"כולם רצים להוציא היתר לפני שתקן החניה ייכנס לתוקף"

בספטמבר האחרון דנה המועצה הארצית לתכנון ובנייה בתקן החניה החדש וגם המליצה לאשרו. גורמים שונים בענף הנדל"ן מתעקשים שכבר שנים הוא "רגע לפני אישור", ושגם היום אין לדעת מתי ייכנס לתוקף, אך במינהל התכנון - שעבר לאחרונה למשרד האוצר - מעריכים שהדבר יקרה תוך חודשים ספורים. נזכיר כי לאחר שהמועצה הארצית המליצה, כעת נותר רק להמתין ששר האוצר, משה כחלון, יחתום.

בנוסחים קודמים נקבעה תקופת מעבר בת שנתיים בין האישור לבין יישום התקן. בנוסח החדש קוצצה תקופת המעבר ל-30 יום מרגע חתימת השר. כך קורה שכרגע התקן החדש גורם לכל יזם המקדם תוכנית, בעיקר בפרויקטים למשרדים ולמסחר, להזדרז ולהוציא היתר לחניות, בטרם ייכנס התקן לתוקף וישפיע דרמטית על כל עולם התכנון.

במינהל התכנון עובדים על תקן החניה מ-2006, ימים שבהם חזון הרכבת הקלה כמו גם הגישה לתחבורה ציבורית עוד היו חזון רחוק. אז גם לראשי הרשויות, כמו גם לציבור הרחב, היה קשה לעכל תקן המתבסס על קרבת הפרויקטים למוקדי תחבורה ציבורית. מסיבה זו נתקל התקן בהתנגדויות שונות והתקשה להתרומם. כעת, כשעבודות הרכבת החלו והתחבורה הציבורית עלתה למודעות, הוחלט כי זה הזמן להוציאו לפועל.

מכיוון שהתקן מתייחס רק לפרויקטים חדשים, ותקף מיום הוצאת היתר הבנייה, גם אם ייכנס לתוקף מחר בבוקר ההשפעה שלו תורגש רק בעוד שנים. אז גם הרכבת הקלה תתקדם יותר. התקן מתייחס לתכנון בעירוב שימושים, ולאפשרות שימוש כפול בחניות באזור שפועל בבוקר בייעוד אחד ובערב בייעוד שונה, והוא גם מותיר שיקול דעת לרשויות.

סוף עידן הליסינג

"כבר שמונה שנים אני שומע על התקן. במשך השנים הוצאו כבר לא מעט חוות דעת משפטיות לפרויקטים כדי להתכונן אליו, אבל זה עוד לא קרה", מזכיר יוסי שלו, סמנכ"ל ושותף בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע. "עכשיו, כשמתחילים לדבר על זה שוב, כולם רצים להוציא היתר בנייה למרתפי חניה לפני שהתקן ייכנס לתוקף".

עד שייכנס לתוקף, כולם תמימי דעים שעיקר השפעת התקן תהיה על שוק המשרדים והמסחר. "במשרדים זה ישפיע דרמטית", מציין שלו. "ברור שלא בהכרח רוצים את כל החניות, אבל זה צפוי לפגוע באיכות החיים של העובדים שיצטרכו להגיע בתחבורה ציבורית, כי לא תהיה להם חניה. עובד שיתקבל למקום עבודה יגידו לו שהוא מוכרח להגיע בתחבורה ציבורית, ואולי אפילו זה ישפיע על הנוהג הקיים של הליסינג לכל עובד. זה ישפיע גם על שכר הדירה למשרדים, כי חברות היי-טק יעדיפו לשכור בניינים שיש בהם מקומות חניה, בגלל המצב הנוכחי של התחבורה הציבורית. מחירי החניות יופקעו במקומות שאין הרבה, ומי שיש לו חניה יקבל הרבה כסף. זה ישפיע גם על שיקולים של חברות, שבמקום במרכז יעדיפו לצאת החוצה, רק בגלל החניה. רואים מקרים כאלו כבר היום. על המגורים תהיה פחות השפעה ישירה, אבל תהיה השפעה עקיפה. ככל שיהיו פחות חניות במשרדים ובמסחר, ואנשים ימשיכו לנסוע במכוניות פרטיות, מצוקת החניה ברחוב תגבר וזה עשוי להקרין גם על רחובות מגורים הסמוכים לאזורי תעסוקה". עם זאת, שלו מקווה שהתקן ישפיע על ההרגלים, "מי יודע, אולי בסוף נהיה כמו מנהטן", הוא מסכם.

ירידה בשווי נכסים

"התקן מעניין, אבל בתנאי שיש תחבורה ציבורית", אומר אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק של חברת מנרב. "כשקוראים לעומק, מגלים שיש גם שיקול דעת לרשויות המקומיות, וסביר שינצלו אותו לכיוון אחד - לא להפחתה, אלא להגדלת מקומות החניה. אני לא רואה ועדה מקומית שאומרת ללכת על המינימום. את ראשי הרשויות מעניינים הבוחרים. כולם מדמיינים את הרכבת הקלה, אבל היא עוד לא כאן. במסחר אנשים צריכים חניות, ואם אין מספיק כל השכונה תסבול מפקקים. אנחנו לא בפריז ולא בלונדון, ויזמים לא ייקחו סיכון.

"זה בסדר שרוצים להסתכל כמה צעדים קדימה, אבל אולי זה מוקדם מדי. גם שינוי מועד התחולה לא ברור לי, שנתיים זה זמן שאפשר לראות שבאמת התוכניות מתקדמות. 30 יום זה עכשיו, ונכון להיום עוד אין ודאות מלאה לגבי כל פתרונות הסעת ההמונים".

גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, סבור שהתקן ייכנס לתוקפו מוקדם מדי: "כרגע מדברים על רכבת קלה בתל אביב בעוד כשש שנים. אם יישמו את התקן במקומות בהם הרכבת אמורה מתישהו לעבור, אין ספק שהפרויקטים הללו ייתקלו בקושי אמיתי בשיווק. את אוכלוסיית הרוכשים מעניין מה קורה ביום שהם מתחילים להשתמש, ולא מה יקרה בעוד איקס שנים, אם בכלל. תקן חניה המתבסס על מערכת הסעת המונים, חייב להיכנס לתוקפו רק כשהמערכת עובדת ולא דקה קודם. המשמעות הכלכלית ביישומו בטרם עת היא הפחתה מידית בשווי הנכסים, שהופכים להיות נכסים 'נכים' בשימוש היום -יומי בהם, גם אם לתקופה זמנית של שנים אחדות. מדובר בפגיעה בהנאה העתידית מהנכס ולכך יש כמובן תג מחיר כלכלי. העדר חניה מספקת במיזמי מגורים בתל אביב, יכולה להביא לירידה של עד 10% במחיר הדירות הסופי. במיזמי מסחר ותעסוקה הירידה תהיה גדולה אף יותר, זאת בהתאם לסוג, התמהיל והגודל".

לאלץ את המדינה

פעילים בתחום המשרדים מסבירים שהתקן טוב, אבל שתהיה תקופת התאקלמות לא פשוטה. ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת מאן נכסים, מסביר: "דרישות החניה גדולות, בעיקר של חברות היי-טק, וכבר היום לא כולם יכולים לספק אותן. אם יקטינו את מקומות החניה בבניינים יצטרכו להגדיל חניות בפריפריה, בנקודות המוצא של התחבורה הציבורית. כך או כך, עד שהתחבורה הציבורית באמת תפעל, חברות יעדיפו לצאת מחוץ למרכזים, בשביל החניה".

ויש מי שסבור שהתקן החדש הוא מקרה קלאסי של ביצה ותרנגולת: "מה קודם? צמצום החניה או שדרוג התחבורה הציבורית?", שואל עו"ד זיו כספי, שותף במשרד גינדי כספי, "צריך להתחיל איפשהו והתקן מבורך. עוד לא מוכנים לכך, וקשה לשווק מגורים ומשרדים ללא חניה. אבל אולי זה יוביל לשינוי הרגלים, וגם יאלץ את המדינה לקדם תחבורה הציבורית, ואת התשתיות לאופניים".

 תקן החניה החדש