מחירי הדירות אינם גזירת גורל

מדד מחירי הדירות עלה בשש השנים האחרונות ב-80% בממוצע. אם בתחילת 2009 נדרשו 119 חודשי עבודה כדי לרכוש דירה בת ארבעה חדרים במרכז הארץ, כיום נדרשים לכך כ-150 חודשי עבודה, שכן מחירי הדירות עלו בשעה שהשכר הממוצע במשק עלה אך במעט. 150 חודשים לרכישת דירה? לא מדויק. מדובר באנדרסטייטמנט ענק, שכן החישוב הזה מניח, כנראה, שהבן-אדם לא אוכל, לא שותה, לא מתקשר, לא משלם ארנונה, לא משלם מס-הכנסה, בקיצור - לא נושם.

לא מעט סיבות חברו יחד כדי לייצר ולתדלק את מחירי הדירות בשנים האחרונות.

הריבית הנמוכה מאוד - בין היתר בפיקדונות בבנק, שהביאה אנשים למסקנה שכדאי לקחת חלק מהכספים שמונחים בחשבון ללא תשואה, ולהשקיע אותם ברכישת דירה; האפשרות ליטול משכנתא - בשיעור ניכר מערך הנכס ובריבית נמוכה מאוד לטווח ארוך, הן בהלוואה בריבית קבועה והן בהלוואה בריבית משתנה; הרצון לייצר שכ"ד - מקור הכנסה "קבוע ויציב" שיחזיר את המשכנתא ועוד משאיר כסף; הרצון בבעלות על נכס יציב ("4 קירות") - והחשש מנכסים פיננסיים ("ניירות") שערכם עשוי לעלות ולרדת במהירות (טראומת משבר 2008); מדיניות מיסוי מקילה - גם אם הטלת המסים הוחמרה מעט לאחרונה, היא עדיין מקילה יחסית למיסוי בשוק ההון; צורך אמיתי במגורים (ביקוש לדירות) - שלא "פגש" היצע מספק בגלל מחדלים מתמשכים של הממשלה ורשות-מקרקעי-ישראל; אמונה מיסטית שהמחירים "יכולים רק לעלות" - "מה שהיה הוא שיהיה", ולכן כדאי לרכוש היום, לפני שיהיה יקר יותר מחר; הון שחור - ש"מולבן" דרך רכישת דירות על-שם בני משפחה אחרים; גידול במספר המשקיעים היהודים מחו"ל - בשל אנטישמיות ו/או סיבות אחרות.

מבין שלל הגורמים האלה שניים בולטים במיוחד בהשפעה שלהם על שוק הדיור:

האחד - הריבית הנמוכה עד אפסית, שיש לה תכונה "מוזרה". היא מנפחת את הערך ומעלה את המחיר הן של נכסים פיננסיים, דוגמת מניות, והן של נכסים ריאליים - דוגמת קרקעות ודירות.

השני - והעיקרי, בעיית ההיצע. ההיצע הנמוך יחסית לביקוש נבע ונובע משורה של החלטות שגויות של ממשלות ישראל בשנים האחרונות; ומשורה ארוכה של חסמים ביורוקרטיים ואחרים שגורמים להתארכות משך הבנייה, למחסור בכוח-אדם מקצועי ולאי-וודאות של הקבלנים, שכולם מייצרים עליית מחירים.

אמרנו אמנם חסמים רבים - אבל יש גורם מרכזי אחד "בשרשרת המזון" הזו, שבעבר קראו לו "מינהל מקרקעי ישראל", וכיום שמו החדש הוא "רשות מקרקעי ישראל" (רמ"י).

מגמת עליית המחירים צפויה לכאורה להימשך ולהימשך, שכן הריבית הנמוכה בפיקדונות לא צפויה לעלות "מחר בבוקר", וגם הריבית הנמוכה על משכנתאות לא צפויה להתייקר מאוד בטווח הקרוב. האנטישמיות באירופה לא "הולכת" להיעלם, ונראה כי גם המיסוי המקל על הנדל"ן יחסית לאפיקי השקעה אחרים, לא עומד להשתנות.

ואם לא די בכך, אז נוסיף לזה את "תחושת העושר" של המשקיעים, את העובדה שאוכלוסיית ישראל צעירה מאוד, מה שמבטיח ביקוש לדירות לאורך זמן, את שיעורי הגירושים הגבוהים (ואז, צריך שתי דירות), את ה"עובדה" שאין די קרקע, והנה לנו "גזירת שמיים" לעלייה בלתי פוסקת במחירי הדירות.

האומנם זו גזירה משמים? לא ממש.

בכל עשור בששת העשורים האחרונים, היו שלוש-ארבע שנים של ירידות במחירי הדירות. מתקשים להאמין? פנו לנתוני הלשכה-המרכזית-לסטטיסטיקה, או אם תרצו לשנים -1997-2005, שבהן ירדו מחירי הדירות באופן ריאלי בין 25% ל-40%. כן, כולל בת"א, "מנהטן" הישראלית.

נכון שמחירי הדירות בישראל עולים לאורך זמן, אבל שיעור העלייה שלהן הוא צנוע - ובימים כתיקנם הוא אף נמוך ממה שמעניקות איגרות-חוב צמודות למדד המחירים לצרכן, אבל לא כיום. ובכלל, באופן כלכלי טהור, בלי להכניס שיקולים אחרים שהם בעיקרם פסיכולוגיים-אמוציונליים, עדיף, לאורך זמן, לשכור דירה מלקנות דירה.

העלייה במחירי הדירות מ-2005 ועד 2015 נחלקת לשתי תקופות. מ-2005 ועד ראשית 2009, העלייה הייתה בגדר תיקון לירידה של השנים הקודמות; ומ-2009 ועד היום, העלייה הייתה נסיקה שגרמה לסטיית מחירי הדירות מהתוואי הרגיל של העלייה, מאז שנות ה-60 ואילך.

אז מה בכל זאת עשוי להביא לירידת מחירי הדירות בשנים הקרובות? ישנם שלושה גורמים-תרחישים שיכולים לגרום לכך בלי התערבות ממשלתית כלשהי.

1. עלייה מהותית בריבית לטווח קצר (פק"מ) ובריבית לטווח ארוך (משכנתא).

כל בר-דעת מבין, שאף שייתכן שהריבית הנוכחית של בנק ישראל תישאר פחות או יותר בעינה בשנה-שנתיים הקרובות, היא לא יכולה להחזיק מעמד לאורך זמן במובן של הטווח הארוך. ומכיוון שההחלטה לרכוש דירה היא החלטה כבדת משקל וכסף, וזוהי החלטה לטווח ארוך מאוד, הרי שמה שקובע זה לא מה קורה היום, אלא מה יקרה "מחר" או "מחרתיים". גם אם נניח שהריבית תישאר ברמות נמוכות מאוד בעשר השנים הקרובות, צריך להבין, שזה יקרה רק אם המשק העולמי והמשק הישראלי ייקלעו למיתון ממושך וכבד, ואז אנחנו מגיעים לתרחיש השני.

2. מיתון במשק מלווה באבטלה כבדה.

המשק הישראלי מצוי כיום בהאטה מסוימת, אך לא במיתון, שמשמעו ירידה בתוצר. אם חלילה ניקלע למיתון, ברור שמחירי הדירות ירדו מאוד. באווירה של מיתון ושל אבטלה גדולה וגוברת, הביקוש והתיאבון לרכישת דירות יורדים דרמטית, והצורך לממש דירות גדל, כך שמשוואת הביקוש-היצע משתנה לחלוטין.

3. ירידה בכוח הקנייה.

גם בלי מיתון, כוח הקנייה שלנו במונחי דירות נשחק דרמטית בשנים האחרונות. אם בתחילת 2009 היה "ישראל ישראלי" זקוק ל-X משכורות כדי לרכוש דירת ארבעה חדרים בראשל"צ, כיום הוא זקוק לעבוד לפחות 30% יותר כדי להגיע לרכישת דירה.

ואם אתם שואלים - אז איך זה שדי הרבה זוגות צעירים שעבדו שנתיים-שלוש בלבד, מסוגלים לרכוש דירה, חפשו את התשובה אצל ההורים. תרבות המשפחה הישראלית היא, שההורים מסייעים לילדים לרכוש דירה. אבל הבעיה היא שלא רק יכולתם של הזוגות הצעירים לרכוש דירה נשחקה, אלא גם יכולתו של דור ההורים נשחקה, והיא צפויה להישחק אף יותר כתוצאה מהעלייה בתוחלת-החיים ובשנות הפנסיה שהן הרבה יותר ארוכות.

קיצורו של עניין, כאשר מחירו של נכס כלשהו סוטה מתוואי ההתנהגות הנורמלי שלו, כפי שקרה למחירי הדיור, וזה נובע מסיבות זמניות, ולא מבניות, הוא חוזר כעבור זמן לתוואי. ובלשון בורסאית: "What goes up must go down". זה נכון לשוק המניות וזה נכון גם לשוק הדירות.

האם הממשלה צריכה לתת לכוחות השוק לגרום באמצעות אחד התרחישים האלה לירידה במחירי הדירות? התשובה היא לא. המדינה אינה יכולה להמר בנושא רגיש וקיומי כזה. עליה לעשות מעשה, ויש מה לעשות. ועל כך במאמר הבא.

הכותב הוא יו"ר מיטב דש השקעות