כיצד תשפיע עזיבת אמדוקס על שווי משרדיה ברעננה?

בהפרש של יומיים פרסמו בשבוע שעבר החברות הציבוריות סאנפלאואר  וריט 1  את תוצאותיהן הכספיות לרבעון השלישי. לכאורה, מדובר בחברות הפועלות בתחומים שונים לגמרי: סאנפלאואר מתמקדת בתחום האנרגיה המתחדשת בעוד שריט 1 היא קרן ענקית בתחום הנדל"ן המניב, הנסחרת בשווי של 1.7 מיליארד שקל. אלא שלשתיים יש בכל זאת מן המשותף: החזקה ב"מתחם אמדוקס" - קומפלקס משרדים בצומת רעננה מרכז, המושכר ברובו הגדול לחברת הטכנולוגיה אמדוקס.

תחילתה של השותפות בנכס בדצמבר 2006: ריט 1, קרן הריט הראשונה בישראל שנולדה בתוך בית ההשקעות אקסלנס, רכשה 50% ממתחם אמדוקס שהוחזק עד אז בידי חברות שונות מקבוצת סען זהב של נחום עזרא וזאב גנות. חודשים ספורים לאחר מכן רכשו צמד המייסדים של אקסלנס, רוני בירם וגיל דויטש, מידי עזרא וגנות את השליטה בחברה הציבורית גילץ, שהנכס העיקרי שלה באותו מועד היה החזקות מיעוט, בהיקף של פחות מ-10%, באותו מתחם בצומת רעננה.

בשנים הבאות שינו דויטש ובירם את שמה של גילץ לסאנפלאואר ומיקדו את פעילותה בתחום האנרגיה המתחדשת, אך היא עדיין ממשיכה להחזיק באותו חלק ממתחם אמדוקס, מתחם הכולל חמישה בנייני משרדים המתפרשים על פני שטח של כ-85 אלף מ"ר ומושכרים בתפוסה מלאה לאמדוקס (כמעט 90% מהשטח) ולמיקרוסופט ישראל.

ריט 1 היא כיום בעלת הזכויות הגדולה במתחם עם כ-60% מהזכויות. למרות גודלה, הנכס ברעננה עדיין מוגדר בדוחות החברה כ"מהותי ביותר" מבחינתה. בשנת 2014 נבעו לה הכנסות של כ-33 מיליון שקל מחוזה השכירות עם אמדוקס - כ-17% מכלל ההכנסותיה משכירות - ואמדוקס היא השוכר הבודד הגדול ביותר של ריט 1. נכון לסוף 2014 העסיקה אמדוקס בישראל 4,500 עובדים, רובם במשרדים ברעננה.

ריט 1: "ייתכן שאמדוקס תישאר"

אלא שבאפריל השנה נפל דבר. אמדוקס, כך נחשף ב"גלובס", הודיעה לעובדיה כי היא פועלת לאיתור נכס חדש עבורם, לקראת סיום חוזה השכירות הקיים במתחם ברעננה, שיפוג בסוף שנת 2019. "החיפוש יתקיים במרכז הארץ ובאזור השרון. הקריטריונים העיקריים המנחים הם החוויה הטובה ביותר לעובדים כולל הקלות של תחבורה, מתקנים מתאימים באזור, כמו גם עסקים, עלות ושיקולים מבצעיים אחרים", כתבה הנהלת אמדוקס, המספקת פתרונות ומערכות IT לחברות תקשורת, במכתב ששיגרה לעובדיה.

ככל הידוע, הודעה זו של אמדוקס עמדה בבסיס הפחתה של 3 מיליון שקל בשווי חלקה של סאנפלאואר בנכס בצומת רעננה ל-61.3 מיליון שקל (הפחתה של כ-5%) שביצעה החברה בדוחות הרבעון השלישי. סאנפלאואר מדווחת כי "הנדל"ן מוצג על בסיס השווי ההוגן כפי שנקבע בהערכת שווי שבוצעה על ידי מעריך שווי בלתי תלוי ממשרד ירון ספקטור, שהוא בעל כישורים מוכרים וניסיון רב בנוגע למיקום וסוג הנדל"ן שהוערך. השווי ההוגן נקבע בהתבסס על עסקאות שנערכו לאחרונה בשוק ביחס לנדל"ן דומה ובמיקום דומה, וכן בהתבסס על אומדן תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מהנכס".

לעומת זאת, בדוחות ריט 1 בוצע לאחרונה דווקא שיערוך כלפי מעלה בשווי חלקה של החברה בנכס ל-503 מיליון שקל - עלייה קלה לעומת ערכו בדוחות בשנת 2014. השמאי אברהם כץ כותב כי "בהתאם לידיעה בעתונות הודיעה אמדוקס לעובדיה כי ברצון הנהלת החברה לשדרג את סביבת העבודה עבור העובדים. החלופות שנבחנות על ידי אמדוקס כוללות אפשרות לרכישת מבנה משרדים חדש שיוקם עבורה, או שכירת מבנה משרדים חדש, או שיפוץ והתאמה של הקומפלקס הקיים לצרכי אמדוקס. לאור העדר מידע נוסף והשלב המקדמי בו מצוי הנושא, לא נלקחה בחשבון בהערכה השפעה של המהלך הנ"ל".

מריט 1 נמסר היום בתגובה כי "מתחם רעננה הוא נכס מהותי בספרי ריט 1. הקרן מפרסמת הערכת שווי לנכס פעמיים בשנה, כאשר הערכת השווי האחרונה פורסמה באוגוסט 2015, במסגרת דוחות הרבעון השני של השנה. לאמדוקס חוזה שכירות במתחם רעננה עד סוף 2019. מטבע הדברים, וכמקובל בחברות מסדר גודל זה, החברה בוחנת את האפשרויות העומדות בפניה לאחר תום החוזה, לרבות האפשרות להישאר במתחם רעננה. ריט 1 שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים בכל הנכסים שבבעלותה מיום הקמתה, ומעריכה כי כך יהיה גם במתחם רעננה, ללא קשר להחלטה שתקבל אמדוקס. יש לציין כי המתחם צפוי ליהנות בשנים הקרובות משיפור הנגישות התחבורתית, הודות להקמת כביש רוחב 531 וכן הודות להקמה המתוכננת של תחנת רכבת פרברים בתוך המתחם".

פופולרית אצל המוסדיים

ריט 1 היא קרן ההשקעות במקרקעין (ריט) הראשונה שפועלת בשוק ההון הישראלי ומטרתה העיקרית היא לאפשר למשקיעים להיחשף לנדל"ן מניב, תוך חלוקת מרבית התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת. השקעה במניות ריט נהנית מיתרון של סחירות ונזילות ביחס להחזקה ישירה בנדל"ן מניב ולאור זאת מניותיה של ריט 1 מוחזקות בידי שורה ארוכה של גופים ממוסדיים.

ב-3 הרבעונים הראשונים של 2015 דיווחה ריט 1 על עלייה של 14% בהכנסות נטו מדמי שכירות (NOI) ל-158 מיליון שקל ועלייה של 13% ברווח נקי לכ-110 מיליון שקל. תיק הנכסים המניבים של החברה כולל כיום 30 נכסים בשווי של 3.2 מיליארד שקל (368 אלף מ"ר בתפוסה של 97.8%).

עם פרסום הדוחות עדכנה ריט 1 כלפי מעלה את תחזיות ה-NOI וה-FFO (תזרים המזומנים השוטף) לשנת 2015: הקרן העריכה כי ה-NOI בשנה כולה יסתכם ב-214-216 מיליון שקל, עלייה כאשר תחזית ה-FFO הריאלי עודכנה גם היא כלפי מעלה, ל-156-157 מיליון שקל.

סייד וגד זכו בבוררות מול אקסלנס: צפויים לקבל כ-16 מ' ש'

שמואל סייד ודרור גד, מנהלי חברת הנדל"ן המניב ריט 1, צפויים לקבל תשלום רטרואקטיבי בהיקף של עד 16 מיליון שקל מבית ההשקעות אקסלנס, השותף עמם ב"ריט ניהול", החברה המעניקה שירותי ניהול לריט 1. כך עולה מהדוחות הכספיים שפרסם בית ההשקעות בשבוע שעבר.

אקסלנס מחזיק ב-52.5% ממניות "ריט ניהול" ואילו סייד, מנכ"ל ריט 1, וגד, יו"ר החברה, מחזיקים כל אחד ב-23.75% ממניות חברת הניהול. על פי הסכם שחודש בספטמבר 2013 לתקופה של שבע שנים, "ריט ניהול" זכאית לדמי ניהול הנגזרים משווי נכסיה של ריט 1. הללו עמדו אשתקד על יותר מ-18 מיליון שקל. בשמונה השנים האחרונות מצטברים דמי הניהול והתגמולים הנוספים שהעבירה ריט 1 ל"ריט ניהול" ליותר מ-100 מיליון שקל (במונחי עלות).

בין השותפים לחברת הניהול פרצה מחלוקת לפני כשלוש שנים, בעקבות דרישה של סייד וגד, העומדים בראש ריט 1 מאז הקמתה, לקבלת תשלומים רטרואקטיביים מ"ריט ניהול", בסכום של 18 מיליון שקל בגין הפרשי שכר, דמי ניהול ועוד, המגיעים להם לטענתם. אקסלנס, שיזם את הקמת ריט 1 ב-2006, בעת שנשלט עדיין על ידי גיל דויטש ורוני בירם, טען בתגובה כי לדרישותיהם של סייד וגד אין כל בסיס בהסכמים בין הצדדים וגם אופן חישובם וסכומם איננו ברור.

במהלך הרבעון הראשון של 2014 העבירו הצדדים את המחלוקת ביניהם לבוררות, ובחודש שעבר התקבל פסק הבורר שלפיו יש להחיל הסכם ניהול שנחתם בין הצדדים במארס 2013 לעניין חלוקת סכומים, באופן רטרואקטיבי, מ-1 בינואר 2010, בהתאמות מסוימות. בהתאם, הגישו סייד וגד לאקסלנס ולריט ניהול את תחשיב הסכומים לתשלום כפי שבוצע על ידם, העומדים על כ-16 מיליון שקל. בדוחות שפרסם בשבוע שעבר, דיווח אקסלנס כי הוא לומד את הפרטים ובודק את התחשיבים. "להערכת הנהלת בית ההשקעות נזקפה בדוחות הכספיים הפרשה מספקת בגין החשיפה", נכתב.