פס"ד: בדקתם נכס וחתמתם על הסכם? לא תוכלו לחזור בכם

רכשתם נכס מקרקעין והצהרתם בחוזה המכר כי בדקתם אותו והוא ראוי לצורכיכם? לפי החלטת בית המשפט המחוזי מרכז שניתנה לפני ימים אחדים, נראה שלא תוכלו לחזור בכם.

בחוזי מכר מקרקעין מקובל לכלול סעיף שבו מצהירים הרוכשים כי בדקו את מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס, וכי מצאו אותו מתאים וראוי לרכישה (as is).

המחוזי הדגיש בפסק דינו את חשיבותה של הצהרה זו במחלוקות משפטיות שמתעוררות בין צדדים לעסקה, לעיתים שנים רבות לאחר מועד כריתת ההסכם, בדבר מאפייניו של הנכס הנמכר.

פסק הדין ניתן בתביעה שהגישו רוכשים שהתקשרו בחוזה מכר בשנות ה-90 לרכישת קרקע חקלאית באזור גדרה. בטרם חתמו על החוזה סיירו הרוכשים בנכס, בדקו את מצבו המשפטי והתכנוני ומצאו אותו ככזה העונה על דרישותיהם.

בהסכם המכר נכללה הצהרה בדבר ביצוען של הבדיקות המקדימות, ונוספה לה הצהרה לפיה "אין ולא תהיינה לרוכשים טענות ותביעות בגין אי-התאמת הממכר לממצאי בדיקותיהם".

אולם ברבות השנים טענו הרוכשים, זוג שותפים עסקיים, כי בחלקם הצפוני של המקרקעין סלול כביש אשר למעשה מונע את מימושם המלא. על כן, כמעט שני עשורים לאחר כריתת חוזה הרכישה, עתרו השניים לבית המשפט בבקשה להכרה בזכותם לחלקים נוספים, חלופיים, במקרקעין.

בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי משנכלל בהסכמי הרכישה סעיף בו הצהיר הרוכש כי ערך את הבדיקות הנדרשות ביחס למקרקעין, נטל הוא על עצמו סיכון למלוא הפגמים: "יוצא אפוא כי הכביש עבר בחלקה לפני המועד בו רכשו המבקשים את השטחים... ובכך יש למעשה כדי להכליל את הכביש במסגרת אותן בדיקות אשר בהתאם להצהרת המבקשים בוצעו על-ידם עובר להתקשרותם בהסכמי המכר הראשונים... המבקשים, כאמור, לקחו על עצמם (במסגרת הסכמי המכר הראשונים) את הסיכון כי יתגלו פגמים בחלקות", לשון פסק הדין.

לדברי עו"ד סימון טוסון ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות', שייצג את המוכרים עם עו"ד צבי דורות, "בית המשפט העביר מסר חד וברור אשר תורם לביסוס הוודאות בשוק המקרקעין וחוזי המכר". היינו, שבאישור הרוכש בכתב כי בדק את המקרקעין ואישרם כמתאימים לו, יהיה הוא מנוע מלטעון היפוכו של דבר בבית המשפט.

עוד עמד השופט יעקב שפסר על חובתו של המוכר בעסקאות מעין אלה. "גם לבעלים יש אינטרס שהרוכש יהא מנוע מהעלאת טענות בדיעבד כנגדו", מסביר דורות את הערת פסק הדין, "ולכן ראוי שבעל מקרקעין יקפיד לשתף את הרוכש במלוא המידע הרלוונטי בטרם התקשרותם בעסקת הרכש, וישתף עמו פעולה ככל שדרוש לשם עריכת הבירורים".