מלאה על ההשקעה והנכס רשום מההתחלה על שמו בטאבו".

- תן דוגמא לבעיות שהשיטה פותרת.

למשל סיכון של רכישת נכס במחיר מופקע ומעל לשוויו הריאלי. הפתרון שלנו - על פי מודל ה-CMA, מחיר הנכס נקבע על ידי שמאי מוסמך. למשל: קושי בניהול נכס שאינו נמצא קרוב למשקיע. הפתרון שלנו - מודל ה-CMA מנטרל לחלוטין את הסיכון הזה שכן המשקיע הופך למעין משקיע באג"ח המובטח בנכס הנמצא על שמו.

עוד בעיה היא סיכון של קניית נכס שהבעלות בו לא נקייה ואנחנו פותרים את זה בכך שכל נכס נמסר למשקיע אחרי שנבדקים ונרשמים בטאבו כל המסמכים ומונפקת למשקיע פוליסת ביטוח על הבעלות המבטחת ב-100% את הבעלות שלו.

בעיה נוספת היא סיכון של מכירת נכס הנמצא רחוק מהמשקיע שאינו בקיא בהליכי המכירה בארה"ב. הפתרון: על בסיס מודל ה-CMA פסיפיק הולדינגס תדאג שהאקזיט יהיה הטוב ביותר שניתן להשיג לאותו נכס ספציפי כי אנחנו למעשה שותפים בנכס ויש לנו אינטרס למכור אותו במחיר טוב.

- ומה בנוגע לסיכון שפסיפיק הולדינגס תפשוט את הרגל או לא תעמוד בהתחייבויותיה?

"מעצם היותה חברה, גדולה או קטנה גם פסיפיק הולדינגס נמצאת בקבוצת סיכון לפשיטת רגל, אך לפי מודל ה-CMA, הנכסים הם 100% של בעל הנכס, על כן גם הסיכון הזה לא רלוונטי למשקיע".