נתוני חברות הבנייה מוכיחים: עוד רבעון שיא במחירי הדירות

נתוני חברות הבנייה הבורסאיות לרבעון השלישי שהתפרסמו בימים האחרונים מעידים שוב שקצב מכירת הדירות בישראל ממשיך לדהור גם בסיכום רבעוני, וגם בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2015. כפי שהדברים נראים כרגע, 2015 צפויה ככל הנראה להיות אחת משנות הפעילות הטובות ביותר של החברות בשנים האחרונות, אם לא יותר מזה.

אחרי מחצית מצוינת, מי שציפה או קיווה לשינוי כיוון (בין השאר לאחר העלאת מס הרכישה למשקיעי הדירות ביוני מ-5% ל-8%) התבדה. שיעור הריבית הנמוך בשוק, היעדר אלטרנטיבות השקעה, ומעל לכל חוסר האמון בצעדי הממשלה עדיין הזרימו ביקושים רבים לשוק הדיור.

65% זהו הזינוק בכמות הדירות שמכרה קבוצת שיכון ובינוי בתשעת החודשים הראשונים של השנה, עם למעלה מ-700 דירות שנמכרו בין ינואר לספטמבר - מספר מרשים לכל הדעות, שממקם אותה כמוכרת הדירות מספר 1 מבין החברות הבורסאיות לתקופה זו.

גם בסיכום הרבעון השלישי נותרת החברה שבשליטת שרי אריסון אלופת המכירות, עם זינוק של יותר מ-70% במספר הדירות שנמכרו לעומת הרבעון המקביל, לסך של כ-250 דירות.

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, אומר בתמצית כי "בתחום המגורים המצב מאוד ברור - מי שיש לו דירות למכירה על המדף מוכר אותן, ומוכר יפה. קצב המכירות שלנו הוא לפי תוכנית העבודה ואפילו יותר מזה".

מי שמציגה את שיעור הקפיצה הגדול ביותר במכירת דירות בשלושת הרבעונים הראשונים היא אזורים שבשליטת הרשי פרידמן. החברה מכרה יותר מפי 2 מאשתקד, גידול של 113%. באזורים מציינים כי "הפעלת מלאי משמעותי בסוף שנת 2014 ובתחילת 2015", תמכה בשיפור בפעילות. אזורים גם מציגה בדוחות את פילוח המכירות שלה לפי חודשים, ממנו עולה כי באופן לא מפתיע יוני היה חודש המכירות החזק ביותר שלה עד כה השנה, עם מכירת 112 דירות, רגע לפני כניסתה לתוקף של ההחלטה על העלאת מס הרכישה למשקיעים.

פילוח המכירות לפי חודשים מאפשר גם לזהות האטה בפעילות בחודש ספטמבר, שבו נמכרו רק 19 דירות, לעומת 86 דירות שנמכרו ביולי ו-50 נוספות באוגוסט. עם זאת, צריך לסייג שבחודש ספטמבר חלו מרבית חגי תשרי והוא התאפיין במיעוט יחסי של ימי עבודה.

מפילוח הנתונים עולה כי גם יתר המתחרות בענף נהנו מעלייה דו-ספרתית במכירת הדירות בתשעת החודשים הראשונים והמגמה החיובית מאפיינת גם את הרבעון השלישי. מי שבולטת לשלילה היא חברת אשדר מקבוצת אשטרום, שהסתפקה בעלייה צנועה של 7% בלבד בקצב מכירת הדירות בין ינואר לספטמבר 2015.

בסך הכול, מכירות תשע חברות הנדל"ן למגורים שנבדקו זינקו ב-55% והציגו מכירה כוללת של כ-3,200 דירות (מתוך 25.5 אלף דירות חדשות שנמכרו בכל הארץ באותם חודשים - נתח של 12.5%), זאת לעומת קצת יותר מ-2,000 דירות שמכרו אותן חברות בתשעת החודשים הראשונים של 2014 (שבהן נמכרו בסה"כ 16 אלף דירות חדשות - גם כן נתח של 12.5 מהשוק).

66% זהו שיעור הקפיצה שנרשם בהיקף הכספי הכולל שהתקבל ממכירת הדירות שביצעו בתשעת החודשים הראשונים של השנה חברות הנדל"ן למגורים שנבדקו. במספרים, קפיצה זו משקפת היקף העסקאות בסכום כולל המתקרב ל-5.4 מיליארד שקל. זאת, לעומת עסקאות בהיקף 3.2 מיליארד שקל בתקופה המקבילה.

בקטגוריה זו נוטלת את הבכורה אזורים, שמציגה היקף עסקאות כולל של 1.2 מיליארד שקל - סכום המשקף זינוק של יותר מ-120% ביחס לתשעת החודשים הראשונים של 2014. מפילוח לפי פרויקטים בולטת מכירת כ-150 דירות בפרויקט "הרצליה הילס" שהשיקה אזורים בתחילת השנה עם עופר השקעות, הכולל 600 דירות ב-10 בניינים בכניסה להרצליה.

עוד בולטות שיכון ובינוי ואפריקה מגורים, שההיקף הכספי ממכירותיהן מתחילת השנה צמח בעשרות אחוזים והגיע ליותר מ-1 מיליארד שקל אצל כל אחת מהן.

ברמה הרבעונית, היקף המכירות המצרפי של החברות הנבדקות התקרב ל-1.5 מיליארד שקל - קרוב ל-30% מסך המכירות מתחילת השנה - ברבעון שנחשב בדרך כלל חלש יחסית בשל עיתוי החגים וחופשת הקיץ. מספר זה משקף זינוק של קרוב ל-50% ביחס למכירות שהציגו אותן חברות ברבעון המקביל אשתקד, שהסתכם אז בכ-1 מיליארד שקל.

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים מקבוצת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב אומר כי "2015 התחילה חזק אחרי שנפלה התכנית למע"מ אפס וגם חודש יוני היה חזק בעקבות ההחלטה להעלות את מס הרכישה. אבל גם אם נוריד את הנקודות הספציפיות האלה, עדיין אפשר לראות שמתחילת השנה הביקושים נמשכים בצורה עקבית".

לדבריו, "במדינת ישראל הגידול השנתי באוכלוסייה חיובי, יחד עם רוכשים מחו"ל, תומכים בכך שאובייקטיבית יש כמות גדולה יותר של מבקשי פתרונות דיור כל שנה, ועדיין לא הגענו לנקודה בה אנשים סבורים שהם לא מסוגלים להתמודד עם רמות המחיר". לדברי דגן, "ככל שלא יטפלו בעלויות הביצוע, גם במקומות רחוקים דירה תהיה יקרה".

2.1 מיליון שקל, זהו מחיר הדירה הממוצע במכירות של אפריקה מגורים בתשעת החודשים הראשונים של 2015 - המחיר הממוצע הגבוה ביותר מבין החברות הנבדקות, למרות שהיתה החברה היחידה שגם רשמה נסיגה, גם אם מתונה, בפרמטר זה. מלבד אפריקה מגורים, יתר החברות הנבחנות נהנו מעליות מחירים שהגיעו אצל חלקן לשיעורים דו-ספרתיים. מחיר הדירה הממוצע של תשע החברות המדוברות עלה בשיעור נאה של 8% והגיע ליותר מ-1.6 מיליון שקל.

הוד התייחס למכרזי "מחיר למשתכן" שהתפרסמו בשבועות האחרונים, במסגרתם מסבסדת המדינה את הקרקע והפיתוח ונותנת לקבלנים להתחרות על מחיר הדירה הסופי הזול ביותר, עם יעד להוריד את המחירים ב-200 אלף שקל לפחות. לדבריו, "זו צורה לסבסד את עלות רכישת הדירה ולדעתי זה יעזור לזכאים, אבל לא יעזור לשוק. השינוי יגיע כשתשתנה סביבת הריבית, וכרגע אין פרמטרים בשוק שיכולים לדחוף את המחירים למטה".

56% זהו שיעור התשואה הפנומנלי שהניבה השקעה במניית אפריקה מגורים למשקיעים בה מתחילת השנה - קפיצה המשקפת לאפריקה מגורים שווי שוק המתקרב ל-900 מיליון שקל. עוד מניות בולטות בביצועים רגע לפני סיומה של 2015 הן חנן מור, שזינקה בשיעור דומה, ומניות דמרי ודוניץ שהוסיפו לערכן כ-30% כל אחת. ובמילים אחרות: אם מניות חברות הנדל"ן למגורים מציגות תשואות מרשימות כל כך, אולי גם מי שמאמין שמחירי הדירות ימשיכו לרתוח מוטב שישקיע במניות של הענף ולא בארבעה קירות של ממש.

שמעון אוליאל, מנהל מחלקת המחקר בבית ההשקעות אנליסט, אומר כי "חברות הנדל"ן למגורים נסחרות סביב ההון העצמי שלהן ולמעלה מזה, להוציא את חברת אזורים. השוק כן מייחס לחברות את הרווחים שהן צפויות לייצר קדימה, אבל באופן כללי התמחור שלהן הוא לא בשמיים. חלק מהחברות מעניינות יותר וחלק פחות, כל אחת בהתאם לפרמטרים רבים שצריך להביא בחשבון, בין היתר צבר פרויקטים, ניסיון, הנהלה, וכן צריך לזכור שבחלק מאותן מניות ישנה בעיית סחירות שאינה גבוהה. לכן קשה להתייחס אל תמונת התימחור שלהן כאחידה".

אוליאל מבקש להכניס את המשקיעים לפרופורציות הנכונות מבחינת היקפי השקעה: "במונחי שוק הון, תחום הנדל"ן למגורים בבורסה כמעט ולא רלוונטי. שווי עשר חברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות הגדולות גם יחד לא מתקרב לשווי ענקיות הנדל"ן המניב. לפעילות טהורה של נדל"ן למגורים אין השפעה מהותית על מדד ת"א 100, ולכן גם ההחזקה בהן צריכה להיות בפרופורציות הנכונה מסך תיק ההשקעות".

הכל תלוי בהיצע ובריבית

המספרים שהציגו חברות הנדל"ן למגורים אינם מבשרים כאמור לפי שעה על שינוי מגמה. גם נתוני הממשלה לרבעון השלישי הציגו ברובם תמונה דומה. משרד השיכון אמנם דיווח על ירידה של 4% במחירי הדירות ברבעון השלישי מול הרבעון השני (וירידה של 6% מול רבעון מקביל), אולם בד בבד הראו הנתונים שפרסם המשרד על המחירים ביישובים עצמם כי נמשכה מגמת העליות, מה שלימד שהביקושים ככל הנראה הוסטו לאזורים פריפריאליים וזולים יותר והם השפיעו על הממוצע הכולל. גם השמאי הממשלתי, משרד האוצר והלמ"ס המשיכו לדווח על עליות מחירים ברבעון האחרון.

דגן סבור כי "הבעיה המרכזית של חברות הנדל"ן היא מחסור בקרקעות, וזה גם תומך בעליית המחירים כי עדיין אין מספיק היצע. אם המדינה תשווק את כמות הדירות עליה היא מדברת, אולי שינוי יגיע בעוד כמה שנים. צריך לזכור שבנדל"ן תהליכים הם ארוכים מאוד ומה שמשווקים היום יהיה אפשר לאכלס רק בעוד חמש שנים. במבט קדימה אנחנו אופטימיים, ורק לאחרונה רכשנו את מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב (נרכש יחד עם חברת לוינשטיין תמורת 560 מיליון שקל), ועל רקע המצב אנחנו מעריכים שעשינו שם עסקה מצוינת".

להערכת דגן, "נראה שהציבור עדיין לא מאמין שהמחירים יתייצבו וירדו. בינתיים אין האטה בצריכה ונתוני המאקרו נשארו ללא שינוי - עם ריבית מאוד נמוכה, משכנתאות בתנאים מצוינים, והיעדר אלטרנטיבות".

גם הוד מעריך כי "ב-2016 הביקושים לדירות יימשכו. הדבר היחיד שיוכל לעצור את הביקושים, מלבד שינוי בסביבת הריבית, הוא בעיה בכושר הקניה, אבל בינתיים זה לא קורה. לגבי הריבית, אני לא רואה ברמת המאקרו סיבות שייתמכו בעלייתה בזמן הקרוב". לדבריו, "אנחנו מסתכלים קדימה, הגדלנו את כמויות האתרים שבהם אנחנו פועלים, והיום אנחנו עם קרוב ל-2,200 דירות בביצוע. פעלנו גם ליצירת תמהיל דירות מגוון יותר ונכנסנו למקומות שקודם לא הכרנו, כך שמבחינת ניהול סיכונים אנחנו מכוונים להגדיל את הסבירות לפגוש אנשים שמחפשים מוצרים שאנחנו מציעים".

אוליאל מוסיף כי "שוק הנדל"ן למגורים הוא מאוד מגוון ונשען על הרבה מאוד פרמטרים. אין ספק שהריבית הנמוכה היוותה דלק לעליית המחירים ואם הריבית תעלה, וגם תלווה במיתון כלכלי, המחירים ירדו. אבל אני לא רואה מצב בו הריבית תעלה כל כך מהר".

 המספרים מאחורי שיאי מכירת הדירות מתחילת השנה