תעשייה מיושנת? שנת שיא לסטארט-אפים בתחום הנדל"ן

מוניות שמגיעות אליך בלחיצת כפתור, מכוניות שנוסעות ללא נהג, רובוטים בצורת כלבים, בלונים פורחים שמשדרים אינטרנט לאזורים נידחים ומשקפיים שמשדרים מציאות וירטואלית בעולם הפיזי הם רק חלק מהטכנולוגיות פורצות הדרך שעליהן שמענו, קראנו וראינו בשנים האחרונות, רובן מבית היוצר של החברות גוגל, פייסבוק, אפל ודומותיהן.

החדשנות פורצת גבולות בשלל תעשיות מיושנות יותר ופחות, בזמן שאחת התעשיות הגדולות בעולם נותרה כבדה, איטית ולא ממש מתחדשת. במשך תקופה ארוכה נמנעו בענף הנדל"ן מלהתחכך בנהר החדשנות ששוטף ערים ואזורים שלמים בעולם. אך המציאות הזו הולכת ומשתנה, אחרי שנים של קיפאון מחשבתי, יצירתי, כלכלי וסקטוריאלי.

סקר שערך איגוד המתווכים הארצי בארצות הברית ב-2013 הראה כי 90% מהצרכנים מתחילים את החיפוש אחר נכס באופן מקוון - אונליין. רבים מהם אמנם מסיימים את העסקה מול מתווך, אך הנתון הזה מסמל יותר מכל את הדור החדש בשכונה - דור ה-Y שרוצה לראות דברים אחרת והוא הרבה יותר דיגיטלי וטכנולוגי מהדורות הקודמים.

דו"ח שהכינה לאחרונה חברת המחקר CB Insights מצביע על רוחות של תקווה שנושבות מגורדי השחקים של ניו יורק ועד למזרח הרחוק של הודו וסין. אם שום דבר לא ישתנה בקרוב, שנת 2015 הולכת להיות שנת שיא עם היקף השקעות של 1.5 מיליארד דולר בסטארט-אפים בתחומי הנדל"ן. זוהי שבירת שיא שנייה ברציפות, לאחר שבשנה שעברה חצה היקף ההשקעות לראשונה את רף מיליארד הדולר. למעשה, שנת 2014 היוותה את המפנה המשמעותי ביותר לאחר זינוק של כ-150% בהשקעות מ-438 מיליון דולר ב-2013.

"סקטור שלהוטים להשקיע בו"

כיצד הפך ענף הנדל"ן לדבר החם בשוק השקעות הטכנולוגיה והחדשנות? בקרן ההשקעות האמריקאית 500 Startups, שנבחרה למשקיעה הפעילה ביותר בתחום הנדל"ן הטכנולוגי בשלוש השנים האחרונות לפי חברת CB Insights, מסבירים שהכסף זורם בגלל הפוטנציאל הרב לחדשנות בענף.

"תעשיית הנדל"ן מגלגלת טריליוני דולרים והיא אחת התעשיות הגדולות בעולם, אם לא הגדולה שבהן. ולמרות זאת, מדובר על תעשייה אטומה למדי, מיושנת, לא יעילה וכזו שזקוקה נואשות לשינוי", טוענת קריסטין צ'אי, מייסדת-שותפה ב-500 Startups, בשיחה עם "גלובס".

"התעשייה סובלת מבעיות בכל מקום - אצל המוכרים, הקונים, בתחום הנדל"ן למגורים והמסחרי, בקרב הסוכנים ולמעשה כל חלק בתעשייה סובל מהיעדר טכנולוגיה. זו בדיוק הסיבה שבגללה טכנולוגיות בתחום הנדל"ן הוא סקטור שאנחנו להוטים להשקיע בו. עד כה השקענו בכמה חברות בתחום ונמשיך לחפש ולהשקיע בעסקים חזקים נוספים שמנסים לחדש בתעשייה זו".

ג'וש גוטמן, שותף בתאגיד היפני SoftBank Capital, הסביר באתר הטכנולוגיה טק קראנץ' שפרסם בתחילת השנה את הסיבה להתעוררות המאוחרת בתחום. "ההזדמנות הטכנולוגית נראית הגיונית לחלוטין למי שבא מעולם הטכנולוגיה, אבל נדל"ן הוא סקטור בכלכלה שיצר עושר עצום - 40 טריליון דולר לפי הפדרל ריזרב - בלי לשנות את דרך העבודה או התהליכים שבו במשך עשורים. לכן, לא היה שם שום לחץ לשדרג את ארגז הכלים".

"אני חושב שהתעשייה צריכה לחטוף סטירה מצלצלת כדי להתעורר מהדרך הדי מיושנת שבה נעשות בה עסקאות", אמר לאחרונה בוב סאמי, המייסד של חברת SharpLaunch, בראיון למגזין Boston Business Journal. השירות של חברת SharpLaunch הושק לאחרונה ומאפשר מאפשר לבעלי נכסים ולמתווכים לייצר פלטפורמה דיגיטלית שמציגה את הנכסים שבבעלותם, לנהל עסקאות ובנוסף, לנתח מידע ולתקשר עם לקוחות.

גוטמן רואה חמישה תחומים מתהווים שמפגישים בין חדשנות לעולם הנדל"ן המסורתי: ניהול נכסים - פיתוחים שונים שמציעים תוכנות לניהול ומעקב של נכסי נדל"ן מסחרי; אפליקציות מובייל לאנשי השטח שבודקים ומבקרים בנכסי הנדל"ן השונים; הלוואות למגורים ולמסחר בעקבות שינויים רגולטוריים שיצרו הזדמנויות לחדשנות בעולם ההלוואות; שירותי תיווך ולבסוף, מחקר ואנליזה. הוא מסכם ואומר כי הוא לא רואה שום סיבה שלא נראה כמה חברות של מיליארדי דולרים בשנים הקרובות שבאות מהתחום הזה.

להעריך בזמן אמת

"תעשיית הנדל"ן היתה במשך שנים רבות אנלוגית. הטכנולוגיה לא הגיעה אליה מהר כמו שהגיעה לתחומים אחרים", מסביר אורי אלון, מייסד משותף ויו"ר של חברת Compass האמריקאית (מקום 7 בהיקף הגיוסים) והבעלים של קבוצת הכדורסל הפועל ירושלים. "זיהינו פה הזדמנות והמטרה שלנו היתה להביא כמה שיותר טכנולוגיה לשוק הזה - גם למוכרים וגם לקונים".

מלבד ממשק מעוצב וידידותי לחיפוש אחר העיר והשכונה הרלבנטיים, אחד הדגשים בשירות של Compass, מסביר אלון, הוא יכולת להעריך שווי דירה בזמן אמת. "אנחנו משתמשים באלגוריתמים שמביאים בחשבון פרמטרים שונים כמו היסטוריה של עסקאות באזור, טרנדים ועוד", הוא אומר. "ערך של נכס הוא דינמי, בדיוק כמו מניות שעולות ויורדות, ועבור רוב האנשים הנכס הזה הוא רוב הכסף שלהם.

"עד היום לא היו כלים להבין את הערך ולאן השוק הולך בזמן אמת. אנשים לא ידעו להעריך את הנכס שלהם והיו מתמחרים לפי מה שנראה להם. המתווך של הדירה היה ממציא מחיר יותר גבוה וזה היה יושב בשוק ומחכה לקונה במשך די הרבה זמן. אז, המוכר היה מתחיל להוריד מחיר כדי לעניין יותר קונים עד שהיה מגיע למחיר הרלבנטי. הבעיה שעל נכס כזה שיושב חצי שנה בצד בלי כלום, המוכר עלול להפסיד ערך. אם היית מתמחר נכון מההתחלה, היית מוצא קונה הרבה יותר מהר".

דגש נוסף ששמים ב-Compass, שגייסה בתוך שלוש שנים 123 מיליון דולר ושוויה מוערך ב-800 מיליון דולר, הוא על המתווכים, שהם עובדי החברה. אלון מסביר כי המתווכים עובדים עם אפליקציה של החברה שמאפשרת להם לקבל את כל המידע באופן זמין ובמיוחד מאפשרת במידה ולמתווך אין נכס רלבנטי לרוכש המתעניין - להפנות אותו למתווך אחר.

"אנחנו מתחרים בחברות שקיימות יותר מ-100 שנה", מסביר אלון. "ככל שהתעשייה ישנה יותר ויש בה כסף ישן, יותר קשה לשנות אותה. אבל אנחנו עובדים עם המערכת. בניגוד לחברה כמו אובר, שפתאום המציאה שאתה לא צריך להיות נהג מוסמך ואתה פשוט יכול לקחת את האוטו שלך ולהפוך לנהג בתשלום, אנחנו לא משנים את הכללים. לכן, בכל עיר שאנחנו נכנסים אליה - אז אין הרבה חיכוך".

בעוד שב-Compass מנסים להעביר את המתווכים לשנות ה-2000, בסטארט-אפ הישראלי Fisbo מנסים לייתר אותם בתהליך הרכישה עם ממשק ידידותי ומעוצב כדי למצוא את השכונה הרלבנטית ולקבל מידע מעמיק על הסביבה. "בארה"ב, 90% מהקונים מתחילים בחיפוש אחר הדירה אונליין, אבל בסוף רוכשים אותה דרך מתווך. הסיבה לכך פשוטה: בארה"ב ובאירופה עמלת התיווך בגובה 6% מגיעה מהמוכר - חצי הולך למתווך של המוכר וחצי הולך למתווך של הקונה. כך, שלקונה זה לא משנה אם יש מתווך או לא", מסביר אייל צור, מייסד משותף של Fisbo.

החברה פועלת לצד כמה סטארט-אפים ישראלים נוספים שמנסים את מזלם בעולם הנדל"ן, בהם AlgoREIT שפיתחה אלגוריתם שיכול לחזות מגמות עתידיות בשווקי הנדל"ן, Kensee שמספקת מידע אנליטי מעמיק לפני קבלת החלטות לרכישה או מכירה של נכס, ו-MyAgentFinder, שמאתרת מתווכים על-פי דרישות הלקוח.

"יש דיבור על דור ה-Y שנכנס לשוק הזה עם מאפיינים וצרכים שונים מההורים שלהם", מסכם צור. "בסוף הלקוח נהיה יותר ויותר חכם. המידע הולך ונהיה יותר שקוף ונגיש והוא לא פראייר. לא סתם אפשר לראות תעשיות שלמות שעוברות מהפכה - ביטוחים, טיסות, בתי מלון או מוניות. ומי שחלם - איבד את זה".

שוק חדש: 70% השקעות בחברות בראשית דרכן

בדו"ח של CB Insights אפשר לראות גם גידול מתמיד במספר עסקאות ההשקעה שנעשו לאורך השנים. ב-2010 נרשמו רק 28 עסקאות שבהן סטארט-אפים גייסו כסף ממשקיעים, ב-2013 המספר כבר חצה את רף המאה עסקאות ובשנה שעברה נרשמו 151 עסקאות.

השנה, כך צופים בחברת המחקר, מספר העסקאות אמור להיות דומה לאשתקד אך כמות הכסף גדולה יותר בכ-40%. עוד עולה מהמחקר כי בארבעת הרבעונים האחרונים נרשמו יותר מ-35 עסקאות ברבעון, מה שמראה על פעילות ערה במיוחד בשוק הזה. הרבעון השני השנה היה החזק ביותר עד כה מבחינת השקעות, עם היקף של 511 מיליארד דולר ב-39 סטארט-אפים, בהם גיוס של 129 מיליון דולר לחברה הסינגפורית PropertyGuru, שמפעילה אתר לוחות נדל"ן, ו-60 מיליון דולר לחברה הקנדית Real Matters, ספקית מידע ואנליזה בתחום הנדל"ן.

את עיקר תשומת הלב משכו בחמש השנים האחרונות דווקא סטארט-אפים צעירים. הדו"ח מצביע כי 69% מההשקעות נעשו בקרב סטארט-אפים בשלבים מוקדמים, מה שמכונה שלבי Seed ו-A. הדבר שמצביע על שוק שמתחדש ומייצר הרבה חברות חדשות שמנסות את מזלן בשוק המתעורר הזה. הכסף, מנגד, התחלק יחסית שווה בשווה בין השלבים השונים.

המחקר שופך אור גם על עשרת הסטארט-אפים בתחום הנדל"ן שגייסו הכי הרבה כסף בחמש השנים האחרונות. אולי הנתון המפתיע הוא בעובדה ששישה מתוכם מגיעים מחוץ לארה"ב. בראש הרשימה נמצאת Fangdd הסינית שגייסה 311 מיליון דולר, ואחריה PropertyGuru הסינגפורית שגייסה 195 מיליון דולר. במקביל נרשמו בשנה שעברה שתי עסקאות ענק בתחום, שסימלו את מה שעובר על הענף בתקופה האחרונה. העסקה הגדולה יותר היתה זו שבה Zillow רכשה את היריבה הגדולה שלה Trulia ב-3.5 מיליארד דולר ביולי בשנה שעברה.

באוקטובר אשתקד רכשה ניוז קורפ, תאגיד התקשורת בבעלות רופרט מרדוק, את חברת Move, בעלי אתר Realtor.com מהמובילים לחיפוש ולמכירה של נכסים, תמורת 950 מיליון דולר. המחיר שיקף פרמיה של 37% על מחיר המניה של Move והיה חלק מהרצון של ניוז קורפ להעמיק את דריסת הרגל שלהם בעולם מודעות הנדל"ן מול תחרות עם חברות Zillow.

 השוק מתחמם