יזמי נדל"ן מנסים לפתות קונים עם העסקה הכי מסוכנת שיש

שינוי ייעוד קרקע טומן בחובו בדרך כלל פוטנציאל כלכלי רב, שרבים מהיזמים חולמים עליו. הבעיה מתחילה כשהיזמים מחליטים בעצמם שוועדות התכנון ייאשרו את שינוי הייעוד, אף שמדובר בהליך מורכב וארוך שכרוך בשמיעת התנגדויות ובבחינת התוכנית על ידי הוועדה המחוזית ואישורה.

ובכל זאת, הנה כמה מקרים שהיזם בחר לקבוע עובדות בשטח, מבלי לערב (ודאי שלא בזמן) את רשויות התכנון.

בחודש ספטמבר האחרון הודיעה קבוצת אלדד פרי כי חתמה עם בעלי קרקע פרטיים על אופציה לרכישת 15 דונם בכניסה הצפונית לעיר רחובות, בפינת הרחובות הרצל ודרך אצ"ל, בסמוך למכון ויצמן, תמורת 160 מיליון שקל. לפי ההודעה, בשטח מתוכננים להיבנות שני בניינים בני 24 קומות ו-1,200 דירות בנות 35 מ"ר, במחיר אטרקטיבי שמתחיל מ-490 אלף שקל. עוד ציינו כי הפרויקט יכלול שטחי מסחר, משרדים, ומרכז ספורט עם בריכת שחייה.

490 אלף שקל לדירה ברחובות

אלא שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש מוגדרת כ"מגרש מיוחד" שכולל שלל שימושים, שאף אחד מהם אינו דירות מגורים. היעוד שהכי קרוב לדירות מגורים הוא מעונות סטודנטים. בקבוצת אלדד פרי טוענים כי למרות שבהודעה לא היה איזכור לייעוד הקרקע, כל רוכש פוטנציאלי שמתעניין ברכישה מקבל הסבר מפורט על כך שמדובר בפרויקט מעונות סטודנטים, על כל המשתמע מכך. בנוסף, הם ציינו כי תהיה חברת ניהול למעונות.

טשטוש הגבולות בין דיור קשישים, סטודנטים ודירות של קבע מלווה בימים אלו גם מיזם מתוקשר שמשווקת חברת "אורבן" בשכונת בבלי. חברת השיווק קיבלה אופציה לרכוש את מבנה קולנוע דקל מאיש העסקים עדי קייזמן תמורת 61 מיליון שקל, והיא משווקת בו דירות מגורים שייבנו בקבוצת רכישה. בקמפיין פרסום יקר שכולל בנוסף למודעות בעיתונות ואתרי אינטרנט גם פרסומות בטלוויזיה, מוצעות דירות 2-4 חדרים החל מ-1.95 מיליון שקל, במרחק הליכה מהפארק. כותרת הקמפיין היא "הזדמנות נדירה בלב שכונת בבלי". אלא שנכון להיום, תוכנית בניין העיר התקפה במקום מייעדת את הקרקע בקולנוע דקל לאוכלוסיה מבוגרת עם שרותים נילווים".

בעיריית תל אביב מדגישים בתוקף כי כל מי שירכוש דירות בפרויקט, היום ובעתיד, צריך לעמוד בקריטריון הגיל של דיור מוגן: בני 55 שנים ומעלה. אם מדובר בתא משפחתי המורכב משני בני אדם, הרי שגילו של אחד מהם לפחות במועד הרכישה מוכרח להיות 55 ומעלה. תנאי זה אינו רק לרכישה, כי גם תנאי למגורים במבנה. בפרסומות החברה אין כל אזכור למגבלות שקובעת התוכנית.

חברת אורבן מסרה לנו בתגובה כי היא פועלת בהתאם להוראות התב"ע, וכי המידע על ייעוד הבניין ניתן "בשקיפות מלאה ובהרחבה לכל המתעניינים, אך את התנאים המפורטים ודרישות העירייה, לא ניתן להסביר בפרסומת קצרה", דברי החברה.

הייעוד למלאכה, השיווק למגורים

אבל השיטה הזו לא נולדה כמובן אתמול. בחודש מאי 2014 החלה חברת רפאל נדל"ן בשיווק של פרויקט מגורים, 82 דירות במגדל בן 21 קומות בשכונת יד אליהו שבדרום מזרח תל אביב. החברה הכריזה כי היא מארגנת קבוצת רכישה על מגרש בשכונה תמורת 1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה, מחיר אטרקטיבי לכל הדעות.

עם תחילת השיווק חשפנו ב"גלובס" את התעתוע: ייעודו של המגרש, שעליו ניצבה מרכזייה ישנה של בזק, היה בכלל "מלאכה". הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה התנגדה לשינוי ייעודו למגורים. המשמעות היא שהסיכוי להקים על המגרש המדובר מגדל מגורים הוא נמוך מאוד. בעיריית תל אביב, אגב, לא היססו לכנות את שיווק הדירות במקום "הטעיית הציבור" ודרשו את הסרת השלט הענק עם הדמיית הפרויקט שהציבה החברה על המבנה, וכלל הבטחה ל"מכירה מוקדמת ל-30 דירות בלבד".

המגרש בן 3.4 דונם ועליו מבנה המרכזייה נמצא בפינת הרחובות משה דיין ודרך ההגנה. חברת בזק מכרה את המבנה בשנת 2010 לקרן ריאליטי תמורת 19.5 מיליון שקל, וזו החלה לקדם תוכנית בניין עיר חדשה לשינוי ייעוד המגרש ממלאכה למגורים, שעליו ייבנו 80 דירות, מעונות סטודנטים בשטח של 2,500 מ"ר ושטחי מסחר בהיקף של 5,000 מ"ר. הוועדה המקומית אישרה את התוכנית והמליצה על הפקדתה בוועדה המחוזית, עובדה שהספיקה כאמור לרפאל נדל"ן, שקיבלה אופציה מקרן ריאליטי ב-2014 לרכוש את המגרש תמורת 38 מיליון שקל, לשווק שם דירות.

לרפאל נדל"ן ניתנו שמונה חודשים למימוש האופציה לרכישת המגרש. לפיכך, היא מיהרה ויצאה בקמפיין שיווק, בלי אף מילה על ההליך התכנוני הארוך שצפוי לפרויקט. כל אלה היו כמובן הבטחות מוקדמות מדי, מאחר ואף גורם אינו יכול היה לומר בביטחון שייעוד הקרקע אכן ישונה למגורים, ובטח לא כמה קומות יכלול הבניין או מה יהיה שטח הדירות בו. גם מחיר הדירה הכולל כביכול אמור לכלול בתוכו את גובה היטל ההשבחה שבאותה נקודת זמן אינו היה ידוע, ונגזר מהתוכנית הסופית שתאושר (או שלא).

במקרה הזה חשף "גלובס" כי הוועדה המחוזית מסרבת כלל לדון בשינוי ייעוד הקרקע, מאחר שמדובר בתוכנית הסותרת את תוכנית המתאר המחוזית לגבי כלל האזור.ברפאל נדל"ן אמרו להגנתם כי כלל לא ידעו על עמדתה של הוועדה, ויצאו בפרסום מתקן לפיו הרוכשים עודכנו ויכולים לרכוש "זכות לדירה בפרויקט" תמורת סכום נמוך בהרבה, בלי להתחייב מהו ייעוד הקרקע שיאושר לבסוף.

"פגיעה קשה בשלטון החוק"

דוגמה אחרת נחשפה גם היא ב"גלובס" כמעט לפני 20 שנה, על ידי משה ליכטמן. בשנות ה-90 המוקדמות ביקשו החברות סנאורה ודנקנר השקעות להקים פרויקט על מגרש ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, אשר תוכנית בניין העיר החלה עליו אפשרה הקמת בניין מגורים בן 15 קומות ו-60 דירות בשטח 120 מ"ר כל אחת. החברות ביקשו להגדיל את מספר הדירות, ואילו עיריית רמת גן רצתה להקים במקום דיור מוגן.

החברות והעירייה קידמו תוכנית חדשה שאושרה בוועדה המקומית, וכללה הקמת בית דיור מוגן בן 120 יחידות דיור מוגן ב-15 קומות מעל שתי קומות מסחר, קומת מחסנים וקומת בריכת שחייה. עוד נקבע בתוכנית כי תוקם חברת ניהול שתקבע בשיתוף העירייה קריטריונים שיבטיחו את מימוש מטרת הפרויקט לדיור מוגן.

אלא שהחברות שבנו את הפרויקט התעלמו כליל ממטרתו. במקום למכור את הדירות לקשישים, הן שיווקו אותן בשוק החופשי לכל דורש, בלי קביעת קריטריונים ובלי קשר לדיור מוגן. העירייה הנפיקה לפרויקט טופס אכלוס בשנת 1999, ולטענתה רק בשנת 2000 נודע לה על מעשי החברות. בעקבות זאת היא הגישה כנגדן כתב אישום, ואף נגזר על כל אחת מהחברות לשלם קנס של 460 אלף שקל.

עם סיום ההליך הפלילי החלו החברות והעירייה לפעול להכשרת העבירה באמצעות שינוי ייעוד הקרקע למגורים בתוכנית חדשה שיזמו. התוכנית אושרה בוועדה המקומית בשנת 2006, אך נדחתה שלוש שנים אחר כך בוועדה המחוזית. זו השתכנעה כי למרות שרוכשי הדירות ודאי רכשו את הדירות בתום לב, האינטרס הציבורי של מניעת עידוד עבריינות בנייה הוא הקובע. החברות הגישו ערר למועצה הארצית, שהחליטה גם היא בתחילת 2011 לדחות את התוכנית. "עולה תמונה חמורה של התנהלות בלתי חוקית מכוונת ומטעה ופגיעה קשה בשלטון החוק", קבעה המועצה הארצית. "תוצאתה היא מגדל מגורים בלב רמת גן שנולד בחטא".

החברות הגישו בשנת 2011 עתירה לבית המשפט, אלא שבמאי 2013 דחתה השופטת מיכל רובינשטיין את העתירה וקבעה כי "לתוך מערבולת של פרשה חמורה זו גררו החברות שורה ארוכה של דיירים שרכשו מהן דירות בבית גרונר". לדבריה, למרות הפגיעה בדיירים כתוצאה מירידה בערך הדירות, וכתוצאה מהאפשרות שחלקם ייאלצו לעזוב את דירותיהם בעקבות הפיכתו של הבניין לבית דיור מוגן, שיקול שלטון החוק, נוכח העבירות החמורות שהתוכנית נועדה להכשיר הוא הקובע. רובינשטיין הוסיפה כי הדיירים יוכלו לתבוע את החברות על הנזקים שייגרמו להם.

מקרה דומה עם סוף קצת שונה הוא פרויקט קונדוטאוארס שהוקם בכניסה הדרומית מזרחית לגבעת שמואל, ואשר עליו נמתחה בין היתר ביקורת קשה בדוח מבקר המדינה משנת 2002. מהדוח עלה שהפרויקט אושר בוועדות כבית דיור מוגן שיכלול תשע קומות, ובהן קומה אחת סיעודית.

במקום זאת, הקימו היזמים בסופו של דבר בניין בן 15 קומות, מהן 13 קומות בפועל ועוד שתי קומות סגורות עד לאישורן. הדירות הוצעו בסופו של דבר למכירה רגילה, כמיועדות להשכרה בעיקר עבור סטודנטים הלומדים באוניברסיטת בר אילן הסמוכה. בחוזה עם הרוכשים אף הודגש שאין בכוונת החברה, או מי מטעמה, לנהל בבניין בית אבות, והיא מתחייבת לא להקים בבניין מחלקה סיעודית.

בימ"ש ביטל עסקה לרכישת דירה

בביקורת נקבע בצורה ברורה, שייעוד הבניין שונה שלא על-פי החוק, תוך עצימת עין מצד הוועדה המקומית. בביקורת הדגיש המבקר, שפיקוח הוועדה המקומית נועד למנוע עבירות על החוק, למנוע מהיזם כל חריגה מתוכנית מתאר תקפה וכי מן הראוי היה שתמנע או תפסיק כל פעולה של היזם לאכלוס הבניין שלא לפי ייעודו בכל שלב בו היא מאותרת. בית המשפט המחוזי בתל אביב אף ביטל עסקת מכירת דירה בפרויקט, והפסיקה פתחה פתח לרוכשים נוספים לבטל את קניית הדירה. כיום הפרויקט ממשיך לשרת משקיעים, שמשכירים את הדירות לסטודנטים. דירות בפרויקט גם מוצעות למכירה במחירים זולים יחסית לאזור, כ-700 אלף שקל לדירות 2 חדרים, מחיר המגלם את הפרובלמטיות של הפרויקט ואת אי היכולת לקבל משכנתא רגילה בבנק.

לא רק מגורים: סניף איקאה על קרקע לתעשייה

רבים אינם יודעים כי הסניף השני של רשת איקאה, במערב העיר ראשון לציון, כלל לא היה אמור לקום באזור שבו קם, שבו ייעוד השטח היה ונשאר לוגיסטיקה ותעשייה. פתיחת הסניף באיחור רב היתה קשורה להתנהלות לא חוקית מצד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שבראשה עמד ראש העיר ויו"ר הוועדה דאז מאיר ניצן, שהיה מהדוחפים המרכזיים להקמת סניף חנות הרהיטים של הרשת הנודעת.

הבעיה, קבע בית המשפט המחוזי ב-2007, שהקרקע שעליה הוקם הסניף מיועדת כאמור לתעשייה. בימ"ש האשים את העירייה בכך שתפרה את המכרז עבור איקאה, וביטל את זכייתה במכרז של חברת אירוס הגלבוע, נציגת איקאה בישראל. את התנהלותה של העירייה כינתה השופטת נורית אחיטוב "מנוגדת לשלטון החוק".

במרץ 2010 נאלצה אירוס הגלבוע לזכות בפעם השנייה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת החנות תמורת 132 מיליון שקל. גם עיריית ראשון לציון נאלצה להגיש שלוש פעמים תוכניות לקידום שינוי הייעוד של המתחם מתעשייה למסחר, לאחר שמוסדות התכנון סירבו להעניק לה היתר ל"שימוש חורג" בקרקע לטובת שימוש מסחרי.

ואולם הסניף בכל זאת הוקם, לאחר שהוועדה המחוזית אישרה את התוכנית - כשנתיים לאחר שהחלו בהקמתו - אך חייבה את הוועדה המקומית לערוך תוכנית חדשה למתחם. השלכות העיכוב הביאו לכך שהחנות עמדה מוכנה ושוממת זמן רב עד לפתיחתה, והיא לא מחוללת כיום שום יתרונות מסחריים לאזור סביב, שנותר תעשייתי כולו (להבדיל למשל ממה שקורה סביב איקאה בנתניה ובקריות).

התוכנית הנקודתית צומצמה בסופו של דבר, תוך שהיא זוכה להתנגדות חריפה מצד סוחרי האזור, תושבי המושבים הסמוכים וגופים ירוקים שונים. לאחר תהליך ממושך הגיעו אירוס הגלבוע ומוסדות התכנון להסכמה לפיה 27 אלף מ"ר יוקצו לפעילות מסחרית, מתוכם ישתרע שטח החנות על 24 אלף מ"ר ו-3,000 מ"ר נוספים עבור בתי עסק קטנים יותר.