ת"א: עסקת הדולפינריום מגיעה לישורת אחרונה בהחלט

עוד שבועות אחדים ייערך בבית המשפט לעניינים מנהליים בת"א ניסיון אחרון להתנגד לעסקת הדולפינריום. בפני השופטת יהודית שטופמן תופיע קבוצת תושבים ופעילים חברתיים שעתרו, באמצעות עו"ד עומר קריסטל, נגד מימוש העסקה.

זהו מתווה עסקת הדולפינריום: חברת "השער לישראל" של היזם יוסף בוכמן תפנה את הדולפינריום שיש בו זכויות בנייה ל-6,000 מ"ר, וכנגד כך תקבל, ללא מכרז, מגרש בן 12 דונם של העירייה, "קרקע חומה" בייעוד ציבורי, על מגרש מעבר לכביש מצפון למסגד חסן בק, המשמש כחניון למכוניות גרורות. זכויות הבנייה שיקבל בוכמן הן בהיקף עצום של 48 אלף מ"ר - מלון, מגורים ומסחר.

המתנגדים יציגו את הפגיעה האורבנית שתיווצר על ידי השלמת קו מגדלים לאורך הים, באופן שחוסם את גן הכובשים ואת סביבת כרם התימנים, וגם את חוסר הסבירות של העסקה, שלדבריהם מחליפה מבנה מוזנח ששוויו 42 מיליון שקל, עם מתחם ששוויו במונחי מכירה 1.3 מיליארד שקל.

גם בוועדה המקומית תל אביב, על פי מצוות הוועדה המחוזית, אמור להתקיים דיון על תוכנית ה"איחוד וחלוקה" המהווה את הבסיס לעסקה, אבל זה יהיה רק דיון כמותי ולא דיון עקרוני על עצם ביצוע העסקה.

לעקוף דרך הים

האם יש דרך לעצור, או לפחות לעקוף ולעכב לזמן רב את העסקה השנויה במחלוקת בדולפינריום בתל אביב? הסיכוי נראה קלוש מול התשוקה של עיריית תל אביב לקבל היטלי השבחה, תוך שהיא מנפנפת כבר שנים בצורך ליצור רצף של טיילת לחוף הים.

אבל ניתן היה לפתור את הבעיה בכמה דרכים אחרות.

כדי לממש את המשאלה ל"רצף טיילת", אפשר היה לעקוף את מתחם הדולפינריום ממערב, על הים עצמו, בעזרת שובר גלים, על ידי ייבוש רצועת ים (סלעים והחומר שייחפר לצורך בניית הרכבת הקלה) או על עמודים, ברוחב של 20-30 מטר. משטח זה, להולכי רגל (לא לאופניים) יכול היה להיבנות באותה שפה אדריכלית של המשטח המחופה בדק מעץ בנמל תל אביב הישן, וכמו הקטעים החדשים לאורך החוף שהעירייה מכשירה ממש בימים אלה, עם פינות ישיבה והצללה.

אפשר להפליג בדמיון למה שיכול היה להיות: גן הכובשים יגדל מערבה, עד הכביש לאורך הים, עם אפשרות ריאלית לחבר אותו בהמשך לגן צ'רלס קלור. תישאר בריזה ויישאר המבט לכיוון כרם התימנים ושוק הכרמל והסביבה. העירייה הרי דואגת לרווחת תושביה, ומה יותר טוב מהגדלת גן ציבורי היסטורי, במקום לחסום סופית את קו המים העירוני בעוד מגדלים?

בוכמן ניצח במבחן הסבלנות

עיריית תל אביב אחראית למחדל היסטורי: בתב"ע המקורית של הדולפינריום נאמר במפורש, שייעוד הקרקע הוא לגידול דולפינים, הצגות דולפינים ושירותים נלווים. כאשר נפסקה הזוועה של מופע הדולפינים (באמצע שנות ה-80), צריך היה להפקיע את השטח מהיזם צבי עפרון. לבטח אפשר היה להפקיע אותו בזול בתקופה שהפרויקט היה בכינוס נכסים, עוד לפני שנמכר ליוסף בוכמן ב-1989. בעירייה פחדו מאקט פשוט ומתחייב כל כך, הכולל הפקעה וסכנת פיצוי, אולי כי בוכמן היה חמוש בעורכי דין ידועים, למשל רם כספי.

קצת מאוחר להעלות עכשיו את הטיעון הזה, אבל נוכח המחיר - מוטב מאוחר.

בוכמן ניצח את העירייה במבחן הסבלנות והנחישות. חוזה החכירה של "השער לישראל" על הדולפינריום הינו עד ל-30 בספטמבר 2027, והיה לו מספיק זמן לתוכנית ארוכת טווח לפני סיום מועד החכירה.

בוכמן קידם תב"ע חדשה בדולפינריום, באמצעות האדריכלים משה רז וגיורא רוטמן. לתב"ע, שכללה בנייה מסיבית על חוף הים עצמו, לא היה סיכוי לעבור בעירייה. בינתיים הוא נתן לדולפינריום להתפורר ולהפוך לכתם אדריכלי ומפגע סביבתי.

בוכמן הבין היטב את ה"ערך" של יצירת מפגע אורבני, ואת הכמיהה הבלתי נשלטת של ראשי העיר לחתוך את הסרט של "רצף של טיילת הליכה על חוף הים של תל אביב". הוא ניצח, וב-2003 נחתם הסכם משולש בין העירייה, בוכמן ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהוא הבסיס לעסקה.

בנוגע לתקינות העסקה יש שתי עמדות מנוגדות לחלוטין. מבקר המדינה טען שהמתווה איננו סביר וכי "ספק אם העסקה, במתכונתה הנוכחית, משרתת נאמנה את האינטרס הממלכתי-ציבורי", ובכל מקרה יש להוציא על קרקע העירייה מכרז, שבו הזוכה ישלם לרמ"י 91% מהפרש הערכים בין המגרשים (העירייה תקבל 10% כהיטל השבחה).

מצד שני, שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הקודם מני מזוז, קבעה: "אין מניעה משפטית למתווה העסקה המוצע, על פיו תאושר תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה".

על פי החלטה 933 של רמ"י, בעסקאות של שינוי ייעוד וניצול ללא מכרז, שניתן להחיל על תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה כמו במקרה הזה, בעל הקרקע משלם לרמ"י 31% מהשווי ועוד היטל השבחה לעירייה, כך שהוא משלם סה"כ 81% מהשווי.

בר השגה מול הים

בלב העסקה עומד הפטנט של איחוד וחלוקה. התרגיל נולד במוחו של מי שהיה מנכ"ל רמ"י, אבי דרכסלר, ולפיו מתייחסים לשני המגרשים - הדולפינריום ומגרש העירייה - כאילו מדובר בחטיבה תכנונית אחת. ואז, במסגרת "איחוד וחלוקה בהסכמה", עם הדגש על "בהסכמה", מבצעים הצרחה של הזכויות: בוכמן מחזיר את הדולפינריום לעירייה ולמדינה, ובתמורה מקבל ללא מכרז את מגרש העירייה מעבר לכביש, עם זכויות בנייה אטרקטיביות במיוחד.

יש מכשול ליישום הפטנט: חלק ניכר מהקרקע של מגרש העירייה הופקע מפרטיים (בעיקר ערבים) בשנות ה-70 של המאה הקודמת, במסגרת ההפקעות הגדולות בשכונת מנשייה. מטרת ההפקעה היתה לטובת שטחים בייעוד ציבורי, כלומר ההפקעה יצרה "קרקע חומה".

כל זמן שהשימוש בקרקע היה למגרש מכוניות גרורות - ניחא, מטרה ציבורית למרות שהיא מהווה פינה כעורה. אבל אם בסופו של דבר ההפקעה מתגלגלת לטובת פרויקט מסחרי מובהק, הכולל דירות פאר למולטי מיליונרים ושטחי מסחר, יכולים המופקעים להתייצב בבית המשפט ולדרוש להחזיר לידיהם את הקרקע המופקעת. בתי המשפט מקפידים על קיום מטרת ההפקעה המקורית.

אפשר לטעון גם היום, וזו לא תהיה התחכמות, כך: על פי חוק התכנון והבנייה, ובעיקר על פי התקנה שיזם השר לשעבר גדעון סער לפני פרישתו ממשרד הפנים, על "קרקע חומה" ניתן לבנות דירות אך ורק למעונות סטודנטים או דירות להשכרה לטווח ארוך המיועדות לזכאים לדיור בר השגה. למה שרק מולטי מיליונרים יגורו מול הים בלב תל אביב? אם על הגבעה הגבוהה ביותר בתל אביב, באדמות החומות של האוניברסיטה בשייח מוניס, הוקמו מעונות סטודנטים, למה לא פרויקט של דיור בר השגה על הקרקע החומה מול הים?

תנאי למניעת ספקולציה

בידי העירייה ורמ"י ניתן נשק נוסף. מנכ"ל רמ"י בעבר ירון ביבי ז"ל, מי שהיה מנהל מחוז ת"א במהלך התהוות העסקה, המליץ בתחילה להפקיע את הקרקע מבוכמן, בין השאר על יסוד הפרת התנאי הספציפי בתב"ע שהוזכר קודם. העירייה קיבלה פיק ברכיים רק מהעלאת הרעיון. ביבי גם חשד בכוונות היזם "לעשות סיבוב" ספקולטיבי על הקרקע העירונית, על ידי השבחת זכויות הבנייה ומכירת כל העסקה בחבילה אחת.

כשגובש ההסכם עירייה-בוכמן-רמ"י, ועל מנת למנוע את הספקולציה, שתל ביבי בהסכם את התנאי הבא: "החברה שער לישראל לא תהא רשאית להעביר לצד ג' את זכויותיה מכוח הוראות הסכם זה, אלא לאחר (א) הריסת מבני הדולפינריום ומסירת החזקה הבלעדית במתחם הדולפינריום לעירייה, וכן (ב) קבלת אישור רמ"י".

ביבי ראה את הנולד. חברת "השער לישראל" של בוכמן ביקשה לאשר לה העברת הון המניות לקבוצת רוכשים, אותה מוביל איש העסקים יונתן קולבר, בעברו מנכ"ל קונצרן כור וכיום שותף בקרן הפרייבט אקוויטי ויולה. לא את הקרקע עצמה, את הון המניות.

מרמ"י נמסר: "ב-29 ביוני 2015 ניתן לבקשת חברת השער לישראל אישור כי אין מניעה מצד רמ"י לביצוע ההעברה המבוקשת בכפוף להמצאת אישורי מסים (שבח ורכישה) בגין העברת המניות". על פי מידע שלא אומת, קבוצת קולבר תשלם לבוכמן כ-200 מיליון שקל עבור הזכויות.

האם במקרה הזה העברת "הון מניות" מבוכמן לקולבר היא עסקת מקרקעין? האם על יסוד "העברת מניות" אפשר להביא משלטונות המס אישור על תשלומי מס שבח ורכישה, שכידוע ניתן לשלם אותם בעקבות מכירה ספציפית של קרקע ספציפית שיש לה הגדרה של גוש וחלקה? מצד שני, מכירת "הון המניות" הוא תכנון מס שיכול לעשות "איגוד מקרקעין" ורשות המסים יכולה להסכים לו.

עיריית ת"א תומכת בהתלהבות בקיום העסקה, והודיעה לרמ"י שהיא ממליצה לאשר אותה - ורמ"י אכן אישרה.

על פי ההסכם, רמ"י לכאורה עדיין מחוייבת לסעיף האומר, שאישור העיסקה הסופי יינתן רק אחרי הריסת הדולפינריום ומסירת החזקה הבלעדית בשטח לעירייה. כאן התנאי כבר ברור וקשה לעוות את כוונתו ורוחו. איך העירייה, היזמים ורמ"י עקפו את התנאי הזה? מסכימים בנדיבות לכך שהיזם יספק ערבות כספית לביצוע ההריסה.

עכשיו הכל תלוי בעתירה המשפטית של התושבים והאירגונים החברתיים.

אם ההליכים יתמשכו עוד ועוד, אנו מתקרבים לסוף חוזה החכירה בעוד 12 שנים, ואז הקרקע תחזור לציבור. או אז, לא צריך שום עסקה ושום "איחוד וחלוקה", ויהיה יותר אוויר בתל אביב.