נדל"ן באוגוסט: ירידות ברכישות משקיעים במרכז; זינוק בפריפריה

נפילה בשוק הנדל"ן באזור ירושלים, זינוק ברכישת דירות בצפון הארץ, מול ירידה ברכישת דירות בתל אביב ובמרכז וחולשה בשוק דירות היוקרה למשקיעים - אלה שתי המגמות הבולטות בסקירת שוק הנדל"ן לחודש אוגוסט שמפרסם היום (א') הכלכלן הראשי באוצר יואל נוה.

רכישות דירה ראשונה רשמו ירידה מתונה של 4% בחודש אוגוסט. בפילוח גיאוגרפי בולטת ירידה של 14% ברכישות אלו באזור ירושלים, בהמשך לירידה בשיעור דומה בחודש יולי. במקביל נרשמה ירידה משמעותית (של 10% בממוצע) ברמות המחירים של הדירות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים באזור זה. חשוב להדגיש כי התקופה המדוברת היא לפני פרוץ גל אירועי הטרור האחרון, שהתמקד במידה רבה באזור ירושלים. להערכת הכלכלן הירידה ברמות המחירים חלה, בין היתר, על רקע עלייה במשקל העסקאות בישובים באזור זה המתאפיינים ברמות מחירים נמוכות יחסית. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים באזור ירושלים קוזזה באופן חלקי ע"י עלייה חדה ברכישות של סגמנט זה של השוק בפריפריה הצפונית.

בפילוח גיאוגרפי של מספר העיסקאות ניכרים הבדלים בין האזורים השונים בארץ. כך, לצד ירידה חדה יחסית, בשיעור של 11% במספר העסקאות באזור ת"א (לאחר שאזור זה גם הוביל את הירידה בעסקאות בחודש יולי), נרשמו שיעורי עלייה חדים בפריפריה הצפונית. ככלל, כאשר בוחנים את שיעור השינוי במספר העסקאות בחודש אוגוסט נמצא כי זה הולך ועולה באזורים בהם רמת המחירים נמוכה יותר. ממצאים אלו תקפים הן לגבי דירות להשקעה והן לגבי "דירה יחידה".

לדעת הכלכלן הראשי, הכבדת נטל המס על המשקיעים באמצעות העלאת מס רכישה ל-8% ביולי היא שגרמה לירידה חדה במשקל הדירות החדשות ברכישות המשקיעים בכלל ולמשקל דירות היוקרה מקרב הדירות החדשות הנרכשות, בפרט. כך למשל, בעוד שבחמשת החודשים הראשונים של השנה היוו דירות חדשות 35% מסך הדירות שרכשו המשקיעים באותה תקופה, ירד שיעור זה לחמישית בלבד בחודש אוגוסט. אמנם, במקביל נרשם גידול של 0.6% במשקל הדירות הנרכשות למגורים, אבל גידול זה פיצה רק באופן חלקי על הירידה החדה ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים.

מעבר לירידה בשכיחות העסקאות באזורים המתאפיינים במחירי דירות גבוהים יחסית, בולטת בסגמנט השוק של המשקיעים גם ירידה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות ברמת האזור עצמו. כך למשל, מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה באזור השרון בחודש אוגוסט היה נמוך ב-13% ממחירה הממוצע של דירה להשקעה שנרכשה באזור זה בחמשת החודשים הראשונים של השנה.

הכלכלן מציין כי אזור השרון, אשר היה בין האזורים הדומיננטיים ביותר בפעילות המשקיעים מאז אמצע 2014, הוביל את הירידה ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט (16%), ירידה הבולטת במיוחד על רקע גידול של 3% ברכישת "דירה יחידה" באזור זה.

על-פי הכלכלן, השרון הוא האזור היחידי בו הוסיף משקל המשקיעים לרדת, בהמשך לירידה החדה שנרשמה בחודש יולי. כך, משיעור של קרוב למחצית מסך העסקאות בחודש יוני, ושליש מסך העסקאות ב-12 החודשים שקדמו לו, ירד משקל המשקיעים באזור זה ל-16% בלבד באוגוסט. ניתוח מאפייני המשקיעים באזור בחודש אוגוסט מלמד על גידול ניכר במשקל הפנסיונרים (17% מהמשקיעים באוגוסט לעומת שיעור של 5% בתחילת 2015).