ההצעה של מינהל התכנון קובעת פרשנות מרחיבה לתמ"א 38

ביום שלישי הקרוב, ה-3 בנובמבר, עתידה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לדון בחישוב הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. לקראת הדיון, הוצגו למינהל התכנון שבמשרד האוצר שלוש חלופות שונות, האחת מציעה להמשיך את החישוב הקיים על בסיס הזכויות שהתב"ע מאפשרת ולא על בסיס הבניין שקיים היום בשטח, הצעה אחרת הציעה ללכת בכיוון העמדה שהציג היועץ המשפטי לממשלה הקובעת הפחתה בהיקף הזכויות שניתן עד כה והשלישית שילבה בין השתיים.

לאחר דיונים בחלופות השונות, הוחלט להציג למועצה הארצית ביום שלישי הצעה שלמעשה תומכת בפרשנות המרחיבה יותר. על פי המתווה שעתיד לעלות לדיון במועצה בעוד יומיים, שהגיע לידי "גלובס", המגמה המסתמנת היא חד משמעית לכיוון הפרשנות המרחיבה יותר, המתייחסת לזכויות התב"ע (תוכנית בניין עיר) התקפה על המגרש ולא לבניין הישן שבנוי נכון להיום על המגרש.

עוד נציין כי בעוד בנוסח ראשוני של ההצעה שגובשה במשרד האוצר הייתה כוונה להחריג ממסלול הבנייה וההריסה מחדש במסגרת תמ"א 38 את המבנים הקטנים, אלו שכוללים פחות מ-3 יחידות דיור, בנוסח שהגיע לידי "גלובס" והוא הנוסח העדכני, נותרו גם מבנים אלו כאפשריים לפרויקטים במסגרת הריסה ובנייה מחדש.

גורמים בענף מסבירים כי ההחלטה של מינהל התכנון באוצר אומנם נוקטת עמדה שונה משל היועץ המשפטי לממשלה ומשאירה חישוב זכויות מרחיב יותר, בדומה להחלטות שהתקבלו בוועדות הערר בעבר, אך בכל הנוגע לשיטת החישוב עדיין נותרה שיטה מסובכת שעלולה להמשיך וליצור ויכוחים על חישוב הזכויות בכל פרויקט ופרויקט. בנוסף, אותם גורמים מביעים תמיהה על ההחלטה שלא לגרוע את המבנים הקטנים ממסלול ההריסה והבנייה, שכן מבנים אלו בדרך כלל היוו את מקרי הקיצון בהם יכלו לקבל קבלנים ויזמים זכויות עודפות, או כפי שכינה זאת אחד מהפעילים המרכזיים בתחום תמ"א 38 "מדובר בעסקה נדל"נית יותר מעסקה לחיזוק מבנים".

עם זאת, למרות שבמינהל התכנון נוטים לאמץ את שיטת החישוב של גידרון (מיכה גדרון שהיה יו"ר ועדת ערר וקיבע בפסיקות שונות שיטת חישוב מסויימת) שהיא השיטה המרחיבה יותר,  עיון מעמיק בסעיפי התיקון מעלה כי סעיף אחר דווקא עשוי להוביל להפחתת זכויות בהשוואה למצב הקיים היום. מדובר בסעיף המתייחס לתוספת שניתן לתת מכח תמא 38 לדירות הקיימות שעומדת על 13 מ"ר (ללא ממ"ד).

עד כה היה ניתן לקבל את התוספת על דירות התב"ע כמו גם על דירות התמ"א ואילו התיקון קובע כי התוספת תינתן לדירות התב"ע בלבד וגם זאת על פי הכפלה בשטח ממוצע של דירה שעומד על 80 מ"ר. המשמעות בפועל היא שלעומת המצב הקיים, במקרה של החישוב הנוכחי נגרעים בין 100 מ"ר לכ-200 מ"ר משטח הפרויקט כולו. כלומר, יוכלו להיבנות פחות דירות חדשות. עובדה זו מהווה ככל הנראה את הגורם המצמצם לשיטת מינהל התכנון כדי להקטין צפיפות.

 כך נוצר מצב שבעוד הגישה הכללית לחישוב הזכויות יכולה להיחשב למרחיבה הסעיף האמור מצמצם דווקא את הזכויות. נכון להיום העוסקים בענף עדיין לומדים את המשמעות אולם כבר כעת נשמעים קולות לתיקון סעיף זה שעל פי הקבלנים עשוי להיות ההבדל בין פרויקט כלכלי לפרויקט שלא יצליח להתרומם.

במקביל, מוצע גם להוסיף מטרה נוספת למטרות המוצהרות של תמ"א 38 על פי הנוסח הבא: "להאיץ את הליכי התחדשות עירונית לצד הבטחת מבני מגורים מחוזקים, באמצעות מסלול הריסה ובנייה מחדש".

חשוב לציין שהנוסח של מינהל התכנון אמור לעלות לדיון במועצה הארצית רק ביום ג', וכמו שכבר היום חל שינוי בנוסח משעות הבוקר לשעות אחר הצהריים, ייתכנו גם עוד שינויים בהמשך. עם זאת, המגמה שקבע מינהל התכנון שבאוצר בנוסח המעודכן היא המגמה המרחיבה ולא כפי שחששו פעילים בענף מגמה מצמצמת אליה כיוון היועץ המשפטי לממשלה.

עוד נקודה חשובה שיש לתת עליה את הדעת היא שלאחר שהמועצה הארצית תדון ותכריע בנושא, תהיה עוד תקופה לא קצרה בה התיקון החדש (תיקון 3 א') יצטרך לעבור את שלב ההתנגדויות. גם שם, עוד ייתכנו שינויים בנוסח הסופי וכבר כעת ניתן להגיד שכל מי שתמך בפרשנות מצמצמת יותר סביר שיגיש התנגדות לנוסח המוצע.

בינתיים, יזמים וקבלנים חוששים שלמרות שנראה שהפרשנות המרחיבה לחישוב הזכויות היא שנותנת את הטון בהחלטת האוצר, חישוב הזכויות למעשה לא נהיה פשוט יותר מחד, ומאידך לא נקבעו כל הוראות מעבר שיאפשרו לקבל וודאות בכל הנוגע לפרויקטים שנמצאים היום לקראת הגשת בקשה להיתר בנייה.