השיקול הכלכלי שוב ניצח

שר האוצר משה כחלון חוזר ומצהיר כי המדינה החליטה להפסיק לספסר ולהרוויח מקרקעותיה. שרי שיכון ומנהלי מינהל לדורותיהם השתמשו לעייפה במנטרה הזו, אבל הפעם, כאשר מי שאוחז בהגה הוא גם שר האוצר (שהוא גם יו"ר קבינט הדיור), הדברים אכן נחזים בבירור בשטח. עד כה שווקו קרקעות לכ-1,700 דירות במסלול מחיר למשתכן, מה שאומר אובדן הכנסות של 150-200 מיליון שקל על הקרקע, עוד לפני אובדן ההכנסות ממסים, מאגרות ומהיטלים, לו המכרז היה משווק בשיטה הישנה (מקסום מחיר הקרקע, ולא מינימום המחיר הסופי למ"ר).

אבל כל הפתיח הזה רק נועד להציג את האבסורד שמצביע על זניחת השיקול הכלכלי בשיווק קרקע חדשה בעיבורי הערים (החלטת כחלון שכל המכרזים ישווקו במחיר למשתכן), לבין שיקול דעת אחר לגמרי בכל הנוגע לפרויקטים שמוקמים על קרקעות תפוסות בלב הערים - בפינוי בינוי ובתמ"א 38.

כבר שנים שהתחדשות עירונית מתנהלת פה במעין תורת משחקים כלכלית בלבד. אלמלא קיימת היתכנות כלכלית של הצדדים במשחק, פרויקטים לא יצאו לפועל. המבחן הינו אך ורק מציאת נקודת איזון שתוציא את היזם, הדיירים והרשות המקומית מרוצים, אבל לא חלילה מרוצים מדי. המו"מ במוסדות התכנון על תוכניות פינוי בינוי, למשל, נוגע בעיקר ליחס הבנייה הכלכלי של ישן מול חדש (פי 3 או פי 4 בדרך כלל) שיוציא את היזם מרוויח ויוציא את הפרויקט לפועל. אם ליזם משתלם לפנות את הדיירים תמורת בניין בן 20 קומות, אף אחד לא יחלום לתת לו לבנות 30 קומות, ולא חשוב מהו התכנון האופטימלי על אותה קרקע. גם ההחלטה בשבוע שעבר במועצה הארצית, המתנה הרחבת הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38 בכפוף לתשלום היטל השבחה לרשות המקומית אינה שונה בהרבה. שוב ראינו כיצד השיקול הכלכלי מנצח. הכל כדי לשרת אינטרסים של כל צד, כשברור שרשות מקומית לא יכולה לסבול תוספת של משפחות שמעמיסות על החינוך והתחבורה בלי לקבל מימון לכך. אבל מה אם לכולם ברור שכדאי לצופף עד כמה שניתן את מרכזי הערים, לטובת כולם? זה לא יקרה אם במבחן הכלכלי הצר זה לא יוצא משתלם לכל צד.

אלא שבדיוק פה אמורה להיכנס המדינה, שרואה את הכול מלמעלה. אם היא מוכנה, בשם מצוקת הדיור והחוסר בהיצע דירות, לספוג אובדן הכנסות של 2 מיליארד שקל לפחות בכל שנה כדי שייבנו פה דירות זולות בשכונות החדשות (שגם זקוקות כמובן לעוד השקעות עתק בתשתיות), היא מוכרחה למצוא מודל שיתמרץ ציפוף במרכזי ערים, בלי שהכסף יבוא בהכרח מתוך הפרויקטים עצמם (תנאי שמכשיל רבים מהפרויקטים, ודאי מחוץ למעגל הקרוב לת"א). להכניס יד לקופה הציבורית זהו אינטרס חשוב ומשתלם בהתחדשות עירונית לא פחות מבמכרזי מחיר למשתכן. ואם היזם ירוויח חלילה יותר מדי, בגלל שצ'יפרנו אותו בזכויות, אפשר להכריח אותו לבנות דיור ציבורי באותן קומות.