ההחלטה הכי תמוהה שקיבלה לאחרונה המדינה בשוק הנדל"ן

מועצת מקרקעי ישראל אישרה בישיבתה האחרונה מספר שינויים המתייחסים לתוכנית מחיר למשתכן. נציין כי ההחלטות ייכנסו לתוקפן רק לאחר ששר האוצר משה כחלון יחתום עליהן. עם זאת, בניגוד לשנים עברו אז יו"ר מועצת מקרקעי ישראל היה שר השיכון והבינוי ושר האוצר היה צריך לאשר את ההחלטות שקיבל במועצה, מה שגרר לא פעם לחילוקי דיעות, הפעם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל ושר האוצר הם אותו אדם כך שהחתימה, ככל הנראה, מובטחת.

שינוי ראשון קובע כי במקרים בהם מספר הדירות במסלול מחיר למשתכן ששווקו לקהל הזכאים יעלה על הביקוש שיירשם בפועל, יוכל היזם או הקבלן שזכה במכרז לשווק את הדירות שנותרו גם למשפרי דיור וזאת באותם התנאים ובאותו המחיר שהדירות משווקות למחוסרי הדירה.

על-פי ההחלטה, יצטרך היזם להמתין 12 חודשים מאז התקיימה ההגרלה הראשונה לדירות המוזלות ובמידה ויוותרו דירות שלא נרשם להם ביקוש, אז יוכל להוציאן למכירה למשפרי דיור. המשמעות היא שבמקומות בהם הביקוש לדירות המוזלות יהיה נמוך גם משפרי דיור יוכלו להגשת ולרכוש דירה מוזלת לאחר שנה. עם זאת, ההחלטה לא קובעת האם גם בין משפרי הדיור תיערך הגרלה.

אבל, כאן המקום לציין כי בעוד מדובר בהחלטה חשובה שמחזירה סעיף שהיה קיים גם במכרזי מחיר למשתכן הישנים ועשויה למנוע מהקבלן או היזם "להיתקע" עם דירות ללא ביקוש, הסבירות שהיא תתרחש בפועל נמוכה עד אפסית. הסיבה לכך היא העובדה שנכון להיום מספר הזכאים לדירה מוזלת עולה בעשרות מונים על מספר הדירות המוזלות שעתידות לצאת אל השוק. בעוד ההערכות מדברות על כ-100 אלף זכאים, היקף הדירות המוזלות עומד נכון להיום (מכרזים שפורסמו או שעתידים להתפרסם בקרוב) רק על אלפים בודדים.

הרציונל שעומד בבסיס החלטה זו לוקח בחשבון שבאזורים פריפריאליים בהם יתפרסמו מכרזים במתכונת מחיר למשתכן הביקוש לא יהיה כה גדול כמו ההיצע, במיוחד לאור העובדה שהתוכנית החדשה מייעדת 100% מהדירות לזכאים. עם זאת, כפי שכתבנו כבר מספר פעמים כאן ב"גלובס", המציאות צפויה לשנות גם את הרגלי הרכישה של הזכאים שסביר להניח יגישו מועמדות לרכישת דירה מוזלת בכל מקום שיוכלו ולא רק במקום בו ירצו להתגורר. מכיוון שבתוכנית מחיר למשתכן החדשה אסור אומנם למכור את הדירה במשך 5 שנים אך מותר להשכירה, רבים מהזכאים עשויים לבחור במסלול "השקעה" ולרכוש דירה מוזלת, להשכירה, ולמכור אותה במחיר שוק לאחר תום אותן 5 השנים. מסיבה זו, הסיכוי שלאחר ההגרלות בפרויקטי מחיר למשתכן יוותרו דירות ללא ביקוש מצד זכאים הוא נמוך מאוד.

החלטה נוספת שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל מגדילה את היקף יחידות הדיור המוזלות שיוקצו לבני מקום ל-20% וזאת במקום 10% במקור. עוד קובעת ההחלטה כי במקרים בהם תאושר תוספת יחידות דיור במסגרת תקנות התכנון והבנייה  (סטיה ניכרת מתכנית)  ניתן יהיה להגדיל את אחוז ההקצאה  לבני מקום בהתאם.  לתוספת הראשונה של  עד 10% מהדירות יוקצו לבני מקום עד 50% ומכל תוספת נוספת עד 20% יוקצו לבני מקום.