בברצלונה, ולנסיה ומדריד מחירי הבתים עולים, כל היתר סובלים

ב-2009, בשיא המשבר הפיננסי, כאשר שוק הנדל"ן הספרדי קרס, המיליארדר האירי דניס או'בראיין לקח הימור.

המחירים צנחו ביותר מ-40%. הנכסים הפגיעים במיוחד היו אתרי הנופש שנבנו באזורים כמו קוסטה דל סול במהירות ובזול על ידי קבלנים שרצו לעשות מכה מהירה. רוב הנכסים הללו נמכרו על הנייר, עם תוספות פנטסטיות שלא יכלו להיבנות באמת. התוצאה הייתה אתרים גמורים-למחצה ועודף היצע של נכסים.

אבל בעוד שכל האחרים ברחו מהשוק, או'בריאן החליט שזה העיתוי להשקיע. היום, אתר הגולף שלו בשטח 3,000 דונם, PGA קטלוניה, יושב על מרחבים של דשא מכוסח בקפדנות למרגלות הר במרחק 15 דקות נסיעה מחירונה בצפון-מזרח ספרד. ההימור השתלם כנראה. עד כה מכרה PGA 140 ממה שיהיו 368 יחידות נופש בגמר הבנייה, רובן בתכנון אישי לדרישת הקונים.

גם התמונה הרחבה יותר נראית ורודה יותר. ספרד רושמת כעת את הצמיחה הכלכלית החזקה ביותר שלה מאז 2007. בשנה האחרונה התמ"ג שלה עלה ב-2.7%. ב-2014 נרשמה עלייה של 40% במספר המיליונרים הספרדים בדולרים בהשוואה ל-2008 - ולכולם היה אפקט חזק על המחירים באתרים מובחרים בברצלונה, ולנסיה ומדריד.

"הביקוש באזורים הטובים ביותר הצטבר במהלך חמש השנים האחרונות", אומר מארק סטקלין, מייסד אתר מידע הנדל"ן הספרדי Spanish Property Insight. היום, ללווים הספרדים האמינים ביותר יש שוב גישה למשכנתאות, והללו הפכו מ"היקרות והמגבילות ביותר באירופה לחלק מהזולות ביותר".

אבל ההבראה היא מקומית. בברצלונה מחזורי העסקאות עולים והמחירים צפויים לעלות, אומר סטקלין. לפי משרד העבודות הציבוריות בעיר, המכירות בברצלונה עלו ב-7% במחצית הראשונה של 2015 בהשוואה לשנה שעברה, וב-58% בהשוואה למחצית הראשונה של 2013. בערים הקטנות ובאזורים הכפריים בפנים המדינה, כולל מחוז טולדו, נשארו עודפים של נכסים.

"ספרד המובחרת מבריאה, ואילו כל היתר ממשיך לסבול. יש אזורים שבהם לא רואים את האור בקצה המנהרה", אומר סטקלין.

עם אבטלה של 22% וכמויות גדולות של נכסים שנבנו בשנות הבום לפני המשבר, לא סביר שספרד תיהנה ממפנה משמעותי בשוק הנדל"ן, אך מאחר שהמחירים עדיין נמוכים בהשוואה לאירופה, קונים זרים מחפשים בספרד קניות בהזדמנות.

כשהמחירים רשמו שיא ב-2007, הבריטים היוו כמעט 30% מכלל הקונים הזרים, ומאחר שהליש"ט עדיין חזקה יחסית הם נשארו הרוב. יש גם קונים זרים מיתר מדינות האחוד האירופי, אבל מחוץ לאיחוד, מספרם היה מוגבל. ב-2013 ספרד השיקה את "ויזת הזהב", שהציעה מעמד תושב תמורת השקעה של 500,000 אירו בנדל"ן במדינה. התקנות היו מסובכות מדי, ורק 530 ויזות כאלה ניתנו בשנים 2013-2014, "בעיקר לקונים מרוסיה, סין והמזרח התיכון". בפורטוגל השכנה התוכנית הייתה מוצלחת הרבה יותר: 1,500 ויזות כאלה הוענקו למשקיעים זרים בשנת 2014 לבדה.

אף על פי כן, מועצת הנוטריונים הארצית בספרד הצביעה על קונים זרים כעל "מנוע הצמיחה העיקרי" במגזר הנדל"ן. המחירים בכל ספרד עלו ב-2.65% ברבעון הראשון של 2015, לפי אגודת רשמי הנכסים. חברת השמאות אירובאל דיווחה על עלייה של 21.6% במכירות נכסים בשנת 2014 בהשוואה ל-2013.

"התיירות היא כנראה המנוע העיקרי לכך", אומר מארק פריצ'רד, מנהל המכירות בחברה הקבלנית טיילור ווימפי דה אספניה. לפי משרד התעשייה, האנרגיה והתיירות הספרדי, המדינה קיבלה מספר שיא של 30 מיליון ביקורי תיירים במחצית הראשונה של 2015.

למרות שספרד היא עדיין שוק של קונים, לפי סטקלין, נקודת ההזדמנות שבה היו המחירים הנמוכים ביותר הייתה בשנת 2013. "החמצנו את התחתית. קונים זרים כבר לא מתקבלים עם שטיח אדום. ההיצע מתחיל להתהדק והמחירים עולים", הוא אומר.

אבל יש גם סיבות להיות זהירים. עלויות ביצוע עסקאות בספרד גבוהות מאוד - הקונים נאלצים להוסיף 10% עד 15% למחיר העסקה - והביורוקרטיה לא מאפשרת להרוויח הרבה מקנייה ומכירה מהירות. כמה קונים זרים שקנו נכסים בזול יותר מהערכת השווי של רשות מס הרכוש בשיא המשבר נדרשים כעת לשלם את יתרת מס הרישום, בדרך כלל תוספת של כמה אלפי אירו.

אבל מי שמשוטט לאורך שדרת לאס רמבלאס בברצלונה יתקשה לראות שהיה כאן פעם משבר. "יש תחושה שאם לא נחזור לימי הבום שלפני המשבר, נכשלנו, אבל זה לא נכון", אומר סטקלין.