כבר לא היקירות של ת"א: גם קופרליין דחתה את גיוס האג"ח

הנפקות האג"ח של יזמי נדל"ן אמריקאים בבורסת תל אביב ממשיכות לחרוק. לאחר הכישלון הצורב שנחל בשבוע שעבר ניסיון גיוס חוב בהיקף של 2 מיליארד שקל לחברת נכסי היוקרה וורטון פרופטיז, והכישלון היחסי בהנפקת חברת יזום ופיתוח הנכסים אם.די.ג'י, גם הנפקתה של חברת קופרליין אמריקאס נדחתה בעקבות ביקושים נמוכים וריבית גבוהה שנדרשה החברה לשלם.

קופרליין, שבבעלות משפחת שליזנגר, ניהלה אתמול את שלב המכרז המוסדי בהנפקה הראשונה שלה בת"א, בה ביקשה לגייס 400 מיליון שקל באג"ח שקליות לא צמודות בעלות משך חיים ממוצע (מח"מ) של כ-4.5 שנים, שזכו לדירוג A מחברת S&P מעלות.

החברה קיבלה הזמנות לרכישת אג"ח ב-310 מיליון שקל ובריבית המקסימום שהוצעה במכרז - 6.5%, בין השאר מחברות ניהול קרנות נאמנות, קופות גמל, וכן משחקני נוסטרו, כאשר בלטו בהיעדרן - כמו בניסיון ההנפקה של וורטון - חברות הביטוח הגדולות. מדובר בריבית נמוכה מזו שמשלמות סנפסר ודה לסר (6.9%) על האג"ח האחרונות שגייסו, אולם גבוהה יחסית עבור חברה שעוסקת בהשכרת נכסים, ושרווחיה נגזרים מהמרווח שבין התשואה על הנכס שהיא מקבלת לתשואת החוב שהיא משלמת.

כך, למרות הביקוש שנוצר למרבית הסכום, החליטה משפחת שלזינגר לעצור את ההנפקה ולא להמשיך בה בעת הנוכחית. זאת, לאחר שהחתם המתמחר בהנפקה, חברת כלל פיננסים חיתום בניהולה של טל רובינשטיין, הדגישה כי לא ניתן יהיה להבטיח גיוס של 90 מיליון שקל נוספים במסגרת המכרז הציבורי. מי שהביא את החברה להנפיק בישראל הוא היועץ יונתן כהן, שכיהן עד לאחרונה בתפקיד מנכ"ל כלל פיננסים חיתום.

ביטול גיוס החוב של קופרליין הוא עדות נוספת לקשיים שחווות בחודשים האחרונים חברות הנדל"ן מארה"ב המבקשות להנפיק אג"ח בת"א, על רקע ירידות השערים בשוקי ההון והחוב והפדיונות הכבדים בקרנות הנאמנות, שהן שחקן מרכזי בגיוסי החוב הללו. החברות הללו הציעו מראש אג"ח בריבית גבוהה יותר מאג"ח של חברה ישראלית בדירוג מקביל (כפיצוי על חוסר ההיכרות של המשקיעים עמן), אולם עליית התשואות האחרונה בשוקי האג"ח בישראל ובעולם, הפחיתה את האטרקטיביות שלהן, ודרשה מבעליהן ריביות גבוהות משמעותית מאלו שציפו לשלם בעבר.

כך קרה לאחרונה כאשר אמ.די.ג'י, עם דירוג נמוך של BBB , ביקשה לגייס 200 מיליון שקל, אולם הצליחה להשיג פחות ממחצית הסכום (קרוב לשליש ממנו מגורמים הקשורים לחתמים בהנפקה) ובריבית אפקטיבית גבוהה במיוחד של 9.3%. וורטון של המיליארדר ג'ף סאטון הגיעה אומנם למכרז המוסדי עם דירוג גבוה של AA אבל עם מבנה הנפקה סבוך שהרתיע את המשקיעים, והביא לביקוש נמוך יחסית של כ-400 מיליון שקל בלבד (כך שההנפקה, כאמור, בוטלה).

עם זאת, בכל הנוגע לקופרליין חשוב להדגיש כי תשקיף ההנפקה שלה מאפשר לחברה להשלים בכל זאת את המהלך עד ל-7 באוקטובר (מבלי שיהיה צורך בעדכון התשקיף), והיא עשויה לשקול מהלך כזה אם תצליח למצוא דרך להפחתת גובה הריבית שדרשו ממנה המשקיעים.

אפשרות מרכזית שתיבחן בהקשר זה היא קיצור המח"מ על האג"ח בכשנה, לכ-3.5 שנים. בדרך זו עשויה החברה להצליח להפחית את הריבית השנתית שתדירש ממנה לטווח סביר יותר עבורה, כזה שינוע בין 5% ל-6%.

קופרליין אמריקאס היא חברה ייעודית שהוקמה על ידי קבוצת קופרמן פרטנרס לצורך ההנפקה. אל החברה הייעודית הועברה הבעלות על 139 בניינים במדינות ניו יורק, קונטיקט ופלורידה, המונים קרוב ל-3,000 דירות להשכרה ועוד כ-250 חדרי מלון. לדברי החברה, שווי הדירות מסתכם ב-576 מיליון דולר, ושיעור התפוסה בנכסים עומד על 96.5%.

מתוך סך הדירות להשכרה כ-1,100 ממוקמות ברובע קווינס שבניו יורק, ועוד כ-1,500 במדינת קונטיקט. בפלורידה מחזיקה החברה שני בתי מלון ועוד בניין מגורים בן 194 דירות הנמצא בשיפוץ. פעילות החברה מייצרת הכנסה שנתית של 65 ומיליון דולר ו-NOI (רווח תפעולי נטו) של 33.5 מיליון דולר.

לקופרליין אין כל פעילות ייזום, ואת מרבית כספי ההנפקה, בהיקף של כ-85 מיליון דולר, היא תכננה להשקיע ברכישת החזקות השותפים בחלק מנכסיה, בפירעון הלוואות קיימות על נכסים, וכן ובשיפוץ בניינים לצורך הוספת 317 דירות להשכרה (וכן 60 חניות) לפורטפוליו שלה.