תוכנית הרבעים בת"א יוצאת לדרך - העררים נדחו

לאחר חודשים ארוכים של קיפאון תכנוני והמתנה ממושכת, המועצה הארצית לתכנון ובנייה בראשות משה גולן, דחתה את מרבית העררים שהוגשו כנגד תוכנית הרובעים שיזמה עיריית תל אביב ביחס לרובעים 3, ו-4, ושהופקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. התוכנית שיזמה העירייה חלה על כל המבנים למגורים ברובעים אלה, שלא הוגדרו לשימור, בתוכנית השימור העירונית.

רובע 3 ממוקם בין הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, בם ציון ומרמורק בדרום, ואבן גבירול במזרח. רובע 4 ממוקם בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, אבן גבירול במערב, שאול המלך, הרב גורן, דרך נמיר ונתיבי איילון במזרח.

מטרות התוכנית למי שהספיק לשכוח, הן עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תך שמירה על המרקם הקיים על ידי קביעת מסגרת זכויות בנייה מקסימלית לבנייני המגורים. מטרה נוספת היא הטמעת עקרונות בנייה של תוכנית הכרזת אונסקו ברובעים אלה, וגם עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות תמ"א 38 תוך התאמתם למרקם האורבני של הרובעים. בנוסף התוכנית מבקשת ליצור פישוט הליכי רישוי ומידע על ידי יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תוכניות קודמות.

לתוכנית שהופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לפני כשנה, הוגשו עשרות התנגדויות, והאדריכלית שרי קלאוס מונתה לחוקרת מטעם הוועדה המחוזית על מנת לבחון את ההתנגדויות הרבות ולהכריע בהן. הוועדה החליטה לאמץ את מרבית המלצותיה של קלאוס, ועל ההחלטה הוגשו 14 עררים למועצה הארצית לתכנון ובנייה.

חלק מהעררים התייחסו לעצם קיום הכרזת אונסקו וטענו כי בתוכנית יש העדפה לשיקולים אדריכליים שבאים על חשבון הצורך בציפוף בהתחדשות עירונית ובמיגון תוך פגיעה בקניין. המועצה הארצית דחתה את הטענה בנימוק כי ההכרזה אמנם משרתת אינטרסים דיפולמטיים, אך נובעת גם משיקולים אדריכליים של רשויות התכנון ושיקולים של רווחת הציבור ואיכות חייו, והאיזון בין שיקולים אלה לבין צורך במיגון והתחדשות עירונית. לגבי הטענה לפגיעה בקניין מציינת המועצה הארצית את הזכות של הנפגעים להגיש תביעת פיצויים בגין תוכנית פוגעת לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. יחד עם זאת המועצה קיבלה את הטענה כי על מגבלות אונסקו לחול רק על אזור ההכרזה ולא לחרוג ממנו.

אחת הטענות המרכזיות כנגד תוכנית הרובעים היתה כי התוכנית גורעת מהזכויות שנותנת תמ"א 38. המועצה הארצית לא קיבלה את הטענה והדגישה כי אישור פרויקט תמ"א 38 עדיין נתון לשיקולה של וועדה מקומית. עוד ציינה המועצה הארצית כי בתוכנית קיימת כדאיות כלכלית למימוש תמ"א 38, לרבות במסלול הריסה ובנייה מחדש, ובמיוחד בעיר תל אביב שבה ערכי הקרקע גבוהים. יחד עם זאת מציינת המועצה הארצית כי במקרים בהם הזכויות העודפות לא מספיקות למימון מלא של פרויקט תמ"א 38, "לא מן הנמנע שמקום בו הנכס מושבח, ישתתפו בעליו במימון הפרויקט בתוספת תשלום מכיסם".

בחלק מהעררים נטען כי תוכנית הרובעים מבטלת למעשה זכות שהיתה לבעלי נכסים לפני כן לקבל הקלות. המועצה הארצית דחתה את הטענה בנימוק שהקלות אינן זכות מוקנית, אישורן כרוך בהליך שמיעת התנגדויות, ובכל מקרה הוועדה המקומית רשאית להחליט אם להעניק את ההקלה או לא. גם כאן מציינת המועצה הארצית כי מי שטוען כי התוכנית פגעה בערך הנכס שלו, רשאי להגיש תביעה לפיצויים. יחד עם זאת קובעת המועצה הארצית כי ההגבלה על מתן ההקלות תחול רק על אזורי ההכרזה, ואילו באזורים אחרים ברובעים 3 ו-4, הוועדה המקומית תהייה רשאית לתת הקלות במסגרת היתר בנייה.

בעררים נטען כי יש לאפשר הקמת ממ"ד בחריגה מקווי בנין לאור חשיבות המיגון, והמועצה הארצית החליטה שיש לקיים דיאלוג בין פיקוד העורף לגורמי התכנון כדי למצוא את האיזון בין שיקולי ביטחון לצרכים תכנוניים.

איציק בן שוהם מנכ"ל בנייני העיר הלבנה, שיוזמת פרויקטים של הריסה ובנייה בתל אביב, מסביר כי "ראשית יש לברך את עיריית תל אביב שהצליחה לאשר תוכנית ראשונה לפי סעיף 23 לתמ"א 38. הנקודה המרכזית שנקבעה בתכנית היא תקרת זכויות והכלת התמ"א. ראוי שעיריות אחרות ייזמו תכניות כאלו על מנת לאפשר וודאות תכנונית וגם פיתרון לתשתיות. יחד עם זאת ועדת הערר תמרצה יותר תוספות על בניינים קיימים וזאת בניגוד גמור למדיניות של המועצה הארצית לעודד הריסה ובנייה מחדש". 

עו"ד מיכה גדרון לשעבר יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב, מסר כי "תוכנית הרובעים באה ליצור איזון בין שמירה על הקיים לבין הצורך בהתחדשות עירונית. ברובע 3 ואזור הכרזת אונסקו העדיפו את השמירה על הצד האדריכלי על פני התחדשות ולכן באזורים אלה אין היתכנות כלכלית לתמ"א 38. הנפגעים העיקריים הם התושבים שאבד להם הסיכוי היחיד שהיה להם לחזק את הבניינים בהם הם גרים ולשפר את איכות חייהם. גם מגבלת קווי הבניין שהתווספה מקשה על האפשרות להוסיף ממ"דים לבניינים קיימים, ובמקרים שבהם הריסה ובנייה אינה כלכלית, האפשרות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין פשוט לא תהייה קיימת".

לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן, "בעוד שבממשלה מתקוטטים על תמ"א 38 ומוסיפים תיקונים שמטרתם להגדיל את האטרקטיביות והכדאיות הכלכלית של התכנית. העיריות, ובראשן תל אביב, קדמות תכניות שמקבלות זכויות משלהן ומצמצמות לעיתים קרובות את התמ"א. רק בתל אביב מקודמות היום מספר תכניות החלות על אותם אזורים - הרבעים, ת"א 5,000 וזאת במקביל תמ"א 38 , כך שהבלבול בקרב היזמים והדיירים גדול, וכך גם אי הוודאות. אתמול גם לדוגמא הופקדה תכנית לעיר רחובות שגם היא מגבילה את תמ"א 38 וקובעת שהתכנית תחול רק על מבנים בנויים בפועל של לפחות 400 מ"ר וגובהם 2 קומות ומעלה, כלומר בניגוד להחלטת המועצה הארצית, בתים קטנים שעדיין לא ניצלו את כל הזכויות מתכניות אחרות לא יוכלו ליהנות מהתמ"א, על אף הרצון לאפשר לרשויות להתאים את התכנית הארצית לכל איזור ואיזור, הרי שלא תמיד השימוש שנעשה באפשרות זו הינו לטובת מטרת התמ"א אלא משיקולים אחרים, כגון הרצון לגבות היטל השבחה וכדו'".

עו"ד ענת בירן מומחית בדיני מקרקעין שייצגה מספר מהמתנגדים לתוכנית ציינה כי : "חשיבות ההחלטה קודם כל בעצם נתינתה באופן שיאפשר סוף סוף ודאות לאחר המתנה של חודשים ושנים. אם ציפינו שבתום המתנה של כשנה לקבלת החלטה תהיה "רעידת אדמה" כשזו תתקבל, התברר אתמול שהועדה הארצית כמעט שלא התערבה בהחלטות שהתקבלו על ידי הועדה המקומית והמחוזית, והתערבה רק בשוליים. ברובע 3 ניכרת התערבות פחותה מאשר ברובע 4, בו אפשריות הבניה שאושרו גבוהות יותר. כעיקרון ועדת המשנה קיבלה את העמדה לפיה יש לשמור על אזור אונסקו ורצועת החיץ".

בירן הוסיפה עוד כי: "הוועדה דחתה את רוב הטענות שדרשו קבלת כל הזכויות מכוח התמ״א ואת הטענה שיש לתת תמריץ כלכלי לצורך הריסה ובנייה. יחד עם זאת הועדה התירה גמישויות מסויימות - אפשרות לאשר הקלות מהוראות התכנית, ביטול המגבלה של בניית 65% על הגג, צמצום קווי בניין, השוואה בין מספר הקומות שניתן לאשר בתוספת לבניין קיים לבין הריסה ובנייה ברחובות ראשיים ועוד.  מבחינת רובע 3 החלק שמחוץ לאונסקו - לצערנו ההחלטה אינה מעודדת הריסה ובניה מחדש . יש לבחון אם הגמישויות שניתנו יוצרות היתכנות כלכלית לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה".