היטל השבחה: המס החדש על דיירי הקומה העליונה

בבעלותכם דירה בקומה העליונה בבית משותף? ייתכן מאוד שרובצת על הדירה שלכם חבות מס לא מבוטלת לרשות המקומית, שתצוץ לפתע בזמן שתנסו למכור אותה. אם קיימת תוכנית בניין עיר המקנה תוספת זכויות על הגג (כפי שנקבע בלא מעט תוכניות שאושרו במהלך השנים) - אף אם הזכויות הללו אינן צמודות לדירתכם בקומה העליונה מבחינה קניינית, אלא שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין - ייתכן שתיאלצו לשאת לבדכם בתשלום היטל השבחה מלא.

ועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים בירושלים, בראשות עו"ד אליעד וינשל, דחתה לאחרונה ערר שהגישו שלושה בעלי דירות בעיר נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שלושתם ביקשו למכור את דירותיהם, השוכנות בקומות העליונות של בניינים משותפים, כאשר תוכנית משביחה של העירייה העניקה לכלל שכניהם אפשרות להרחבת הבניינים באמצעות בנייה בקומת הגג. לכאורה, תוכנית המקנה זכויות לכלל בעלי הדירות; הלכה למעשה - מדובר בהטבה שרק בעלי הדירה בקומה העליונה יוכלו ליהנות ממנה - אם כי הדרך לעשות זאת בפועל לא ממש פשוטה והיא גם לא ממש ודאית.

תשלומי איזון

בבסיס העררים עמדה טענתם של בעלי הדירות בקומות העליונות כי על מנת שיוכלו לממש את הזכויות שמקנה התוכנית המשביחה, יהיה עליהם להגיע להסכמה קניינית עם יתר בעלי הזכויות בבניין, אשר תהיה כרוכה גם בתשלומי איזון לבעלי זכויות אלה (הפיצוי שיינתן לבעלי הדירות האחרות כדי ליהנות מהבנייה המותרת על הגג).

על כן, טענו, יש לקזז את תשלומי האיזון מהיטל ההשבחה שנדרשו לשלם, שבמקרה של אחד מהם עמד על כ-117 אלף שקל (מחצית מגובה ההשבחה שנוצרה לבעלי הנכס בעקבות התוכנית החדשה). עו"ד ארז שפירא, שייצג בהליך את הוועדה המקומית, אומר כי שומה מכרעת שצפויה להינתן בקרוב אמנם תקטין את ההיטל שיידרש הבעלים לשלם, אולם פוטנציאל ההשבחה בתוכניות להרחבת דירות בבתים משותפים קיימים יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

ועדת הערר קבעה כי היטל ההשבחה בנסיבות אלו צריך לחול על הדירה העליונה, אשר היא, ורק היא, יכולה ליהנות מפוטנציאל מימוש הזכויות. עם זאת, הוועדה הבהירה כי בקביעת גובה ההיטל יש להביא בחשבון, בין היתר, את העובדה שמבחינה קניינית תוספת הזכויות אינה צמודה לדירות העליונות, וכן את האפשרות כי בעליהן יידרשו לתשלומי איזון.

החלטת ועדת הערר בירושלים מהווה המשך להחלטה של מקבילתה במחוז מרכז שניתנה לפני כשנה, ולפיה אין לחייב דירת קרקע בהיטל השבחה בגין תוכנית שניתן לממש רק בגג הבניין. על אף החלטה זו (שערעור עליה נידון בימים אלה בבית המשפט לעניינים מנהליים), הפרקטיקה של גביית היטלי השבחה במקרים דומים מדירות בקומות נמוכות עדיין נפוצה ברשויות מקומיות רבות.

הוועדה בירושלים קבעה עוד כי כאשר מדובר במצב שבו היטל ההשבחה נדרש בגין מכירת הדירה וטרם מימוש תוספת הזכויות (בשונה מהיטל בגין בקשה להיתר בנייה) תידרש הערכה שמאית של שיעור תשלומי האיזון הצפוי לבעלי הדירה העליונה. זאת, בין היתר, על ידי בחינה של עסקאות השוואה - האם בעסקאות מכר שנעשו באותו אזור ובסמוך למועד העסקה הנבחנת נדרשו בעלי הדירות העליונות לתשלום דמי איזון, והאם דמי איזון אלה השפיעו על מחיר הנכסים באותן עסקאות.

הסכמת הדיירים

עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל ממשרדו של עפר טויסטר אומרת כי "החלטתה של ועדת הערר מנסה להביא לתוצאה מוצדקת מבחינה כלכלית. מחד, היא מניחה כי דירת גג אשר קיים לגביה פוטנציאל להרחבה, שווה יותר - זאת אף אם הגג אינו מוצמד לדירה; מאידך, העובדה שיהיה צורך להגיע להסכמה קניינית לצורך מימוש הזכויות, וככל הנראה לשלם תשלומי איזון ליתר בעלי הדירות בבניין, מפחיתה מההשבחה".

עם זאת, טויסטר-רוזנטל מדגישה כי ההחלטה אינה חפה מבעיות, ואינה נותנת מענה למקרים מורכבים, בעיקר כאלה שבהם לא לגמרי ברור ייעודו ועתידו של גג הבניין. "העובדה שלצורך מימוש תוספת הזכויות נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות מובילה לעתים לקושי של ממש במימוש זכויות אלה", היא אומרת. "כך למשל, בבניין שבו קיים פוטנציאל לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38, עשויים יתר בעלי הדירות בבניין לסרב למכירת הזכויות בגג לבעל הדירה העליונה, מתוך הנחה שמימוש הזכויות יסכל סיכוי לקדם פרויקט מכוח התמ"א - המוסיפה דירות לבניין".

"פרה חולבת"

צריך לזכור שהעיריות מרוויחות יפה מהיטלי השבחה. תוכנית משביחה, גם אם יישומה אינו עומד בפתח, היא "פרה חולבת" בעיריות רבות. רק לאחרונה פורסם למשל שעיריית ת"א החלה בגביית היטלי השבחה בסך 550 אלף שקל על כל יחידת דיור מתוכננת בתוכנית תא /3700 שמצפון לגוש הגדול. תוכנית המתאר, החלה על שטח של 1,890 דונם, אמורה לאפשר בניית 9,900 דירות ועוד עשרות אלפי מ"ר של מסחר, תעסוקה ומלונאות. ההכנסות לקופת העיר מהיטלי השבחה יעמדו על למעלה מ-5 מיליארד שקל רק בגין דירות המגורים.