בזמן שחגגתם: זה מה שקרה למחירי הדירות בספטמבר

שוק המגורים הישראלי לא מראה סימנים של שינוי כיוון או של האטה.

מדד מחירי הדירות המבוקשים בלוח הומלס אמנם לא הציג בחודש ספטמבר תמונה אחידה וברורה של עליות מחירים (ודאי הרבה פחות מהמגמה ביוני-יולי-אוגוסט), אבל ברור מהנתונים שמרבית המוכרים עדיין מרגישים מאוד בטוחים ולא רואים סיבה לעדכן את תג המחיר שנקבו לדירה.

ארבע אזורים רשמו החודש עלייה בכל סוגי הדירות - ראשון לציון, עכו-נהריה (למי שמחפש דירות 3 חדרים שעדיין עומדות על מחיר ממוצע של כ-600 אלף שקל), אשדוד-אשקלון ומודיעין. מנגד, חולשה כללית בכל סוגי הדירות נרשמה רק ביישובי השרון.

מי שבכל זאת מחפש סימנים לסנוניות שעשויות להכריז על בוא החורף יכול להסתכל על המחיר המבוקש לדירות חמישה חדרים, שם נרשמו החודש ירידות ב-8 מתוך 15 האזורים שנבדקו, מה שאולי מלמד שכוח הקנייה של הישראלים נוגע בתקרה ובעלי הדירות הגדולות מתקשים למצוא קונים במחירים הפנטסטייים הנוכחיים.

בנוסף, המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים בעיר תל אביב עמד בחודש החולף על 2.99 מיליון שקל, כשלראשונה מיוני הוא ירד מרף של 3 מיליון שקל, מה שאולי מעיד על חולשה כלשהי בשוק.

חודש ספטמבר, אחרי תחילת שנת הלימודים בבתי הספר ורגע לפני פתיחת הלימודים באקדמיה, מציג חולשה עונתית ברורה במחירי השכירות, כי רוב האנשים שחיפשו דירה להשכרה כבר מצאו. בתל אביב ובירושלים, למשל, נרשמה בספטמבר ירידה במחירי השכירות בכל סוגי הדירות. בשתי הערים הללו, בניגוד למגמה במרבית האזורים בארץ, התשואה מהשכרת דירות גדולות בנות חמישה חדרים היא המשתלמת ביותר (גם למי שאינו מפצל אותן לדירות קטנות).

בתל אביב התשואה הממוצעת לדירת חמישה חדרים - מחיר השכירות מול מחיר המכירה המבוקש - עומדת על 3.4%, לעומת 2.8% בלבד לדירת 3 חדרים. בירושלים התשואה בהשכרת דירת חמישה חדרים עומדת על 4.1%, לעומת 3.5% בדירות 3 חדרים.

מתודולוגיה:

מדד גלובס-הומלס מציג 2 פרמטרים - מחיר מבוקש לדירה בלוח האינטרנטי הומלס ותשואה ממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

בכל מקרה, חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא שכר הדירה המבוקש ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה בתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-5,070 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

גם האיום הקבוע להשית יותר מס על בעלי הדירות צריך להילקח בחשבון בחישוב ההכנסה העתידית הצפויה.

 מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים

 מדד גלובס הומלס 11/10/15