רק לפני כשנה מכרו לנו כולם את ההזדמנויות הנהדרות שמחכות לנו בקריית גת. השרים נסעו ברכבת מתל-אביב דרומה לקריית גת ("רק חצי שעה"), קמפיין נרחב יצא בכלי התקשורת, והממשלה המליצה לאלפי זוגות צעירים לבוא ולגור בקריית גת.
אבל די מהר נשכחה קריית גת, ומרבית תשומת-הלב שלנו הופנתה ליעדים חמים חדשים. לפני שבוע הודיעו משרד האוצר ועיריית אשקלון כי נחתם הסכם-הגג הגדול ביותר בישראל, להקמת 32 אלף יחידות דיור ב-7 שכונות חדשות שיהפכו את אשקלון לעיר השישית בגודלה בארץ בתוך עשור. ראש הממשלה בנימין נתניהו נסע בעצמו לאשקלון, כדי לקטוף את התשואות מההבטחה החדשה.
אותן 30 אלף דירות חדשות לא לבד. בנוסף, קרקע לעוד אלפי דירות שווקה בשנתיים האחרונות בשכונת אגמים במזרח העיר. ולהסכם באשקלון יש להוסיף את הסכם-הגג שנחתם לפני חודש בין משרד האוצר לעיריית באר-שבע, שלפיו יוקמו 20 אלף יחידות דיור חדשות בבירת הנגב.
"כל גורם זורק מספר"
בשורת הסכמי-הגג שנחתמו פה בשנתיים האחרונות מבשרת על למעלה מ-50 אלף יחידות דיור חדשות שישווקו במשולש באר-שבע-אשקלון-קריית גת. זהו מספר עצום עבור המחוז הדרומי לבדו, מספר שמערער את מפת הביקושים וההיצע המוכרת לנו, ומביא רבים לשאול את השאלה המתבקשת: האם באמת יהיה ביקוש לכל-כך הרבה דירות?
"אני לא רואה איך יהיה ביקוש לכמות כזאת גדולה של דירות", מזהיר אלי אביסרור, יו"ר ארגון קבלני באר-שבע והדרום ומנכ"ל חברת אביסרור, הבונה פרויקטי מגורים בבאר-שבע ובאשקלון (מה שגם הופך אותו כמובן לאינטרסנט). "כבר 5 שנים שאין מקורות תעסוקה חדשים בבאר-שבע, ולמעלה מ-20 שנה לא נבנה מפעל אחד חדש. עיר הבה"דים לא תתרום לבאר-שבע כי היא נמצאת מחוץ לעיר, ומי שישרת שם לא ייכנס לבאר-שבע אפילו לשתות קפה. גם מי שיספק שירותים לעיר הבה"דים יהיו זכיינים מהמרכז שכבר זכו במכרזים". מעבר לכך, עם כל הכבוד להצהרות נתניהו על הפיכת באר-שבע ל"בירת הסייבר", קשה לדעת מתי תתגשם הנבואה וכמה מקומות עבודה היא בכלל יכולה לספק.
אביסרור התייחס גם להצהרות השר כחלון מחודש מאי האחרון כי כל המכרזים שתשווק הממשלה בעתיד יהיו במסלול מחיר למשתכן, המציע דירות מוזלות ומסובסדות למחוסרי דירה. "אם באמת כל הדירות שישווקו יהיו במחיר למשתכן, זה יהיה חמור, כי סטנדרט הבנייה יהיה נמוך, וכמות הדירות תביא לכך שעוד 20 שנה אלפי הדירות האלה יהיו שכונות מצוקה. אני לא חושב שכחלון ירצה שכונות עוני על השם שלו שכולנו נזכור אותן כ'שכונות כחלון'. ראשי הערים צריכים להיות ערניים, ולעמוד על כך שרק חלק מיחידות הדיור ייכללו במסלול מחיר למשתכן".
מנגד, ראש עיריית אשקלון, איתמר שמעוני, דווקא אופטימי. "אם בשוק חסרות 100 אלף דירות, צריך לשווק 200 אלף כדי להוריד את מחירי הדירות. אשקלון גדולה יותר מתל-אביב בשטח המוניציפלי שלה ובניגוד לתל-אביב היא משופעת בקרקעות. שיווק של 32 אלף יחידות דיור במסגרת הסכמי-הגג ייגמר פה תוך עשור. מלבד יחידות הדיור, יוקמו באשקלון 1.7 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, והגבלנו את שיווק הדירות בהתאם לקצב אכלוס שטחי התעסוקה. קיבלנו מימון להקמה של 3 מחלפים שלא הייתי חולם לקבל תקציב עבורם לולא הסכמי-הגג".
על השאלה האם הוא אינו מוטרד מהעובדה שכל הדירות ישווקו במסגרת מסלול מחיר למשתכן לזכאים, כך שיוקמו שכונות בסטנדרט בנייה נמוך, השיב שמעוני כי "נהיה על המשמר, נגדיל את נושא הפיקוח על הבנייה ונוודא שתקני הבנייה המחמירים מתקיימים".
ד"ר רינה דגני, מתכננת הערים ומנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, סבורה שאם יוקמו כל הדירות המתוכננות בערי הדרום, הן עלולות לעמוד ריקות: ""כמה דירות באמת חסרות? התשובה לא ידועה. כל גורם זורק מספר כמו 70 אלף או 100 אלף, אבל לא ראיתי עד היום דוח רציני ומנומק שאומר כמה דירות באמת צריך לבנות".
לדברי דגני, המספרים שלא ניתן להתווכח עליהם הם שבכל שנה מתבצעות כ-110 אלף רכישות של דירות בכל הארץ, כ-25 אלף מהן דירות חדשות והשאר יד שנייה. "נגיד שעכשיו מבקשים להגדיל את הביקוש הזה עם תוכניות כמו מחיר למשתכן, והמספר הזה יעלה ל-50 אלף יחידות דיור בכל הארץ", מסבירה דגני. "אז באים הסכמי-הגג ומעוותים את החלוקה, כי מה הסיכוי של אשקלון לשווק 20 אלף או 30 אלף דירות? מדובר באחרית הימים וזה לא יקרה בפחות מ-20 שנה.
"אז זה שיש תוכנית הסכמי-גג זה נחמד, אבל השאלה אם היא ישימה. בשום תסריט לא יקנו באשקלון 30 אלף יחידות דיור בבת-אחת, או 50 אלף יחידות דיור באשקלון, באר-שבע וקריית גת בבת-אחת. הביקוש הקיים עובדתית הוא ל-50 אלף יחידות דיור חדשות בשנה וצריך לחלק אותו בצורה נכונה בכל רחבי הארץ. אם הממשלה רוצה בשנים הקרובות לשווק דירות באשקלון, אז שלא תשווק במקביל דירות בקריית גת, אחרת התוכניות האלה לא יתממשו.
"יש ביקושים טבעיים למקומות כמו קריית גת או עפולה, כמו שבאופן חד פעמי מקימים ישובים כמו חריש. נתניה למשל גדלה כל שנה ב-1,000 יחידות דיור חדשות, ופתח תקווה ב-1,300. אלה ערים גדולות שגם גדלות מהר. אבל בקריעת גת או אשקלון הביקושים נמוכים בהרבה. נכון שגינדי שיווקו למעלה מ-1,000 דירות בכרמי גת, אבל רק מעט מהן רכשו מקומיים למגורים ואת השאר משקיעים. ומה יקרה כש-800 דירות יהיו מיועדות להשכרה? לדעתי דירות יעמדו ריקות. אותו דבר בעפולה".
"יהיה ביקוש גדול"
ראש עיריית אשקלון לשעבר בני וקנין סבור כי גם אם מדובר בהיצע גדול, ניסיון העבר מלמד שיהיה להן ביקוש. "לפני 18 שנה הכנתי תוכנית ל-15 אלף יחידות דיור בשכונות ברנע ואגמים, וכולם אמרו לי שאני מטורף", מספר וקנין. "אבל אז הגיע הבום הנדל"ני וכמעט כל הקרקעות בשכונת ברנע נמכרו ובהמשך גם באגמים. למרות שאף אחד לא האמין לפני כן, בשנת 2010 אשקלון היתה בראש טבלת התחלות הבנייה ומכירת הדירות. אז גם היום, כל עוד יהיה פער בין מחירי הדירות במרכז לפריפריה, אני מאמין שיהיה ביקוש גדול לדירות באשקלון. הביקוש יקבע כמה דירות באמת ישווקו".
השכונות הישנות: "מנציחים את הפריפריה; הלחץ יישאר על גוש דן"
"אם מחצית מהיחידות היו מוקמות במרכזי הערים ולא כשכונות חדשות, הייתי רגוע יותר", אומר האדריכל פרופ' הלל שוקן. "לבנות שכונה חדשה על קרקע בתולית זה פתרון קל, אבל הדבר הזה הוא לא פחות מאסון. כי הוא בעצם עתיד להנציח במידה רבה את הפריפריאליות של ערים כמו אשקלון ובאר-שבע ולהגביר את הלחץ על גוש דן. מי שיחפש דיור מוזל יבוא לשם כי זו פשרה ולא בחירה טבעית שלו. וצעירים שיגדלו שם, יברחו למרכז הארץ אחרי הצבא כי הסיכוי שלהם לעתיד נמצא בעיר אמיתית ולא מלאכותית, כמו מודיעין שבה רואים מכוניות ולא אנשים. שדרות, נתיבות ואופקים הן ערים שתוכננו לכלול 50 אלף תושבים, ויש בהן פחות מ-25 אלף תושבים. זה לא מפריע למדינה לעשות היום תוכנית שמכפילה את שטחן הגיאוגרפי, בשעה שהן רבע שעה אחת מהשנייה.
"הקמה של שכונות חדשות בשולי ערים כמו קריית גת או אשקלון לא תתרום כלום לאותן ערים חוץ מלהעמיס על השירותים שצריכים להינתן לתושבים, וכל התושבים באותן שכונות חדשות ימצאו את פרנסתם בגוש דן". שוקן סבור כי אם לא יתממשו תוכניות פינוי-בינוי בשכונות הותיקות של אותן ערים, הן עלולות להתרוקן. מי שגר בהן ויוכל להרשות לעצמו, ישפר דיור לאותן שכונות חדשות וזה ירוקן את אותם מרכזי ערים ותיקים.
בניגוד לספקנים האחרים, עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דימרי הבונה בבאר-שבע, באשדוד ובנתיבות, סבור שההתפתחות בדרום מבטיחה שיהיה ביקוש לכל הדירות שהולכות להיבנות באזור: "ההשקעה בדרום היא דבר מבורך. קמים לא מעט אזורי תעסוקה בערים כמו נתיבות וגם התחבורה השתפרה מאוד", אומר דבוש. "עם זאת, ראשי רשויות לא רק צריכים אלא חייבים לתת מענה גם לשכונות הישנות בדמות התחדשות עירונית ולחדש את מרכזי הערים על ידי מתן זכויות בנייה באותם מקומות, ואם צפוף מדי לתת זכויות במגרשי השלמה בשכונות החדשות שנבנות באותן ערים. לצערי, במקום לדאוג למשל לעיר שמתמוטטת, רוצים להקים עיר חדשה כך שתהיה עיר של עשירים ליד עיר של עניים, וזאת טעות. ישנן שכונות שלמות בבאר-שבע ובאשקלון שמשוועות להתחדשות עירונית".
ראש עיריית אשקלון איתמר שמעוני, מספר שהסכם-הגג הביא בחשבון גם שכונות ישנות: "במסגרת הסכמי-הגג על כל דירה חדשה שתיבנה נקבל 16 אלף שקל לטובת התחדשות עירונית באזורים הישנים של העיר. בנוסף, ההסכם מאפשר לנו להגיע להסכמות עם יזמים שיבצעו פרויקט פינוי בינוי שאינו כלכלי בשכונה ותיקה בעיר, ולקבל מגרש לבנייה בשכנות החדשות".
אביסרור מוטרד גם הוא מההשפעה על השכונות הישנות. "בשכונות הוותיקות האוכלוסיה הזדקנה וצריך להזרים אליהן אוכלוסיה חדשה", אומר שמעוני. "אם כבר משקיעים כספים בהקמת מבני ציבור חדשים, עדיף שהם יוקמו בשכונות הוותיקות ולא בשכונות חדשות. אי-אפשר להביא אוכלוסיה חדשה ולשכוח מהאוכלוסיה הוותיקה. צריך לגרום לזה שתהיה היתכנות כלכלית לפרויקטים של פינוי בינוי בשכונות הותיקות".
באשקלון מעולם לא מומש פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, בניגוד לשכנתה אשדוד שם בוצעו כבר כמה פרויקטים כאלו. "פער המחירים בין אשדוד לאשקלון הוא 30%", מסביר אביסרור, "זה בדיוק הפער שהופך פרויקט פינוי בינוי לכלכלי לעומת פרויקט כזה שאינו מוצדק כלכלית".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
