הכירו את האיש שאחראי לייצר עשרות אלפי דירות מתוכננות

אגף התכנון ברשות מקרקעי ישראל הוא שאחראי להפוך את ההכרזות הגרנדיוזיות בדבר גידול של עשרות אחוזים בהיצע הדירות, ושיווק קרקע לעשרות אלפי דירות בשנה, ממספר על הנייר לקרקעות שניתן לשווק. האתגר הגדול הוא להסיר חסמים המונעים בנייה על הקרקע.

"אנחנו מייצרים את המפה של ההיצעים הבאים", מסביר רפי אלמליח, מנהל האגף השייך לחטיבה העסקית של רמ"י, "אנחנו קובעים אילו יישובים הולכים להתפתח, ויש כאלה שהולכים גם להכפיל את עצמם, כמו למשל אופקים.

"הכמויות הן דרמטיות", מדגיש אלמליח. "ב-2010 תכננו לשיווק 12 אלף יחידות דיור חדשות, עם השנים זה גדל ל-25 אלף ול-35 אלף, והיום אנחנו עומדים על 40-45 אלף יחידות דיור מתוכננות לשנה, שמתווספות למלאי התכנוני".

- אתה מכיר את הטענה שלפיה אתם משווקים קרקע רק בפריפריה ולא במרכז.

"אנחנו מתכננים עשרות אלפי יחידות גם במרכז הארץ, אבל נכון שהמספרים בפריפריה גדולים יותר, כי במרכז הארץ הקרקעות יותר מורכבות. הן תלויות בתשתיות כמו רכבת קלה. בפריפריה אין בעיות דרמטיות של תשתיות".

העיר הראשונה שמזכיר אלמליח היא אשקלון, שחתמה לאחרונה על הסכם הגג הגדול בארץ, המבטיח לה מימון פיתוח תשתיות בהיקף של מיליארדי שקלים במקביל לשיווק הקרקעות לבנייה למגורים.

במסגרת הסכם הגג ל-30 אלף יחידות דיור ומיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, המדינה מתקצבת הקמה של מחלף, ותאשר כבר החודש תוכנית ל-11.5 אלף דירות ראשונות ברובע הצפון מזרחי", מסביר אלמליח. "במקביל אנחנו מקדמים תוכניות בחלק הדרומי של העיר ובתוך העיר. בבאר שבע נחתם הסכם גג ל-20 אלף יחידות דיור ואנחנו מקדמים מתוכן תוכנית ל-4,130 הדירות הראשונות בחלק הדרומי, ועוד 4,000 יחידות דיור בצפון העיר, שחלקן יהיו צמודי קרקע. זיהינו ביקושים גדולים לצמודי קרקע ביישובים כמו מיתר, כרמית, חירן ויתיר. באר שבע צריכה צמודי קרקע כדי להתחרות עם יישובי הסביבה, עבור אוכלוסיות שיגיעו לאזור עם מעבר צה"ל לנגב".

- יהיה ביקוש לכל כך הרבה דירות בדרום הארץ?

"הכוונה לא לשווק הכול ביחד. אנחנו מכינים מלאי למדף, כדי שהמדינה לא תהיה תלויה בתכנון כדי לצאת בשיווקים. נהיה חכמים ונראה איך השוק מגיב. בינתיים אנחנו רואים שכל מה שיוצא לשיווק נחטף. היה מחסור גדול של קרקעות מתוכננות, ולכן אנחנו עובדים על תכנון שמפצה גם על שנים עברו".

"גם כשתכננו את השכונות החדשות בקרית גת והצגנו את התוכנית למשרד ראש הממשלה, שאלו אותי 'מי יקנה קרקעות לכל כך הרבה דירות בקרית גת?'. באותו זמן הביקוש בקרית גת היה ל-200 דירות בשנה. אבל אני אמרתי 'אתם טועים, תסתכלו קדימה'. היום אנחנו משווקים בקרית גת קרקעות ל-2,000 דירות בשנה. גם ירוחם ועפולה הפכו למוקד פיתוח רציני".

"באר יעקב זאת העיר החדשה"

למרות המספרים המרשימים שבהם מנופף אלמליח, אנשי הנדל"ן וגם הציבור הרחב עדיין מתקשים ברובם להאמין שהמדינה גם תדע לתרגם אותם לדירות של ממש.

- אתה יכול להבין למה אנחנו סקפטים כשזורקים לנו מספרים של שיווקים. בראש העין ובבאר יעקב שיווקו קרקעות שאי אפשר להוציא להן היתרי בנייה, כי נזכרו שיש מחלף או מתקן טיהור שפכים שצריך להקים כתנאי להוצאת היתר.

"אנחנו שמים סוף לדבר הזה שנקרא 'התניות בתב"ע'", מדגיש אלמליח, "עד כה, בגלל חוסר אמון בקידום תשתיות, הוועדות המחוזיות אכן קבעו התניות להיתרי בנייה בתוכניות, כמו הקמת מחלף, סלילת כביש, הרחבת מט"ש או טיהור קרקע מזוהמת. משרד האוצר מצדו היה מנותק מאותן התניות, שדורשות כמובן תקציבים. אבל היום, הוותמ"ל בראשות ערן ניצן, שהוא סגן הממונה על אגף התקציבים במשרד האוצר, כבר לא קובעת התניות, אלא ממנה צוות מלווה למתחמים מורכבים כמו בסיסי צה"ל, או מתחם תע"ש, והצוות קובע תאריך וקדם מימון לפתרון. התקצוב מייתר בעצם את ההתניות התבעיות. לתוכניות של תל השומר, צריפין ותע"ש נוף ים למשל, הוותמ"ל מינתה צוותים כאלה.

"בכלל, כשהתכנון עבר ממשרד הפנים למשרד האוצר, תקציבים שהיה לפני כן לוקח שנים לאשר, מתאשרים עכשיו הרבה יותר מהר. יחד עם זאת, צריך לזכור גם שלא תמיד אפשר לצפות היום איפה יהיה פקק בעוד כמה שנים".

- ומה עם מרכז הארץ?

"באר יעקב זאת העיר החדשה במרכז הארץ. מישוב שלא רואים על המפה, היא עברה מהפכה והפכה למוקד פיתוח משמעותי במרכז הארץ. אנחנו מקדמים עשרות אלפי יחידות דיור ברמת בית שמש, במודיעין, בראש העין, בראשון לציון. בראשון מלבד צריפין מדובר בפעם ראשונה שרשות מקומית קיבלה שטח לטובת פינוי בינוי, במקרה הזה בשכונת רמת אליהו שמשוועת להתחדשות עירונית. בתל אביב, מתוך 18 אלף יחידות דיור שמתוכננות במקום שדה דב, למדינה יש חצי. גם במגרש מכבי יפו מתוכננות 1,600 יחידות דיור יחד עם העירייה ובכפר שלם 2,500 יחידות דיור. מתחם קרן הקריה, יכלול את המגדל הגבוה בישראל בן 80 קומות, והתוכנית הזאת בדרך להפקדה".

שני אזורים נוספים במרכז הארץ שלדברי אלמליח ישנו את פניהם הם בקעת אונו ואזור השרון. "באזור קרית אונו, אור יהודה, והשכונות המזרחיות של רמת גן, מתוכננות 30 אלף יחידות דיור, שכוללות 3 תוכניות שונות במקום מחנה תל השומר המקודמות בוותמ"ל. התוכניות כוללות גם שטחי תעסוקה נרחבים וגם אתגרים תחבורתיים גדולים. באזור השרון אנחנו צופים מלאי חדש של קרוב ל-100 אלף יחידות דיור, שכולל בין היתר 33 אלף יחידות דיור בתע"ש השרון, 8,000 יחידות דיור בבסיס גלילות, 10,000 יחידות דיור במקום שדה התעופה בהרצליה, ועוד אלפי יחידות בתעש נוף ים, רצועת הנופש וגליל ים. בנוסף, אנחנו מתכננים 10,000 יחידות דיור במקום מחנה סירקין בפתח תקווה".

- אבל ראש עיריית פתח תקווה, וזו רק דוגמא, מתנגד לכל כך הרבה דירות.

"ברגע שיש אינטרס לראשי הערים הם מצטרפים להסכמי הגג. מי שרוצה תקציבים לפיתוח תשתיות בעיר מבין שהוא צריך להסכים להקמת שכונות חדשות.

"יש לראשי רשויות מקומיות העדפה לקדם תוכניות על קרקעות פרטיות ולא על קרקעות מדינה, כי הם מקבלים היטלי השבחה על אישור תוכניות, בניגוד לתוכניות שמתאשרות על קרקע מדינה (שם הם מקבלים רק חלף היטל השבחה, בשיעור של 10%). הסכמי הגג אמנם באים לשנות את המציאות הזאת ולתת תמריצים לראשי ערים לרצות תוכניות על קרקעות מדינה, אבל עדיין אנחנו צריכים להיות על המשמר".

- זה כשנה שהרשות מתפקדת ללא מנהל קבוע, מאז שבנצי ליברמן נאלץ לעזוב את תפקיד מנהל רמ"י בעקבות חשדות שונים. לא קשה לתפקד ללא מנהל קבוע מעת חירום שכזו?

"בהיבט המקצועי, ראשי האגפים ממשיכים לעבוד כרגיל. אביגדור יצחקי למשל, ראש מטה הדיור, הוא פונקציה חדשה שלא היתה לפני כן, והוא מסייע לנו הרבה מול ראשי רשויות ומול אגף התקציבים. ממלא המקום היום עדיאל שומרון הוא מנוסה, ומכיר את העבודה. צריך גם להגיד שבנצי ליברמן בנה דרך שמסייעת לרכבת להמשיך. היתה לי כימיה טובה איתו והצטערתי שהוא נאלץ לעזוב".

בנק חדש ליחידות דיור: אזור נופש מטרופוליני

רשות מקרקעי ישראל, בשיתוף הוועדות המחוזיות, ערכה תוכנית לאיתור שטחים לבנייה במתחמים המוגדרים כאזורי נופש מטרופוליני, שבהם חלק מהשטח נמצא בבעלות המדינה. אלמליח מציין כי רמ"י לקחה על עצמה את תכנון כלל השטח. 15% ממנו ייעדו לבנייה, ויתר השטח ימשיך לשמש כקרקע חקלאית או לפארקים ירוקים.

בין השטחים שאותרו: מזרח נתניה, צפון מערב רעננה, הרחבת גני תקווה בבקעת אונו והשטח המזרחי בגבול רחובות נס ציונה. בכל אחד מהשטחים מיועדות לתכנון כמה אלפי יחידות דיור במסגרת 15% מהשטח המיועדים לבנייה.

 תכניות נבחרות של רשות מקרקעי ישראל