חברת הנדל"ן שמתכוננת ליום שבו השווקים יתהפכו

לפני שבועות מספר הודיעה חברת הרבור גרופ, חברת הנדל"ן האמריקאית-ישראלית, על עסקת ענק לרכישת שלושה מתחמי מגורים להשכרה בארה"ב, תמורת 300 מיליון דולר. שני מתחמים נמצאים במדינת ניו ג'רזי והם כוללים יחד 1,268 דירות. הפרויקט השלישי נמצא במדינת מרילנד, והוא כולל 748 דירות להשכרה. בעקבות העסקה, הרבור גרופ מחזיקה ומנהלת כיום ברחבי ארה"ב כ-27 אלף דירות להשכרה, בנוסף ל-50 בנייני משרדים ומסחר (560 אלף מ"ר).

- למרות הגודל שלכם, לא הצטרפתם לחגיגת החברות האמריקאיות שהגיעו בשנתיים האחרונות לבורסה בתל אביב.

"מי שקונה אג"ח של חברה אמריקאית עם קופון של 5% בשנה, למעשה קונה סיכון אקוויטי של חברה שרוצה להרוויח 15% על היזמות שלה. לכן יש פה ארביטראז' מאוד גדול, שאותו זיהו החברות האמריקאיות", מציין ג'י צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל. אז למה הם לא בעסק? לדבריו, הרבור גרופ מעדיפה לגייס את הכסף מפרטיים ומגופים מוסדיים בישראל שלא דרך הבורסה. בפברואר אשתקד הם גם רכשו מאלקטרה 20% מהמניות שהחזיקה החברה מאז 2007, תמורת 53 מיליון שקל.

- את הביקורת האמיתית שלו שומר צביבל לחברות וליזמים ישראלים שמשווקים באגרסיביות לישראלים הזדמנויות נדל"ן ברחבי ארה"ב.

"אנשי השיווק הפכו בימינו לאנשי נדל"ן. בתקופה של עדנה בתחום, קל לשכנע ולפתות אנשים לא מקצועיים להשקיע. הבעיה הגדולה שרוב האנשים הם כאלו שעבורם סכום ההשקעה הינו החיסכון היחיד או המרכזי שלהם, וזהו מהלך מסוכן ביותר. הלוואי שהם בסוף ירוויחו, אבל בשוק שבו הכל עולה והנייר סופג הכל, קל מאוד להתפתות לעסקאות. כאשר יגיע התיקון, והוא יגיע, החשש הוא שאף אחד לא ירצה לשמוע מהנכסים הללו. עובדה שאני לא רואה את המשקיעים הגדולים קונים בדטרויט או באטלנטה, כי הם יודעים שברגע שהשוק יתקן השווקים הללו יחטפו ראשונים. וכל זאת לפני שדיברנו על בעיית ניהול הנכסים הללו".

לדעתו של צביבל, הניתוח העממי של חישוב התשואה לצורך בחינת נכונות ההשקעה מהנכס מוביל לטעויות הרות אסון: "כשאני בוחן נכס קודם כל עלי להסתכל על שוויו ולא מהי התשואה הנוכחית ממנו. מהו המחיר למ"ר (או לרגל רבועה בארה"ב), האם הינו ריאלי - מעל או מתחת לשוק, ומהו פוטנציאל ההשבחה של הנכס. באופן כללי, אני אעדיף להשקיע בנכס בניו יורק לפי תשואה של 3% מאשר בנכס מקביל בעיר משנה בארה"ב בתשואה של 9%, מה שמלמד שאופן בחינת עסקה רק משיקולי תשואה אינו נכון".

בהתאם לאסטרטגיה זו, "בערים המשניות אנו לא נוגעים במשרדים משום שכאשר השוק יירגע יהיה לי מאוד קשה למכור שם את הנכס או לטפל במקרים של בריחת שוכרים, ואילו בערים הראשיות עדיין יעמדו אצלי בתור".

- לאחרונה סיימה החברה גיוס של 100 מיליון דולר נוספים לקרן חדשה. האם יש עדיין מספיק הזדמנויות בשוק האמריקאי?

צביבל: "המחירים ככלל גבוהים, אך השווקים יותר בריאים והיסודות איתנים יותר מאשר היו טרם הקריסה במשבר של 2008. לפני המשבר, הכלכלה נסמכה על השוק הפיננסי בעיקר וכיום התעשייה הרבה יותר ריאלית, נוספו 3 מיליון מקומות עבודה, כך שאין ספק שאנו במקום טוב ונוח יותר מאשר היינו לפני 7-8 שנים. אך יחד עם זאת - השוק היום נמצא לקראת השיא".

"עם המגפיים על הקרקע"

בשל הערכה זו פיתחה הרבור גרופ פעילויות משנה בתחומים משלימים. אחת מהן הינה קרן גידור באמצעותה, לדברי צביבל, ניתן "ליישם את הידע שלנו בעולם הריאלי אל תוך העולם הפיננסי". כיום מנהלת הקרן כ-150 מיליון דולר (במינוף יחסית נמוך של כ-20%), ומהווה עדיין חלק די זניח מהיקף הפעילות הכולל, אך בכוונתה להפוך תחום זה למשמעותי הרבה יותר. "אנחנו נמצאים עם המגפיים על הקרקע, ורוצים להשליך מהידע שלנו בעולם ההשקעות הריאלי אל עבר התחום הפיננסי", אומר צביבל. באמצעות קרן הגידור מקווה הרבור, בין היתר, גם להתכסות ולהתמגן מפני החשש מהצפוי לבוא.

"בשוק הריאלי, אין למעשה אפשרות לבצע שורט אמיתי על השוק, הכי רחוק זה למכור נכס", אומר צביבל. "השוק הפיננסי הוא כלי ליישם את הידע ולהרוויח גם בירידות, ונכון להיום כ-40% מפעילות הגידור שלנו נעשית בשורטים על ני"ע של חברות ונכסים שלדעתנו אמורים לרדת, משום שהם מוערכים ביתר, או שפועלים בתחום ספציפי שעלול לרדת בעתיד הקרוב מסיבות כאלו ואחרות", מוסיף צביבל ומדגים, " חברות שמשכירות נכסים על פי מחיר שכירות אחיד לתקופת זמן ארוכה, חשופות יותר לשינויי ריבית. כאשר ישנן ציפיות לעליית ריבית, שוויין צפוי לרדת ובפעולת שורט ניתן אף להרוויח מכך".

הסלקטיביות של הרבור גרופ איננה נגמרת בערים נידחות בארה"ב, כי אם גם בארץ הקודש, אף שקברניטיה הם ציונים נלהבים.

"השוק הישראלי הוא עוף מוזר", אומר צביבל. "אם לא ימצאו דרך לעודד ולקדם את נושא הדיור להשכרה, לדעתי המשבר לא ייפתר. חובה לייצר אלטרנטיבה אמיתית לנטייה של הישראלי הממוצע לקנות עוד ועוד נדל"ן, תופעה שבארה"ב רק הולכת ופוחתת ומכאן שתעשיית ה"מולטי-פמילי" תמשיך לדעתי לפרוח שם גם בשנים הבאות. בשוק של היום, שכל יזם מקומי עושה 15% רווח מינימום על פרויקט, מדוע שירצה להסתכן ולבחון את הכיוון הזה, במיוחד כאשר המדינה איננה מעודדת זאת מספיק?"