תחקיר: כך התנפחו עלויות הפיתוח ואיתן מחירי הדירות

נתונים המוצגים בעמודים אלה אינם מותירים מקום לספק: עלויות הפיתוח בפרויקטים של בנייה למגורים, כולל פרויקטים של בנייה רוויה, זינקו בשנים האחרונות. עדיין אין נתונים מדויקים על הסכמי הגג המצויים בשלבי ביצוע, אבל כאשר מדובר בעלות של התשתיות הצמודות, מדובר על סכום של לפחות 150-200 אלף שקל ליחידת דיור בהסכמי הגג, בלי להביא בחשבון את ההעמסות בגין תשתיות-על כמו מחלפים וכד'.

"זהו תהליך התייקרות מובנה, יזום ומוכתב על ידי ממשלת ישראל באמצעות משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר ורמ"י", אומר חיים פייגלין, מבעלי חברת צמח המרמן, יו"ר הוועדה לתכנון בהתאחדות בוני הארץ ויו"ר הארגון בחיפה. "שלא יבואו בטענות לקבלנים. המשך והתגברות ההתייקרויות במחירי הדירות יירשמו על שם השר כחלון. אני קורא לו לעצור את כל מכרזי הקרקע, לעשות הערכה מחדש באופן מהיר, ולהפחית את מחירי הפיתוח לרמה הקודמת שלהם מלפני כשנתיים - 70 עד 100 אלף שקל לדירה - בכל הארץ. אם לא יפעל כך, האחריות המלאה על גל ההתייקרויות הקרוב במחירי הדירות תחול כולה עליו אישית".

העליות הללו מעוררות מטבע הדברים שאלות: האם הזינוק בעלויות הפיתוח קשור לשיטת הסכמי הגג שהנהיגו שרי האוצר והשיכון הקודמים יאיר לפיד ואורי אריאל, לפיה יינתן לראשי הערים תיקצוב מוקדם ונדיב למימון הוצאות הפיתוח בפרויקטים חדשים וגדולים?

האם עד לאחרונה היתה "קמצנות" היסטורית בהוצאות פיתוח, שהתבטאה ברמה נמוכה של תשתיות ומבני ציבור, ועכשיו המטוטלת נעה לכיוון של תיקון המחדלים הללו והקצאה נכונה בגין פיתוח בסטנדרט ראוי, כפי שטוען משרד הבינוי (ראו מסגרת)?

נציין כבר עתה כי כשמדובר בעלויות פיתוח, לא מדובר רק במימון עבודות שהן תנאי מפורש בתב"ע - כמו למשל בניית בית ספר או הקמת המחלף ההכרחי על כביש 5, שבלעדיו אי אפשר לאכלס בראש העין בפרויקט "פסגות אפק" דירות שחלקן כבר מוכנות - אלא גם במימון דרישות נוספות שאינן בבחינת חובה תב"עית, כמו למשל הקמת פארק חדש.

גם עיקרון "המשק הסגור" לעלויות הפיתוח נזנח במסגרת הסכמי הגג, ועל פי ההסדר של ראשי הערים עם רמ"י, ראש עיר שחוסך בעלויות פיתוח יקבל "בונוס" של 15% מהחיסכון לטובת פיתוח בכל מקום שירצה בעיר, לאו דווקא בשכונה שעבורה ניתן המימון המוקדם. האם בעקבות ההכרה בצורך לבצע פיתוח כהלכה, כפי שמתבטא בהסכמי הגג ובבונוס החיסכון, יש ראשי רשויות שמנצלים את המגמה להציג דרישות מופרזות בתחום הפיתוח כתנאי לשיתוף פעולה שלהם עם הפרויקטים שמשווק שר האוצר משה כחלון? ידוע כי דירות מגורים, ובעיקר קטנות, הן למעשה "נטל" על העירייה ועדיף להם לקבל אזורי תעסוקה עתירי ארנונה.

"עלייה של עשרות אחוזים"

"על פי נתוני השנים האחרונות, חלה עלייה של עשרות אחוזים, ולעתים אף למעלה מ-100%, בגובה עלויות הפיתוח שהיזמים נדרשו לשלם במסגרת מכרזי הקרקע ששיווקה המדינה בכל הארץ", אומר עו"ד אמיר הלר, משנה למנכ"ל התאחדות בוני הארץ. "עלייה זו הינה ללא ספק אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות.

"שיטת שיווק הקרקעות במתכונת מחיר למשתכן וסבסוד הפיתוח הנוסף ממתנים משמעותית את ההשפעות השליליות של תפיחת עלויות הפיתוח כתוצאה מהסכמי הגג עם הרשויות המקומיות, שהם חשובים ונחוצים בפני עצמם. יחד עם זאת, הקטנה נוספת של הוצאות הפיתוח כחלק מההליך המכרזי יכולה להביא לתוצאות מכרזים עם מחירים נמוכים יותר לרוכשי הדירות מאלה שהתקבלו ועוד צפויים להתקבל".

מיהו הגורם היעיל יותר בביצוע עבודות פיתוח - משרד השיכון, או הרשויות המקומיות? כמעט כל הגורמים מוכנים לומר שלא לציטוט, שעלויות הפיתוח שגובה משרד השיכון והבינוי גבוהות יותר בדרך כלל, ואין כלל ביטחון שגם איכות העבודה עדיפה. בהסכמי הגג, נציין, ביצוע עבודות הפיתוח נמסר לחברות ממשלתיות כמו ערים, עדי הדר, מוריה וי.ה.ל.

"הנתונים בשטח מצביעים על כך, שכאשר הפיתוח נעשה על ידי חברות ממשלתיות, היטלי הפיתוח הנגבים על ידן גבוהים משמעותית מהמקובל בתחשיבים להיטלי פיתוח הנערכים לרשויות, וזאת למרות שחברות אלו מודעות לעלויות המדויקות עוד טרם ביצוע העבודה בפועל, עקב סיכומים עם תאגידי המים והביוב, שלהם תעריף ידוע מראש", אומר רו"ח אופיר בוכניק, שמשרדו עורך כבר יותר מעשור תחשיבים להיטלי פיתוח.

"חשוב לזכור שהחברות הממשלתיות מפתחות בדרך כלל בפריפריה, ובמקום שעלויות הפיתוח יהיו נמוכות יותר, ברוב המקרים הן גבוהות משמעותית בהשוואה לפיתוח על ידי הרשויות. למשל, אנו מתמחרים ביצוע שצ"פים (שטח ציבורי פתוח) לפי תעריפי משרד השיכון, אבל החברות הממשלתיות מתמחרות סעיף זה בעלות גבוהה יותר. בסופו של דבר אנו עדים לעלות פיתוח גבוהה ליח"ד בפריפריה, זאת על אף שבחלק מהמקרים עלות הקרקע המשווקת על ידי רמ"י הינה אפסית", אומר בוכניק.

"זה הזוי ועגום"

פייגלין מגיב בכעס על הוצאות הפיתוח שנדרשו לאחרונה בשני מכרזי קרקע של רמ"י בכרמיאל, עיר שבה הוא בונה שנים רבות: עלות הפיתוח למתחם של 44 יחידות דיור הוא כ-222 אלף שקל לדירה, ובמתחם של 96 יחידות דיור כ-176 אלף שקל לדירה.

"לאן הגענו?", קובל פייגלין. "זה הזוי ועגום. על זה צריך להוסיף כמובן 6% מס רכישה, ומכאן יתחילו הקבלנים להתחרות ביניהם על מחיר הקרקע, כאשר הקבלן שיציע את המחיר הגבוה יזכה. ברור שלאור מחירי הפיתוח דירה חדשה בכרמיאל בשלב הבא תתייקר לפחות ב-20%. לדעתי בשנים הקרובות לא ניתן יהיה להשיג דירה חדשה בפחות מ-1.5 מיליון שקל.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, אומר: "הסיבה לעלייה הדרמטית בהוצאות הפיתוח ברורה. לכאורה החלה המדינה 'להכניס יד עמוקה לכיס' ולהתחיל לממן הוצאות פיתוח של הרשויות המקומיות באמצעות הסכמי הגג שנכרתו במודיעין, קרית גת, ראש העין, אשקלון ועוד. בפועל, חלק מההוצאות הפיתוח הללו, מצאו דרכן למכרזי רשות מקרקעי ישראל ודרכם יגולגלו אל הקבלנים ולבסוף אל רוכשי הדירות.

"תוכנית מחיר למשתכן אמורה לא לאפשר את הגלגול הזה על רוכשי הדירות, מאחר שמחיר הדירות נקבע מראש וכך גם מחיר הקרקע, כשהקבלנים מתחרים ביניהם על מחיר הדירה הזול ביותר, שהוא נמוך מהמחיר המקסימלי שנקבע במכרז. עם זאת, ברור שבמקומות שבהם תתאפשר מכירה מחוץ למסגרת התכנית ולו רק של דירה אחת, בהחלט סביר להניח כי היזם/קבלן ינסה לגלגל ככל יכולתו את העלייה על רוכש הדירה הסופי.

"ברור שהקטנת שולי הרווח ליזמים/קבלנים במכרזי מחיר למשתכן, תביא אותם לניסיונות להגדלתם במקומות אחרים ובקרקעות פרטיות. המשמעות היא שעיקר הציבור, שאינו זכאי להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן, צפוי לשלם את המחיר ככל שהמחסור יימשך".

תלוי במחירי הקרקע

עדיאל שמרון, מ"מ מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), התבקש להסביר את הסיבות והתוצאות של עליית מחירי הפיתוח, והוא אומר: "ראשית, רמ"י שואפת לבצע את פיתוח התשתיות העירוניות במסגרת חוקי העזר המאושרים של כל רשות ורשות, הן ביחס לרשות המקומית והן ביחס לתאגידי המים, שמהווים גורם משמעותי ביותר בסוגיית הפיתוח, כמו לדוגמא, פרויקטים בעפולה, תל אביב, רעננה, שוהם, הרצליה, וכיו"ב.

"מקום שבו חוקי העזר אינם מעודכנים ואינם מאפשרים מימון מלא של עבודות הפיתוח, ובמקרים בהם נדרש ביצוע עבודות פיתוח של "תשתיות על' בהיקפים משמעותיים, כגון: קווי ביוב וסניקה עירוניים, פתרונות ניקוז, מחלפים וכבישים ומטלות תשתיות אחרות המהוות תנאי בתב"ע - המדינה, באמצעות רמ"י או משרד השיכון והבינוי (משב"ש), קובעים את תקציבי הפיתוח באופן שיתן מענה לדרישות המפורטות לעיל. סכומים אלו נגבים מראש מהיזמים ומפורסמים בחוברות המכרזים.

"הסכמי הפיתוח נקבעו עד כה בוועדות פרויקטים שפעלו ברמ"י ובמשב"ש, וזאת בהתאם להחלטת מועצה מס' 1434, וכיום מאושרים במשותף 'בוועדה לתכנון ופיתוח' בראשות אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור.

"אין ספק שאישור תקציבי הפיתוח כיום על ידי גורם אחד יגרם לאחידות בהיקף ההוצאות באופן שהיה שוויוני וקריטריונאלי. אישור תקציבי הפיתוח נעשה לאחר בדיקה ואישור של חברות הנדסה מקצועיות המתמחות בתחום".

כרגע, יד אחת מורידה את מחיר הקרקע והיד השנייה מקפיצה את עלויות הפיתוח.

שמרון: "ככלל, במקום שבו עלויות הפיתוח שנקבעו נמוכות משווי השוק של הקרקע המפותחת - אין לסכומים אלו השפעה על מחירי הדירות לרוכשים הסופיים, שכן היזם משקלל זאת בהצעתו. להיפך, המדינה מוותרת על הכנסותיה מהקרקע על מנת לאפשר פיתוח ברמה גבוהה של השכונות הנבנות והסרת חסמים תשתיתיים.

"במקום שבו ערכי הקרקע נמוכים והוצאות הפיתוח גבוהות משווי הקרקע, אכן קיימת השפעה ישירה של הוצאות הפיתוח אל מול מחירי הקרקע. במקומות אלו מעניקה המדינה סבסוד מקיף ועמוק של הוצאות פיתוח, עד לשיעור של 70% מהוצאות הפיתוח. בנוסף, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ניתן סבסוד נוסף של הוצאות פיתוח בהיקף של 40 אלף שקל לדירה.

רמ"י מקפידה שלא לפרסם מכרזים מקום בו הוצאות הפיתוח הנגבות, לאחר הסבסוד, עולות באופן משמעותי על שווי הקרקע.

"מטבע הדברים, לכל פרויקט יש מטלות ומאפיינים ייחודיים, ותדירות מתנהל דיון מקצועי עם הרשות המקומית ביחס להיקף עלויות הפיתוח. במרבית המקרים, היקף התקציב נקבע בהסכמה ובהתבסס על חוות הדעת המקצועיות.

כאמור, תקציב הפיתוח מתאשר על ידי ועדת פרויקטים בה משתתפים נציגי משרד האוצר והחשב הכללי. לעיתים קיימות דרישות אשר אינן מאושרות על ידי גורמי המקצוע ברמ"י, כגון המקרה של עיריית הרצליה (דרישת ראש העיר משה פדלון למימון חריג של פארק - מ.ל), חרף כך שאי קבלת דרישות הרשות המקומית מעכבות את שיווק המתחמים - רמ"י מקפידה לפעול באופן שוויוני ועל סמך קריטריונים מקצועיים".

מהן הסיבות לזינוק בעלויות הפיתוח?

"העלייה בהוצאות הפיתוח נובעת מכמה גורמים: ראשית, רמת הפיתוח הנדרשת כיום גבוהה יותר מזו שהייתה נהוגה בעבר, הן ביחס למרכיבי הפיתוח ואיכות עבודות הגמר. במרבית התב"עות המאושרות כיום ישנו מרכיב נרחב של פארקים ושצ"פים, אשר פיתוחם מחויב לצורך אכלוס השכונה. שטחים אלו ישמשו את ציבור רוכשי הדירות.

"על מנת להגדיל את היצע הדירות, המדינה מקדמת, יותר מבעבר, מימון תשתיות-על כגון מחלפים, כבישים וקווי ביוב, שהינם תשתיות הכרחיות לבנייה ולאכלוס השכונה. מימון התשתיות התחבורתיות מתבצע בחלוקת עבודה של רמ"י עם משרד התחבורה במסגרת הסכמי 'נתיב לדירה'. המדינה מוכנה לתקצב מחלפים גם מתוך הכנסות על הקרקע על מנת לקדם את שיווק הפרויקטים".

השר הממונה עליך אומר שראשי הערים מגזימים.

שמרון: "במסגרת האצת השיווקים והסכמי הגג קיבלה מועצת מקרקעי ישראל כמה החלטות המגדילות את התקציבים המועברים לרשויות המקומיות לצורך הקמת מבני ציבור בשכונות החדשות ושיקום תשתיות בעיר (החלטות מועצה מס' 1413 ו-1436). סכומים אלו נכללים בסכומי הפיתוח. הגדלת הסכומים נדרשה על מנת לאפשר לרשות המקומית לשווק, לפתח ולקלוט את התושבים החדשים בלוח זמנים מואץ, תוך מתן שירותים מוניציפליים ברמה גבוהה. סכומים אלו משולמים לרשויות המקומיות על פי החלטות מועצה באופן שוויוני ובהתאם לכללים שנקבעו. סכומי הסיוע עולים ככל שערך הקרקע נמוך יותר ותשלומי חלף היטל ההשבחה המשתלם לרשות (12% משווי המכירות - מ.ל) נמוכים יותר.

"רמ"י מבצעת פיקוח הדוק על פעילות הפיתוח של הרשויות המקומיות, מפקחת על פרסום המכרזים, על תוצאותיהם ועל התשלומים המשולמים בפועל לצורך ביצוע עבודות הפיתוח. יתרות כספים, ככל שקיימות בפרויקט, חוזרות לתקציב המדינה, למעט שיעור קטן שניתן לרשות כתמריץ להתייעלות והקטנת עלויות הפיתוח".

 התפתחות מחירי הקרקע