מימוש דירה בפשיטת רגל

על מנת לגבות חובו של אדם, נוקטים נושיו בהליך הוצאה לפועל אשר במסגרתו מבוצעות פעולות שונות שמטרתן גביית החוב. בתוך כך מוטלים עיקולים על נכסיו של החייב מכל סוג- נכסים פיננסיים, כספים, כלי רכב ועוד.

כאשר לחייב זכויות במקרקעין, מבקש הנושה ("הזוכה") במסגרת הליך ההוצאה לפועל, למנות כונס נכסים, אשר תפקידו לתפוס את נכס המקרקעין ולממשו.

לצורך מימוש הנכס, מבצע כונס הנכסים פעולות שונות, תוך שהוא נשמע להוראות ראש ההוצאה לפועל.

תחילה, על כונס הנכסים להעריך את שווי הנכס באמצעות חוו"ד שמאית, כאשר נהוג לתת ביטוי לעובדה שאין מדובר במכירה חופשית של הנכס, אלא במכירה כפויה במסגרת הליך הוצאה לפועל ולכן יפחית השמאי בשומתו את מחיר הנכס (בגין "מימוש מהיר/ כפוי").

לאחר מכן, יוודא כונס הנכסים את פינוי של הנכס מכל יושביו. לעיתים מדובר במשימה לא קלה, כגון במקרה שבו, לשם הדוגמה, טוענת בת זוגו של החייב, כי היא איננה חבה בחובו ולכן לא ניתן לפנותה מהנכס (בת הזוג עשויה לטעון כי היא 'דיירת מוגנת' בנכס). במקרה זה, ימכר הנכס כ'תפוס' בערך נמוך משמעותית מערכו הריאלי.

במקרים רבים, יוזם הליך ההוצאה לפועל הוא בנק למשכנתאות (או גורם פיננסי אחר) שהעניק הלוואה לבני זוג- בעלי הנכס- ורשם בגינה משכנתא בטאבו (או משכון ברשם המשכונות) ואילו בני הזוג לא שילמו במועד את החזרי המשכנתא ויצרו חוב.

במקרים אלה, בדרך כלל, לא תתקבל טענת מי מבני הזוג כי הינו 'דייר מוגן' בנכס וראש ההוצאה לפועל יורה על פינוי, שכן, לרוב, חותמים נוטלי המשכנתא, במועד נטילת ההלוואה, על הסכמה בלתי חוזרת מצידם לפנות את הנכס במועד מימושו.

לאחר מכן, יפרסם כונס הנכסים את הדירה למכירה (בעיתונות/ אתרי אינטרנט) ויזמין רוכשים פוטנציאליים ליתן הצעה כספית (אליה תצורף ערבות בנקאית לבטחתה).

כלל הרוכשים הפוטנציאליים יוזמנו ל'התמחרות' (מעין 'מכירה פומבית') במשרדו של כונס הנכסים ובסיומה תיקבע ההצעה הזוכה ויחתם הסכם מכר עם הזוכה ולאחר אישור ראש ההוצאה לפועל תושלם עסקת המכר בטאבו, כאשר התמורה שתשולם עבור הנכס תופקד ישירות בתיק ההוצאה לפועל ותשמש לסילוק חוב החייב.

קיימת אפשרות נוספת ופחות מוכרת למימוש נכס מקרקעין וזאת באמצעות הליך פשיטת רגל.

הליך פשיטת רגל יכול ליזום החייב עצמו או נושה של החייב (בתנאים מסויימים המוגדרים בפקודת פשיטת הרגל) והוא מתנהל בבית המשפט המחוזי, בפיקוח כונס הנכסים הרישמי. מטרתו של ההליך הוא לחקור את הסתבכותו של החייב (האם נעשתה בתום לב), להבהיר מה היא מצבת חובותיו, לאתר ולממש את נכסיו ובסופו של יום (לאחר פרעון חלקי של חובותיו) להעניק לו 'הפטר' (היינו לפטור אותו מיתרת חובותיו).

לצורך ניהול ההליך, ממנה בית המשפט בעל תפקיד הקרוי "מנהל מיוחד" או "נאמן" (מדובר בעורכי דין מקצועיים שנבחרו לבצע תפקיד זה לאחר מיון קפדני).

על הנאמן מוטל, בין היתר, לפעול למימוש נכסיו של החייב. כאשר לחייב נכס מקרקעין, יפעל הנאמן לממושו, בכפוף להנחיותיו של בית המשפט.

הנאמן, כמו כונס הנכסים בהליך ההוצאה לפועל, יפעל למימוש נכס המקרקעין שבבעלות החייב על פי השלבים המקובלים במסגרת הליך ההוצאה לפועל כמפורט לעיל.

כספי התמורה שישולמו על ידי רוכש הנכס ישולמו לקופת פשיטת הרגל ויחולקו על ידי הנאמן לנושי החייב.

נשאלת השאלה כיצד על הנאמן לפעול במקרה בו לאחר שהושלם הליך המימוש ונבחרה על ידו ההצעה הטובה ביותר במסגרת 'התמחרות' שביצע (והסכם המכר אף אושר על ידי בית המשפט), אך בטרם נרשמו הזכויות בנכס על שם הרוכש, התקבלה לפתע הצעה גבוהה יותר מרוכש אחר?

החייב, מצידו, יחפוץ כמובן לבטל את תוצאת ה'התמחרות' ולקבל את ההצעה הגבוהה יותר, על מנת שיוכל להחזיר סכום גבוה יותר לנושיו, דבר שיקל עליו לקבל 'הפטר' מחובותיו.

בית המשפט המחוזי בחיפה (פש"ר 830-08), דן לאחרונה בבקשת חייבת המצויה בהליך פשיטת רגל, לבטל הסכם מכר שנחתם עם רוכשת שזכתה (במסגרת 'התמחרות') בנוגע לדירת החייבת ברחוב המגינים 40 בחיפה.

החייבת טענה, כי קיימת הצעה טובה יותר באופן משמעותי, העולה ב- 24% משווי ההצעה שזכתה בהתמחרות ועל כן על בית המשפט לבטל את זכיית הרוכשת ולהורות על זכייתה של ההצעה הגבוהה יותר.

החייבת טענה, כי אישור ההצעה הגבוהה יותר יביא תועלת רבה לנושיה, דבר המצדיק כשלעצמו את קבלת בקשתה.

הנאמן בתגובתו, השאיר את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט.

כונס הנכסים הרישמי, מצידו, טען, כי לאור נסיבות המקרה, העובדה שהמכר כבר אושר על ידי בית המשפט וההלכה הפסוקה, אין אפשרות לבטל את הסכם המכר שאושר, אלא אם כן הרוכשת שזכתה תפוצה, או אז ידרש תשלום פיצוי כספי שאפשר שיאיין את כל יתרונה של ההצעה הגבוהה.

הרוכשת הגיבה אף היא וטענה, כי יש להותיר את זכייתה בדירה ולא לבטלה משום שאושרה כבר על ידי בית המשפט וככל שתבוטל בשלב זה, יגרמו לה נזקים.

לאחר בחינת טענות כלל הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת החייבת.

בית המשפט ציין, כי ההלכה הפסוקה העוסקת במקרים של טרם אישור המכר על ידי בית המשפט וקל וחומר כאשר מדובר לאחר אישור המכר על ידי בית המשפט, קובעת, כי קיימת ציפייה של הצדדים לכיבוד ההתחייבויות, ואין די בהופעה של מציע חדש עם הצעה גבוהה יותר.

ככל שלא נאמר כך, המשיך בית המשפט וקבע, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר דוגמת אלה והדבר יסב נזק הן לציבור החייבים בכללו והן לציבור הנושים.

נקבע עוד, כי הסכם אשר נכרת עם בעל תפקיד מטעם בית המשפט דורש וודאות ובטחון, ולכן לא בנקל, ורק במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים, יבוטל הסכם שנחתם עם רוכש פוטנציאלי שזכה במכרז, ואושר על ידי בית המשפט.

בית המשפט קבע עוד, כי לא שוכנע מקרה דנן, שמדובר במקרה חריג לנוכח ההצעה החדשה של המציע החדש (שאף רמת רצינותו לא הוכחה די הצורך), כי ביטול זכייתה של הרוכשת יגרום לה נזק וכי אפשר שקופת פשיטת הרגל תאלץ בסופו של דבר לפצות אותה.

החלטת בית המשפט נכונה וראויה, שהרי החלטה אחרת היתה פוגעת בעקרון סופיותם של הליכי המימוש, עד כדי רתיעת מציעים פוטנציאליים מלהשתתף בהם, דבר שבתורו יפגע קשות במיצויים של הליכי חדלות פרעון שנועדו, בל נשכח, לאפשר לחייבים לצאת לדרך חדשה.

הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).