בעלי הקניונים לא ממצמצים: "בקרוב המצב יתפוצץ לקניונים בפרצוף"

ביום שגרתי, קשה מאוד למצוא חניה בקניון עזריאלי בתל-אביב. אבל בשבועות האחרונים, מאז החל גל הפיגועים, המשימה הזאת אינה קשה כלל ועיקר.

"הגעתי לקניון בשבע בערב ויכולתי להחנות את הרכב שלי על 3 חניות בקומה 1-", אומר ל"גלובס" מנכ"ל אחת מרשתות האופנה.

תמונת החניה מעידה היטב על מה שעובר על הקניון. לפי מערכת ריס, פדיונות חנויות האופנה וההנעלה אשר בו צנחו במחצית הראשונה של אוקטובר ב-40%. מאז המצב הלא מעודד הזה, רק הלך והחריף.

אבל בזמן שהרשתות סופגות פגיעה קשה, קניון עזריאלי נשאר יציב. הכנסותיו לא נפגעות במאומה.

קניון עזריאלי כמובן אינו היחיד. בקניון ממילא בירושלים צנחו הפידיונות ב-60%, בקניון מלחה בירושלים הם צנחו ב-26% ושורת הקניונים שבהם ירדו הפדיונות באופן חד - ארוכה (ראו מסגרת בעמוד הבא). שיעור ירידה של כ-30% חוו קניון רמת-אביב, הקריון, שבעת הכוכבים, קניון רננים, הסטאר סנטר באשדוד ועוד. גם בהם, את הפגיעה כולה סופגות הרשתות השוכרות. הן, ולא הקניונים המשכירים את השטחים.

"הקניונים צריכים להתחלק בסיכון"

החוזים של הקניונים ומרכזי המסחר השונים מבטיחים להם לא להיות צד לסיכון. גם במקרה שהקניון נזקק לתוספת הוצאות בשל נניח תגבור האבטחה, הרי שגם עלויות אלה מגולגלות לרשתות באמצעות דמי הניהול שעולים כל אימת שההוצאות עולות.

לעומת זאת, כשהמצב הפוך, קרי, כאשר העסקים פורחים - הקניונים הופכים שותפים להצלחה. אותם חוזים מבטיחים להם שהתשלום אליהם יהיה לפי סכום שנקבע מראש למ"ר או לפי אחוזים מהפדיון, והכי חשוב- לפי הסכום הגבוה מבין השניים. הקניונים, אם תרצו, נמצאים תמיד ובכל מצב, בצד המרוויח.

מנכ"ל אחת הקבוצות הקמעונאיות אומר ל"גלובס": "יש ירידה של עשרות אחוזים בשוק. יש לא מעט חברות שנמצאות בהיסטריה, בפאניקה רצינית מהמצב. המצב לא באשמת הקמעונאים ולא באשמת הקניונים - אבל כל הסיכון הוא על הקמעונאים. זה נורא. מה אני אמור עכשיו לעשות? אין לנו אפשרות לצמצם לעובדים, שהם גם ככה מסכנים ומשתכרים שכר מינימום. אני לא יכול להוזיל את החשמל או את המים. מודל התשלום הזה מאוד בעייתי. לקניונים יש אפסייד, ואילו לרשתות אין הגנה בדאון סייד. הקניונים צריכים להתחלק בסיכון".

עוד לדבריו, "כל תעשיית האופנה מרוויחה רווח תפעולי של 7%-9% מקסימום. די שיש חודש אחד, במקרה הזה חודש אוקטובר, שבו שיעור המכירות ירד ב-30%, כדי שזה יגמור אם לא את כל הרווח התפעולי, אז שלושה רבעים ממנו. אם גם חודש נובמבר יהיה כך, יש רשתות שגם לא יהיה להן תזרים כדי להחזיר הלוואות לבנקים, בזמן שהקניונים ממשיכים לדפוק את ה-300 שקל לחודש על כל מ"ר".

כבר עכשיו, שבוע לפני סוף החודש, מעריכות חלק מהרשתות כי שיעור הירידה החודשי שלהן בפדיון יסתכם בכ-30%. לדברי מנכ"ל רשת גדולה, "החודש הזה יש פגיעה מטורפת. בהערכה זהירה יש פגיעה של 35%. אף אחד לא ערוך למצב שנוצר, ואף אחד לא ציפה לו. זה לא היה בתרחישים של אף אחד. המצב ידרדר את השוק למבצעים ולהנחות, וזה קורה כבר היום. כקמעונאי, הזמנת סחורה לחורף, ואתה רוצה לדעת שאתה לא נתקע איתה במחסן, ולכן אני מניח שזה יאיץ את המבצעים וההנחות".

- ומה לגבי הקניונים?

"עוד לא חשבנו איך להתמודד עם הקניונים, כיוון שכל יום מחדש אתה אופטימי שמחר אולי זה יירגע. אבל אין ספק שאם זה יימשך כך, לא יהיה אפשר לשלם את שכר הדירה בחוזים, ויהיה צריך לעבור אולי לשלם לפי אחוזי פדיון באופן זמני. עבור רשתות הסובלות גם כך מבעיות תזרים, המצב הנוכחי הופך את זה לבלתי נסבל.

"כבר כמה שנים ששכר הדירה בקבוצות הקניונים הגדולות לא מותאם לתנאי השוק לאור הגידול בשטחי המסחר ובתחרות, ואין ספק שהדבר הזה יכול לגרום לנקודת מפנה, כי אני מניח שחלק מהגורמים לא יוכלו לשלם. לקראת סוף החודש אראה את גודל הפגיעה, ואין ספק שאתחיל לפעול בנושא".

נראה כי בקרב מנכ"לי הרשתות שוררת תמימות-דעים, והנושא אף עולה לשיחה בין מנהלים בענף. כך, מנכ"ל רשת נוספת אומר כי "ברור שהמצב לא יוכל להישאר כפי שהוא היה בעבר. ברור לכל הרשתות שזה השלב הבא, וגם מדברים על זה. לא עברנו אירוע ביטחוני מהסוג הזה מאז תקופת הפיגועים של האוטובוסים. אין ספק שהפער בין רמת הפדיון של הרשתות לבין רמת שכר הדירה משתנה, ולכן אין ספק שהקניונים יצטרכו לבצע את ההתאמה. זו מתמטיקה פשוטה. אחרת, זה יהיה לא מוסרי".

- אתה מאמין שבזמן הקרוב הקיונים יבינו את זה?

"לאורך זמן ייווצרו לחצים, וגם הקניונים יבינו".

"מחביאים כדי לא לפגוע בשווי"

בעוד שברשתות יש תמימות-דעים בדבר הצורך של הקניונים להשתתף בסיכון ולהפחית את תשלומי שכר הדירה, הדעות חלוקות בהערכות אם הקניונים יעשו זאת בפועל. בכיר בשוק אומר כי "עד שלא יפסיקו לשלם להם שכירות, יסגרו להם דלתות בפרצוף או שיעצרו להם תשלומים, הקניונים לא יעשו כלום, אבל היום הזה קרוב מתמיד".

על השאלה מתי תהיה ירידה בשכר הדירה, משיב בכיר אחר ל"גלובס": "ברגע שהרשתות יהיו חכמות. כשיתחילו לסגור חנויות מפסידות ולא יתנו לקניונים למצוץ אותן, ורק ברגע האחרון לתת להם הנחה כדי שהם לא יצטרכו לעשות מחיקות בספרים. כרגע כולם מתגלגלים בשביל לדחות את הבעיה, אבל זה הולך לקרות. יש כבר היום ירידה בשכר דירה, והקניונים נותנים הנחות, כי המצב גרוע כבר הרבה זמן.

"הם פשוט מחביאים את זה בכל מיני מקומות ולא רושמים ב-NOI (רווח תפעולי) של הקניון כדי לא לפגוע בשווי. יש קניונים שנותנים לך כסף להשקעות כדי לא לרשום ב-NOI. יש כאלה שנותנים גרייס, וזה מחוץ להסכם בין הצדדים, כך שכביכול זה לא פוגע בשווי. אני לא מבין מה הרעיון, ואני לא מבין איפה בספרים הם רושמים את זה. אולי הם לוקחים את זה מקרן הפחת בדמי הניהול".

לדבריו, "יש לי חנות מפסידה בקניון עזריאלי עכו. הצעתי להם לנטוש את החנות אבל לשלם את השכירות עד סוף השנה, כך שהם יוכלו להכניס שוכר אחר במקומי. הם לא הסכימו. מה זה אומר? שהשוכר הבא כנראה יהיה מוכן לשלם הרבה פחות, ולכן הם מפחדים שזה יפגע להם בשיערוך של הקניון. הם מעדיפים למשוך שנה עד שנצא ולהעביר את הבעיה לשנת 2016. כך הם לא יצטרכו להראות את הירידה בשווי שבנוי על שיערוכים. אם לא היה את ה-IFRS, הם מזמן היו לוקחים את העסקה. הם מחזיקים בכוח עד הפינה.

"בקרוב זה יתפוצץ לקניונים בפרצוף. המזל שלהם הוא שכל עוד הריבית נמוכה, הכול בסדר. אבל הקניונים מנופחים מעבר לכל פרופורציה. אין שום קשר בין הפדיון למ"ר לשכר הדירה. עכשיו הם אולי יתנו הנחות זמניות כדי לא לפגוע כאמור, בשווי. אבל בשנה הבאה, כשיגיעו חידושי השכירויות, הם יקבלו בראש".

הקניונים: "אם תהיה פגיעה, נעזור נקודתית"

הקניונים ומרכזי המסחר, שמודעים לפגיעה הקשה ברשתות, לא ממהרים להכניס את היד לכיס. הם מתכננים קמפיינים, אומרים שינסו להביא את הקונים, אבל אף לא אחד מהם הציע להפחית ולו באופן זמני את שכר הדירה לרשתות.

מנכ"ל קניון ממילא, שמואל בן-משה, שספג את הפגיעה הקשה ביותר, אומר ל"גלובס": "כרגע לא דנו בכלל במצב הזה".

- יש קמעונאים שפנו אליכם?

"כשזה יקרה, נחליט מה עושים. בסך-הכול, לאורך כל התקופה הסוחרים שלי נהנים ממחזורים מאוד יפים, ואני לא רואה מצב שכרגע אני צריך לבוא לקראתם. הקניון עבד בצורה מעולה עד התקופה האחרונה, לכן לא נשנה את הנהלים הרגילים שלנו".

אביטל רפאלי, סמנכ"לית השיווק של קבוצת קניוני עופר, אומרת כי הקבוצה החליטה להקדים קמפיין ליריד מכירות בקניוני הקבוצה. "יצאנו אתמול (מוצ"ש) בקמפיין טלוויזיה גדול ליריד מכירות שמתחיל ביום שני ויימשך עד יום שישי. זה לא סייל. היריד כולל גם עודפים מ-2014 וגם חלק מהקולקציה של 2015 עם הנחה של עד 50%. 80% מהשוכרים כבר אישרו השתתפות ביריד לרבות קסטרו, קבוצת פוקס, רנואר. זאת התגובה האמיתית. להיכנס להיסטריה זו שיטה אחת. שיטה שנייה היא להיות עם כלים שיווקיים".

חי גאליס, סמנכ"ל תפעול ושיווק בביג מרכזי קניות, אומר: "כבר עברנו כמה מצבים כאלה. אם המצב יימשך לאורך זמן, תהיה ירידה אמיתית בפדיונות, ויהיו עומסים גבוהים מדי של שכר דירה ביחס לפדיון, אז במקרים ספציפיים ונקודתיים נדאג בכל מיני סוגים של עזרה - אם בהנחה זמנית בשכר הדירה, בתמיכה בפרסום ושיווק ודחיפה נקודתית. נעזור למי שצריך ונפגע לאורך זמן ולא פגיעה נקודתית. דברים נמדדים במצטבר. בקבוצת ביג העומסים של השוכרים נמוכים משמעותית מאשר במקומות אחרים, מצב זה הוא שמאפשר להם לספוג קצת יותר. בסוף המדינה ידעה לפצות לאורך השנים במקומות שהיה צריך".

קבוצת עזריאלי סירבה להגיב לדברים.

 ירידות חדות