זה מה שחושב הכלכלן הראשי של בנק פועלים על מחירי הדירות

"אמנם חל שיפור מסוים באווירה בשוק הדיור, ומתקיים דיאלוג רצוף בין קובעי המדיניות בממשלה לבין הגורמים הפעילים בשוק, אך אני מעריך שהתפנית האמיתית בציפיות הציבור תתרחש כאשר צעדי הממשלה יהיו כוללניים יותר מתכנית מחיר למשתכן. הכוונה בעיקר לאלפי המשפחות ממעמד הביניים המעוניינות לשפר דיור. לצורך זה, נדרשת הגדלת היצע הקרקעות מעל ומעבר למה שגלום בתכנית מחיר למשתכן", כך אמר היום (ו') פרופסור ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, בכנס הנדל"ן השנתי של ארגון קבלני תל אביב-יפו-בת ים.

פרופ' ליידרמן המשיך ואמר כי "ברור שאין פתרון של 'זבנג וגמרנו' למצוקת הדיור ולמחירים הגבוהים בישראל. על כן, אין זה מפתיע שמחירי הדיור המשיכו לעלות בצורה משמעותית בחודשים האחרונים. אולם, הדבר העיקרי שנדרש כעת, הוא הצגת תכנית ממשלתית כוללת לטיפול בבעיית הדיור בישראל, על כל היבטיה ומרכיביה. בקרב רבים בציבור יש אי-ודאות ניכרת לגבי מה הם כל המרכיבים של התכנית הממשלתית. לפיכך, להצגת תכנית כוללת יש פוטנציאל להגברת האמינות במידה גדולה יותר, מהצגת מרכיביה בצורה חלקית ולא מאוחדת".

ליידרמן גם התייחס בדבריו לסוגיית המשקיעים בענף הנדל"ן, ובניגוד למי שסבור כי יש להילחם בהיקף המשקיעים הוא סבור שמדובר בתופעה לגיטימית וכזו שלא מתרחשת רק בישראל: "התנודתיות הרבה בשווקים הפיננסיים, העלייה בסיכונים, והריביות הריאליות השליליות הגבירו את האטרקטיביות של תחום הנדל"ן בעיני המשקיעים, כולל המוסדיים. על רקע הציפיות לדחיית מועד העלאת הריבית ע"י הפד ל-2016, ואי העלאת ריבית במדינות מובילות אחרות, ניתן להעריך כי לאחרונה חלה עלייה משמעותית בפעילות של משקיעים בנדל"ן, דבר שלכשעצמו תורם לעלייה במחירי הדירות. אלו הן תופעות גלובליות שאינן ייחודיות לישראל. עקרונית, אין זה פסול שמשקיעים וגופים מוסדיים שחוששים לערך השקעתם בתקופה של ריביות אפסיות, יעבירו חלק מחסכונותיהם לפנסיה ולצריכה בעתיד לנכסי נדל"ן, שחשוב לציין, גם להם סיכונים משלהם".

פרופ' ליידרמן סיכם את דבריו בקריאה לממשלה לגבש תוכנית מלאה ומוסדרת לטיפול במשבר הנדל"ן: "יותר בהירות, יותר שקיפות, והצגה של תכנית כוללת אפקטיבית, הם היכולים להגביר את האמינות וליצור תפנית בציפיות הציבור לקראת תרחיש בו בעתיד הלא רחוק תחול התמתנות בקצב עליית מחירי הדיור, דבר שעשוי להביא לצמצום של חלק מלחצי הביקוש העכשוויים".

"מאמינים שהגדלת ההיצע תבלום את המחירים"

דובר נוסף בכנס היה ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר. בשיחה אחד על אחד עם עורך "גלובס נדל"ן" דרור מרמור, התייחס ניצן לתוכנית מחיר למשתכן ולהפסד הצפוי מההכנסות בקרקע ואמר: "אנשים מודאגים וגם אנחנו. במאקרו, יש תקציב מדינה שעלינו לאשר, ויש הגבלה להיקף ההוצאה. חשוב כרגע להקצות משאבים להסרת חסמים והגדלת ההיצע. אנו מאמינים שהגדלת ההיצע תבלום את המחירים. המטרה היא לבלום ולהוריד את המחירים, לא אתייחס לאחוז ההפחתה. התכניות הן של מיליארדי שקלים, ולא פשוט לשקף כי תכנית מחיר למשתכן, למשל, היא בעלת אובדן רב לתקציב המדינה. עלינו לייצר סדרי עדיפויות ולחולל רפורמות. הצעדים הללו נקבעו בערב התקציב בכדי שנוכל להעבירם באופן רציונאלי. תפקידו של בנק ישראל לסייע במשבר תהיה מצומצמת יחסית, אם ניכנס חלילה למיתון נפעיל כוח על האצת עסקאות".

על המכרז הראשון שנסגר השבוע בעפולה אמר ניצן: "אנחנו מייצרים אופטימיות וטוב שהמכרז בעפולה הצליח. אנחנו משקיעים מאמצים להגדיל את ההיצע. במקרה הזה לדעתנו הפרויקטים ימומשו, והממשלה מלווה מהלך זה שילך ויתעצם, לצד כך שנטיב את הכללים והליווי לכך. שר האוצר התווה מדיניות זו ויתכן שיש בה חסרונות, אך אנו פועלים לפיה כעת, והעוצמה הזו תביא את הפתרונות בסופו של דבר.

"כיום, משרד האוצר יכול לחבר את התקצוב עם התכנון, מה שלא היה בעבר. פעם ועדה מחוזית הייתה מייצרת תנאים ללא סמכותה, והיום הפונקציות נמצאות באותו הבית. האסטרטגיה של שר האוצר מבוצעת על פי מסד נתונים וישנה דחיפות לפעולה. החלטנו להתמקד כרגע בזוגות הצעירים שלא מצליחים לרכוש דירה. אולי אסטרטגיית השיווקים השתנתה, אך אני מאמין ותומך בכך. יש גופים שסובלים בבעיות כתוצאה מכך, אבל זו ממשלה. נקבעה אסטרטגיה ויש צורך לדבוק בה, כרגע זה המצב ואנו הולכים איתו עד הסוף. בסוף 2017 נשקול על פי בדיקה לשנות החלטה זו", לדבריו.

בהמשך התייחס ניצן גם למשקיעים בענף הנדל"ן ואמר כי המצב הקיים גורם למצוקה חברתית ותורם להגדלת הפערים. "אם בישראל 9% מהאזרחים מחזיקים מעל 2 דירות יש בכך בעיה חברתית. נוצרת שכבה מסוימת שצוברת נכסים ושכבה שמתרחקת מכך, ולכן העלנו את מס הרכישה".

"מחיר למשתכן מתייחסת רק לכ-27% מהאוכלוסיה"

עוד משתתף בכנס היה טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. "הממשלה, בשתי הקדנציות האחרונות מרכזת מאמצים לטיפול במשבר הדיור", כך אלדרוטי, "מטה הדיור התחיל בממשלה הקודמת, שר האוצר הנוכחי למד מהטעות והתעקש שארגז הכלים יהיה אצלו. יש הסכמי גג שרותמים את הרשויות ופרויקטים דוגמת 'דירה להשכיר' שנועדו להסדיר בעיה חברתית רחבה. כרגע, המוקד הוא מחיר למשתכן, לאחר שמע"מ 0 נפלה כי לא הגדירה כראוי את מטרותיה ואת תפקידה. הפתרון שרגע הוגדר על ידי הממשלה היא תוכנית מחיר למשתכן. כל זכאי מקבל הפחתה של כ-200 אלף שקל והמחיר הסופי מקובע.

"תכנית הממשלה מתייחסת לנתח של 27% מהאוכלוסייה ובניית דירות עבור נתח זה. ייתכן שמי שגר בגבעתיים בשכירות, יקנה דירה בעפולה וישכיר אותה, ועדיין יזכה להטבות. היתרון הוא שההטבה בסופו של דבר מגיעה לקונה, ואנו יודעים היום מה יהיה מחיר המכירה בעוד 3 שנים. החיסרון העיקרי בתוכנית הוא שמדובר בזכאים בלבד. קהלים אחרים נזנחים ואין גמישות, לא כלפי ציבור שאינו זכאי ולא כלפי הקבלנים", אמר.