"הקירבה לפרויקטי מחיר למשתכן זה מוות למכירות"

במשרד האוצר ובמשרד השיכון והבינוי מרוצים מהתוצאות במכרזי מחיר למשתכן שנסגרו לאחרונה בלוד, בעפולה ובקרית מוצקין. אבל בשטח, הרבה לפני שנדע מי המאושרים שייזכו בהגרלות על אותן דירות מסובסדות, ניתן כבר לזהות את הקורבנות המידיים.

"אני לא מוכר עכשיו דירות ליד המתחם שבו היה מכרז מחיר למשתכן", מספר יזם שזכה בעבר בקרקע בקרית מוצקין במכרז שהוציאה רשות מקרקעי ישראל, עוד לפני שיצאו לדרך מכרזי מחיר למשתכן. "אני ועוד הרבה אחרים רואים בזה עכשיו לא פחות מאסון. אנשים נכנסים למשרדי המכירות ודורשים הנחה של מאות אלפי שקלים במחיר, כמו המחירים שפורסמו שיהיו בפרויקטים של מחיר למשתכן".

עוד הון עצמי

נזכיר שתוצאות המכרזים שכר פורסמו, בעפולה, בקרית מוצקין ובלוד, גילמו הנחות של כ-300 אלף שקל מול מחיר השוק (לאחר שהמדינה סיבסדה בין השאר את עלויות הקרקע ואת הוצאות הפיתוח).

יזם אחר שפועל באזורים הסמוכים למכרזי מחיר למשתכן אמר ל"גלובס": "מאז פורסמה תוכנית מחיר למשתכן ופורסמו המכרזים יש פרויקטים שמוכרים דירה אחת בחודשיים ואפילו שלושה. זה מוות לפרויקט".

- מכרזי מחיר למשתכן מאפשרים רכישת דירות מוזלות רק למחוסרי דירה. לא מגיעים אליכם משפרי דיור ומשקיעים?

"זה לא מספיק".

באוצר קיוו ועדיין מקווים כי המחירים הנמוכים של "מחיר למשתכן" יובילו לכך שהפרויקטים הסמוכים ייאלצו להוריד מחירים כדי למכור דירות, ובכך להרחיב את השפעתה של התוכנית.

עם זאת, היזמים והקבלנים שהתחילו להרגיש בחודשים האחרונים את הירידה במכירות מסבירים שתחזית זו של האוצר לא יכולה להתממש מסיבה אחת עיקרית - הבנקים.

"יש חברות שהבנקים כבר פונים אליהן שיביאו עוד הון עצמי כי הן לא מוכרות", מסבירים יזמים וקבלנים שמשווקים פרויקטים בסמוך למתחמי "מחיר למשתכן".

"יש כאלו שאומרים שזה עניין של זמן עד שבנקים יעצרו פרויקטים. אנשי מכירות כבר הולכים הביתה. בינתיים זה משפיע בעיקר על יזמים וקבלנים קטנים אבל מתחילים לשמוע שגם את החברות הגדולות יותר מנסות להתמודד עם העניין.

"אפשר להוריד את המחירים ב-4%-5% אבל יש פרויקטים שמעבר לזה יהיו בהפסד. זה עלול גם להביא לפשיטות רגל ולא בטוח שזה המצב שהממשלה כיוונה אליו. בינתיים זה מוביל גם למתחים בין שותפים ובעיות בתוך הפרויקטים. אני חושב שבמשרד האוצר חייבים לתת את הדעת לנושא הזה עוד לפני שחברות יקרסו".

"נזק בלתי הפיך"

גם בארגון קבלני תל אביב-יפו-בת ים מזהירים מפני השלכות צפויות של מכרזי מחיר למשתכן על קבלנים שזכו במכרזי קרקע רגילים בסביבה. "אנחנו מברכים את החלטת הממשלה לנסות ולהוריד את יוקר הדיור", אומר אבנר לוי, יו"ר הארגון. "עם זאת, השיווק בתכנית מחיר למשתכן מייצר נזק חסר תקדים ובלתי הפיך לקבלן או ליזם שבונה לידם, זאת משום שקרקע זו נרכשה במחיר מלא עם תכנון ומפרט ברמה גבוהה יותר, אל מול הפרויקט של מחיר למשתכן שבו הקרקע ניתנת בהנחה והמפרט מוגבל, מה שמתבטא בהנחה משמעותית של מאות אלפי שקלים לכל דירה בפרויקט. כתוצאה מכך, היזם של פרויקט מחיר למשתכן משלם רק על הביצוע ללא עלויות נוספות, ואילו שכנו היזם והקבלן בפרויקט הרגיל, אשר שילם הן על הקרקע והן עלויות בנייה מלאות, עשוי להיתקל בקשיים לשווק את הפרויקטים שלו לאחר שכבר שילם את מיטב כספו כדי לקדם בנייה בישראל".

"לא חוששים"

המכרזים הראשונים היו כמובן רק הפתיח למבול מכרזי מחיר למשתכן הצפוי בשבועות ובחודשים הקרובים.

"לאחרונה הגיעו משרד האוצר ועיריית הרצליה להסכם על שיווק 2,000 דירות באדמות גליל ים, במסגרת מחיר למשתכן. זוהי בשורה של ממש עם השלכות מרחיקות לכת על מחירי הדירות בעיר", סבור עו"ד עודד ישראלי, העוסק בנדל"ן ומכיר היטב את השוק בהרצליה והסביבה.

"בהרצליה, כמו בערים נוספות באזור, מספר התחלות הדיור בכל שנה קטן יחסית והסתכם עד לאחרונה במאות דירות בודדות. במצב דברים זה, הביקוש לדירות בהרצליה והסביבה עלה על ההיצע והביא לעליית מחירים. אבל כעת, שיווק 2,000 דירות חדשות ומוזלות עשוי לשבור את השוק. בפני כל רוכש דירה פוטנציאלי ייפתחו עכשיו אפשרויות נוספות ותיווצר תחרות של ממש בין הדירות שישווקו בגליל ים במחיר נמוך וקבוע מראש, לבין דירות בשאר חלקי העיר. קבלנים הבונים ברחבי העיר הרצליה, שיחליטו שלא להוריד מחירים, ימצאו עצמם מול קונים שיכולים לרכוש דירות בגליל ים במחירים מופחתים. זהו מצב שחייב להביא להורדת מחירי הדירות, ובמיוחד לאור העובדה שכמות הדירות המתוכננת לשיווק בשיטת מחיר למשתכן היא אדירה".

אחת החברות שמחזיקות עתודות קרקע בקרית מוצקין היא קרדן נדל"ן. רק בפברואר האחרון זכתה קרדן במכרז רגיל שפרסמה רשות מקרקעי ישראל להקמת 82 דירות בקרית מוצקין, ושילמה 21 מיליון שקל על הקרקע. אבל למרות תרחישי האימה של מי שכבר מנסה לשווק דירות במקום ושל מומחי נדל"ן אחרים, המנכ"ל מיקי זיסמן לא מאוד מוטרד.

"עוד לא התחלנו לשווק את הפרויקט, אבל אנחנו לא חוששים מהמכרזים שנסגרו בקרית מוצקין", אומר זיסמן. "שנים לא בנו היצע משמעותי בעיר ויש ביקוש גדול. חוץ מזה, צריך להבין שמדובר בשני מוצרים שונים לגמרי, שפונים לפלחים שונים באוכלוסיה, ואין תחרות בין שני המוצרים".

להערכת זיסמן, "יש הרבה שאלות לא פתורות לגבי המכרזים, ולהערכתי המדינה עוד תבין שהיא צריכה לעשות התאמות במכרזים הבאים. ההנחות במכרזים הבאים שייסגרו יהיו הרבה פחות גדולות".

זיסמן חוזר על הנחת הבסיס של כל יזם וקבלן בשנים האחרונות, וטוען שההיצע הנמוך יוצר ביקוש כה קשיח, כך שגם הדירות המוזלות וגם הדירות ה"רגילות" יימכרו. "כמה באמת ישווקו במחיר למשתכן. 5,000 דירות? 10,000 דירות? הביקוש הקשיח הוא ל-50 אלף דירות בשנה. במספרים שמדברים עליהם היום מייצרים בעיקר אווירה. במקביל, גם על מספר הזכאים יש אי הסכמה, יש טוענים שיש 100 אלף זכאים ויש מי שטוען שיש גם 200 אלף זכאים. במספרים האלו השיווק הנוכחי לא ישפיע".

 מכרזי מחיר למשתכן