מחיר למשתכן: המחירים יורדים - והקבלנים עדיין מרוויחים בגדול

תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון תופסת תאוצה. עד כה נסגרו שבעה מכרזים בהצלחה, אשר בכולם הציעו הקבלנים מחירים הנמוכים ממחיר המקסימום שקבעה המדינה. במכרז מחיר למשתכן, נזכיר, הצעת הקבלנים מתייחסת למחיר הדירה הסופי (מחיר למ"ר). הזוכה הוא מי שמציע את ההצעה הנמוכה ביותר, ולא הגבוהה ביותר (לקרקע) כפי שקרה עד כה.

לאחר שהתפרסמו הזוכים במכרז הראשון, בעפולה, היו מי שטענו כי הסכומים אינם מתיישבים עם עלות הבנייה ועם תמחור פרויקטים כפי שנהוג בענף, והתעוררה השאלה האם באמת ניתן יהיה לבנות דירות מוזלות במחירים הללו. כלומר, האם מדובר בבשורה של ממש עבור הזכאים, או בתקלה בתמחור שעשויה להוביל במועד מאוחר יותר לפרויקטים שלא יושלמו.

ביקשנו מאנשי אתר מדלן לנתח את נתוני הזכייה במכרזים האחרונים ולנסות להבין האם אכן מדובר בהצעות יפות "על הנייר" ללא היתכנות, או בהצעות שיש בהן היגיון כלכלי. במקביל ביקשנו מאנשי קבוצת דקל, המתמחה בעריכה והפצה של מחירוני בנייה, לנתח את עלות הבנייה המתוכננת, כמו גם את המפרט המתוכנן של דירת מחיר למשתכן בהשוואה למפרט סטנדרטי מקבלן בפרויקט רגיל. השוואה זו יכולה להעיד מה יהיה ההבדל בסופו של דבר בין פרויקט מחיר משתכן לפרויקט רגיל, במחיר ובמפרט.

השוק לומד את המכרזים

עד כה נראה שככל שהמכרזים מתקדמים, השוק מתחיל ללמוד איך להתמודד איתם. ראשית, מספר החברות שניגשות לכל מכרז יורד. במכרזים הראשונים נרשמה התנפלות מצד הקבלנים, ואילו במכרזים האחרונים מספרם ירד משמעותית (הצעה אחת בלבד בראש העין, למשל). כפי שסיפר אחד מנציגי החברות שהגישו הצעה, "לא היה כמעט אף אחד ליד תיבת המכרזים לפני הסגירה. כשהכנסתי את המעטפה לתיבה היתה הרגשה כאילו היא ריקה". במכרזים הראשונים, נציין, לא היה די בתיבת מכרזים אחת ונפתחו כמה במקביל.

שנית, ניתן לזהות שינוי בהצעות הקבלנים והיזמים. בעוד שבעפולה וגם בקרית מוצקין ובלוד, ההצעות שהגישו הקבלנים היו נמוכות בשיעור ניכר ממחיר המקסימום שנקבע על ידי המדינה, אפילו ביותר מ-20%, המכרזים האחרונים שנסגרו מעידים על התפכחות מסוימת. במכרזים האחרונים ניתן לראות הנחות פחותות על מחיר המקסימום, שאינן עולות ברוב המכריע של ההצעות על 10%.

שני השינויים הללו מעידים כי השוק התחיל להפנים את שיטת המכרזים החדשה, ולהתחיל ולהתמקצע בהצבת הסכומים בהצעות, וכן לחוש ביטחון בכך שמכרזי מחיר למשתכן יימשכו - ואין צורך "לקפוץ" על כל מכרז.

מכל מקום, ניתוח המכרזים, כולל הראשונים שבהם, מגלה שגם ההצעות הכי נמוכות הן עדיין כלכליות - ואפילו מותירות רווח בידי היזם. מציאות זו מעידה למעשה שהקבלנים והיזמים לא רק יכולים לעמוד בבניית דירות במחיר שנמוך ב-30% ממחיר השוק, אלא גם להרוויח. בשורה התחתונה, לפחות אחרי סיכום ביניים, מתברר (לא ממש במפתיע) ששילוב שני דברים: ההנחה של המדינה על הקרקע, יחד עם הסתפקות היזמים והקבלנים ברווח נמוך יותר - יכולה כנראה לייצר דירות זולות.

כמה ירוויחו הקבלנים

כאמור, המכרזים הראשונים שנסגרו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" הוכרזו כהצלחה משמעותית, והמחיר הסופי אליו התחייבו הקבלנים משקף הנחה של כ-20% ואף 30% ממחיר השוק. האם ההצלחה גדולה מדי? האם ההצעות הנמוכות יובילו להפסד בפרויקט ולא לדירות מוזלות?

בניתוח מיוחד שערך אתר מדלן בעבור "גלובס", נותחו תוצאות של כ-50 מתחמים שבהם זכו קבלנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. רוה איתן, סמנכ"ל המחקר של אתר מדלן, מסביר: "על פי המחיר אליו התחייבו הקבלנים שזכו בקרקעות בעפולה, התמורה שצפוי הקבלן לקבל עבור דירת 120 מ"ר עם מרפסת, מחסן וחניה, עומד על כ-735 אלף שקל בממוצע. אמנם מדובר על תמורה נמוכה משמעותית ביחס לפרויקט 'רגיל', אך יש לזכור שבמחיר למשתכן העלויות נמוכות יותר. עיקר הירידה בעלויות נובעת מהירידה בעלויות השיווק, מהמפרט הבסיסי יחסית שנדרש מהקבלנים, וירידה משמעותית בסיכון של הפרויקט, שמתורגמת לירידה ברווח הנדרש על ידי הקבלן". על פי הניתוח של מדלן, גם בלוד, בדימונה ובקרית מוצקין מגיע התחשיב של עלות הבנייה לרמה סבירה.

"יש פער גבוה מאוד בין התמורה לקבלנים במכרזים השונים", מציין איתן. "פער שמשקף גם את תהליך הלמידה של הקבלנים את מכרזי מחיר למשתכן. אם בעפולה הקבלנים יצליחו להרוויח בכ-5,180 שקל למ"ר, סימן שבדימונה, שבה אופי הבנייה אינו שונה משמעותית, הקבלנים שזכו במכרזי מחיר למשתכן צפויים להרוויח כ-1,600 שקל יותר למ"ר, כ-200 אלף שקל לדירת 120 מ"ר".

במכרזים החדשים יותר שנסגרו, בבית דגן ובפסגת זאב בירושלים, ההצעות מתקרבות למחיר המקסימום שהציבה המדינה, מה שמשקף רווח אפשרי גבוה יותר במכרז. כך, בעוד ההצעות הזוכות במכרזים הראשונים שיקפו הנחה ממחיר המקסימום שהגיעה גם ללמעלה מ-20%, בראש העין ההצעה הזוכה היתה נמוכה בכ-4% בלבד ממחיר המקסימום ובירושלים ההצעה היתה נמוכה בכ-2.6% בלבד.

במכרזי מחיר למשתכן, עלות השיווק של הדירות צפוייה להיות נמוכה מאוד אם לא אפסית, משום שהביקוש הצפוי לדירות מחיר למשתכן על ידי הזכאים גבוה מההיצע בפועל. למעשה, הפרויקטים הללו צפויים להיות דומים לימי מכירת שערכו בעבר מועדוני לקוחות כמו חבר למשל, בהם הקבלן מוכר את כל הדירות במכה אחת.

"תוצאות המכרזים הראשונים במחיר למשתכן בהחלט משקפות בשורה צרכנית עבור חסרי הדירות, אף מעבר למה שיחלו לו יוזמי התוכנית", מסכם איתן, "אם הפרויקטים של מחיר למשתכן אכן יתממשו כמתוכנן, עם הנחות שמגיעות לכ-30% ביחס למחירי השוק, ייתכן שזה מעיד על כך שבשיטת השיווק הרגילה של קרקעות המדינה ישנה מידה רבה של חוסר יעילות, שעד כה התגלגלה על כתפיהם של רוכשי הדירות".

העובדה שהמדינה ספסרה בקרקעות עד כה היתה גורם מכריע בעליית המחירים. לדוגמא, במכרז בעפולה באוקטובר 2013, מרכיב הקרקע יחד עם עלות הפיתוח עמד בממוצע על כ-101.4 אלף שקל, מתוך מחיר ממוצע של 891 אלף שקל (כ-11.4%). במכרז מחיר למשתכן, מתוך מחיר דירה ממוצע של 628 אלף שקל, מרכיב הקרקע והפיתוח עמד על 1,239 שקל בלבד, כלומר, פחות מ-1%.

לצד ההנחה במחיר הקרקע, תוצאות המכרזים מעידות גם שניתן לבנות במחירים נמוכים יותר. על פי החישוב של מדלן, בעפולה למשל, ההפרש בין מחיר דירה בשוק החופשי לדירת מחיר למשתכן עומדת בממוצע על כ-290 אלף שקל, מתוכה ההנחה בקרקע מהווה כ-100 אלף שקל. כלומר, כ-190 אלף שקל נוספים נגרעו כביכול מחשבונו של הקבלן.

כדי להבין עד כמה התמחור של פרויקט מחיר למשתכן ריאלי ועד כמה קרוב למציאות, נעזרנו בקבוצת דקל שמפיקה את המחירון לקבלנים. את החישובים ערכו בקבוצת דקל על פי מחשבון אינטרנטי חדש שהשיקו שנקרא "דקל למטר רבוע". מחשבון שמאפשר עריכת אומדני עלויות בנייה בשלבי התכנון הראשוני.

הפרויקט שנבחר כדוגמא הוא בניין במתחם כורדני בקרית מוצקין, המכרז השני שנסגר במתכונת מחיר למשתכן. מדובר במגדל בן 24 קומות עם 94 יחידות דיור, שעל פי ההצעות הזוכות במכרז עתיד לכלול דירות מוזלות בנות 123 מ"ר שיימכרו לזכאים בעבור כ-1.206 מיליון שקל כולל מע"מ.

על פי הניתוח של דקל, הקרקע והפיתוח במכרז עמדו על 108 אלף שקל, סך כל עלויות הבנייה עומד על 667 אלף שקל, ועל כך יש להוסיף 167 אלף שקל עלויות כלליות ונלוות. במקרה של בניין בן 25 קומות, כפי שזכו החברות בקרית מוצקין, שורת הרווח הצפויה ליזם היא 89 אלף שקל לדירה, שהם 9% מההכנסות ללא מע"מ. נזכיר כי זו דירה מוזלת, שמחירה לעומת מחיר דירה דומה בשוק החופשי נמוך יותר בכ-300 אלף שקל - ולמרות זאת נותר רווח של כ-9%.

שאלת המפרט: מי צריך אסלה תלויה

במסגרת מכירת הדירות המוזלות לזכאים, נקבע כי הקבלן יהיה מחויב לעמוד במפרט שנקבע מראש, שגובש במשרד השיכון והבינוי. על הקבלנים נאסר לגבות מהרוכשים כסף בעבור שינויים בדירה. אם ייעשו שינויים, הם יהיו רק בשלב שלאחר מסירת הדירה ובאופן עצמאי על ידי הרוכש.

כדי לבדוק את המפרט נעזרנו שוב בנתוני קבוצת דקל ובמחשבון דקל למ"ר. בקבוצה הציבו את המפרט של דירת מחיר למשתכן אל מול מפרט של דירה סטנדרטית בשוק החופשי. הבחינה התמקדה ב-14 פרמטרים שונים: אלומיניום, מטבח, מיזוג אוויר, בנייה ירוקה, חשמל חכם, פיתוח, חיפוי חוץ, ריצוף, חיפוי פנים, אינסטלציה, עיצוב הלובי, ארונות אמבטיה ודלתות.

הנתונים מתבססים על מערכת חדשה של דקל, המאפשרת דיוק רב יותר בחיזוי עלויות הבנייה, כך על פי מנכ"ל קבוצת דקל איתי שניידר.

הבדיקה העלתה כי אכן המפרט הסטנדרטי של הקבלנים בשוק החופשי עולה על המפרט של דירות מחיר למשתכן, אך לא בהרבה כפי שהיה ניתן לחשוב. כך, אם סיכום העלות לקבלן במפרט סטנדרטי בפרויקט רגיל על פי נתוני דקל עומד על 107,605 שקל, מפרט מחיר למשתכן יעלה לקבלן כ-37 אלף שקל פחות, וההוצאה תעמוד על 70,320 שקל לדירה.

עיקר ההבדל במחיר הוא לא בפרטים הקטנים בדירה, אלא בהשקעה החיצונית. מכיוון שבפרויקט מחיר למשתכן הדירות נמכרות לזכאים בלבד, אין לקבלן אינטרס להשקיע בלובי מפואר או בשדרוג השטחים הציבוריים כדי למשוך רוכשים, ובדיוק במקומות הללו נמצא ההבדל במחיר. למשל, אם בפרויקט "רגיל" ההשקעה בעיצוב לובי נאמדת על ידי דקל ב-50 אלף שקל, במחיר למשתכן מדובר ב-15 אלף שקל בלבד.

מנגד, יש גם מקרים שבהם המפרט המחייב של משרד השיכון בדירות מחיר למשתכן קובע דווקא רף גבוה יותר מאשר הסטנדרט שנותנים הקבלנים. על פי דקל, מחיר היסוד למטבח בדירת מחיר למשתכן עומד על 10,000 שקל, ואותו סעיף בדירה הרגילה יעלה 7,000 שקל בלבד.

בשורה התחתונה, המפרט של דירת מחיר למשתכן אינו נמוך בהשוואה למפרט הסטנדרט. אבל כאשר מדברים על סטנדרט חייבים גם לדבר על שדרוגים. ובמקרה של דירת מחיר למשתכן, אין שדרוגים בעוד שבדירת קבלן שדרוגים הם חגיגה שלא נגמרת.

על פי בדיקה שערכו אנשי קבוצת דקל, העלות הממוצעת של שינויים בדירות בסטנדרט רגיל עומד על כ-50 אלף שקל לדירה ואילו עלות השינויים מגיעה בממוצע לכ-100 אלף שקל ויכולה להאמיר גם ל-300 אלף שקל ויותר. עוד על פי דקל, השינויים הנפוצים הם עבודות גבס, החלפת אריחים, אלומיניום (מנועים חשמליים לחלונות), מטבחים, אינסטלציה, נקודות חשמל ומערכות מיזוג האוויר.

שדרוג הוא לא בהכרח פינוק

המפרט המחייב שמופיע במכרז מחיר למשתכן הוא מפרט בסיסי. לא מעט גורמים בענף וגם מחוצה לו תמיד אוהבים להזכיר שזוגות צעירים צריכים להסתפק בדירות קטנות ובמפרט בסיסי אם עלות השדרוגים כבדה להם. זה אולי נכון במקרים רבים, אך לא פעם יש בין רוכשי הדירות כאלו ששינוי המפרט הוא לא בגדר מותרות אלא הכרח עבורם.

למשל, זוג צעיר דתי צריך שהמטבח יכיל כיור כפול, ארונות מטבח רבים יותר בשל הצורך בכלים חלביים ובשריים, ועוד. גם נכים או קשישים זקוקים להתאמות מיוחדות, למשל בחדרי הרחצה, או בהתאמות גובה במטבח או במתגי החשמל למי שמרותק לכיסאות גלגלים. לפיכך, עבור מי שחייב שינויים, המחיר ככל הנראה לא יהיה המחיר הסופי.

גם שאלת המימון נותרה פתוחה

שאלה נוספת שמעסיקה את הקבלנים והיזמים היא איך יימצא מימון לפרויקטים הללו. גם גורמים שונים בבנקים מעלים את אותה השאלה. "גם אם הקבלן עצמו מוכן להסתפק ברווח של אחוזים בודדים, ייתכן שהבנקים לא יהיו מוכנים להעניק לו מימון בנקאי בתנאים אלו, שכן גם במכרזים אלו הבנקים צפויים לדרוש שיעור ריווחיות מינימלי, כרשת ביטחון כלכלית למימוש הפרויקט", אומר רוה איתן ממדלן.

רק לאחרונה אמר אלדד פרשר, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, כי "תוכנית מחיר למשתכן, שהיא כרגע תוכנית הדגל של הממשלה, היא צעד בכיוון הנכון. אבל גם כאן, כמו במקרה של העיר חריש, הממשלה נמנעה מלדבר עם הגורמים המממנים, דבר שהשאיר על הפרק כמה בעיות: למשל, על פי איזה ערך נכס הבנק מעמיד מימון - האם לפי ערך הדירה כפי שנמכרה לזכאים במחיר מופחת או לפי המחיר שבו נמכרה הדירה למי שאינם זכאים? לעתים מדובר בפער של כ-300 אלף שקל. שאלה שנייה שאין עליה עדיין תשובה היא שההסכם עם הזכאים קובע שהם חייבים לגור בנכס לפחות חמש שנים, אחרת ישלמו קנס למדינה. מה קורה במקרה של כשל, כאשר הדיירים נכשלים מסיבה זו או אחרת מלעמוד בהחזרי ההלוואה? האם הקנס קודם להלוואה לבנק או ההיפך?".

ניסינו לברר האם יש כבר התקדמות בנושא זה מול הבנקים והאם נקבעה כבר מדיניות אחידה על ידי בנק ישראל והמפקח על הבנקים. על כך השיבו לנו בפיקוח על הבנקים כי "הפיקוח על הבנקים בוחן אם ובאיזו מידה יש צורך להתאים את ההנחיות הרגולטוריות לאור התוכניות החדשות של משרד הבינוי".

 עלות קרקע

 העלויות לקבלן

 מחיר דירה

 מכרזי מחיר למשתכן

 מפרט של דירות