מיוחד: המשרדים שהפכו לדירות, השדות שהפכו לשכונת יוקרה

נתחיל מהסוף: במדינה שבה במקרים רבים מדי הפכו קרקעות חקלאיות, לולים וחממות למתחמי מסחר ולגני אירועים פופולריים, שבה דירות הפכו למשרדים, למרפאות או לגני ילדים בלי שמישהו חשב ליידע את הרשות המקומית (כן, גם אם זה אומר לשלם משהו עבור השימוש החורג ואולי גם לשלם יותר ארנונה), ושבה יותר מדי פעמים עולה התחושה שאין כאן באמת דין או דיין, ודאי שלא בעבירות תכנון ובנייה, אולי זה לא מפליא שהכנסנו את עצמנו לסד כל כך ברור של כללי תכנון ובנייה ברורים ונוקשים. בברדק המשתולל במרחב התכנוני נלחמת המדינה בעזרת תוכניות שמוגדרות כחוקים, עם ייעודים ברורים מאוד לכל מתחם ולכל קרקע, ועבריינות שנכנסת אוטומטית למישור הפלילי.

אבל המציאות הרבה יותר מורכבת. די לראות את הנסיגה של משרד האוצר בשבועות האחרונים מהתוכנית לפינוי הדירות שאינן משמשות למגורים מלב הערים (אי אישור שימוש חורג לאותן דירות - כאילו שלא ברור שהרוב בכלל לא מבקשים אישור כזה). בתחילה הוחרגו מהדירות גני הילדים - כי אחרת איפה יבלו ילדים עד גיל 3, אח"כ הוחרגו דירות הקרקע - כי מדובר לא פעם במסחר ובשירותים הכרחיים, ולבסוף גם הוחרגו מרפאות שיניים ומרפאות כלליות - כי מתברר שזה לא רע לעיר שהעסקים הללו שלובים בתוך סביבת מגורים.

אל מול התמורות והשינויים הגדולים שעוברים עלינו בעשורים האחרונים - הטכנולוגיים, המשפחתיים, האורבניים ועוד - הגדרת ייעודים ברורים בתוך תוכנית בניין עיר כבר אינה בדיוק מציאותית. ודאי שלא לטווח של עשרות שנים. ודאי שלא בתוך מערכת שכל כך מתקשה ליישם תמורות ושינויים.

האם המשרדים הישנים בתל אביב (קרליבך, אבן גבירול ועוד) צריכים להמשיך לשמש ככאלה, כשמצוקת הדיור כל כך ברורה וחריפה? האם הם בכלל יכולים לשמש כמשרדים, בזמן שעולם המחשוב דורש הרבה יותר פונקציות מודרניות מכל משרד (ולחילופין מאפשר לכל עובד לעבוד עם המחשב מהבית או מבית הקפה)? תראו מה קרה למשל במרכזיות בזק או בבתי המכס הישנים - ייעודים שהטכנולוגיה דרסה, ומכריחה את מי שצריך למצוא להם שימושים אחרים.

הבשורות הטובות הן שהעולם התכנוני אכן משתנה ולומד. הבשורות הפחות טובות הן, שמציאות משתנה היא פתח לשרלטנים. כשהגמישות מקסימלית, כשבית בזק הופך למעונות וכשמשרדים הופכים למגורים, אפשר ביתר קלות למכור חלומות לתמימים. בין אם זה בקרקע חקלאית, בין אם זה בלב הערים.

מבית משרדים נטוש לבניין מגורים מבוקש

בשנות התשעים בנה הקבלן צבי צרפתי בניין משרדים עם קומת קרקע מסחרית באזור התעשייה הישן במזרח ראשון לציון, אך לא השלים את בנייתו. את שטחי המסחר הוא הצליח למכור, אך לקומות העליונות, שהיו רובו של המבנה שיועד למשרדים, לא נמצאו קונים, ולכן הבניין עמד נטוש במשך 15 שנים. עד שעו"ד זיו כספי ממשרד גינדי-כספי ארגן יזמים פרטיים לקנייתו, עם שינוי ייעוד לבית מגורים. השינוי נעשה מתוקף סעיף 62א בחוק התכנון הבנייה, המאפשר לראש עיר לשנות ייעוד ברמה מקומית. עיריית ראשון לציון, בראשותו של דב צור, נימקה את השינוי בצורך בדירות קטנות בנות השגה. סייעה לכך העובדה שהבניין נמצא בשולי אזור התעשייה וגובל באזור מגורים.

עו"ד כספי, שהיה מעורב בהליך מכירת הדירות, אומר שהיה להן ביקוש גדול והן נמכרו במהירות. "כמדיניות, אנחנו מחוייבים לבדוק כל בקשה לשינוי ייעוד", אומר אלי יהלום, מהנדס העיר ראשון לציון. "לפעמים בגלל הידרדרות פיזית במבנה, הוא הופך מטרד, ושינוי ייעוד יכול לפתור את המצב. נזכור גם כי לא תמיד אפשר לגבות ארנונה על מבנים נטושים ויש בשינוי ייעוד גם אלמנט של התחדשות עירונית, המאפשר לעשות עירוב שימושים. בהרבה מקרים מוסיפים שימוש שלא היה קודם וזה עיקרון חשוב מאוד לעיר. שינוי ייעוד יכול להרים אזור בעיר שסובל מהתיישנות ומנטישה".

עם זאת, יהלום מזכיר ששינוי הייעוד ממשרדים למגורים למשל, אינו כלכלי לעירייה: "אם מישהו ירצה לשנות מגורים למשרדים, העירייה תשמח, בעיקר בשל הארנונה, אבל זה לא כל כך קורה. בהסבה למגורים אני מאבד הכנסה בארנונה. אבל הרבה פעמים זה עדיף מלהשאיר מקום שהוא ממש כמו פצע בעיר. לא פעם זה פתרון שבעל כורחנו אנחנו מסכימים לשנות את הייעוד, לא תמיד ברצון".

כאמור יש מקומות שבהם העירייה משתמשת בשינוי הייעוד כמנוף להתחדשות עירונית של אזור, כפי שמספר יהלום: "באזורי תעשייה משנים לא פעם מתעשייה למסחר, כך למשל באזור התעשייה הישן במזרחי העיר. אזור שיש בו שימושים מסורתיים של נגריות ופנצ'ריות. עם השנים המצב התדרדר, עסקים ברחו לאזורים החדשים. לפני שנים זיהינו פוטנציאל בתחום ההסעדה והחלטנו למנף את זה. שדרגנו את המרחב הציבורי, בהשקעה גדולה של מיליונים ולפני שלוש שנים סיימנו. היום אנחנו מעודדים את כל הבעלים שמחזיקים שם נכסים כמו מוסכים למשל לשנות את האופי לשימושים נכונים יותר לדעתנו כמו מסחר ומסעדות".

רח' בלבן פינת פרנק, ראשל"צ

שימוש קודם: משרדים

שימוש נוכחי: מגורים

בעלים: דיירי הדירות

גורמים מעורבים: היזמים פליקס והבה ואריה אלמוזלינו ומשרד עורכי הדין גינדי-כספי שטיפל בשינוי הייעוד

 רח' בלבן פינת פרנק ראשון לציון/ צילום:תמר מצפי

בית מכס היסטורי יהפוך למלון דרכים

בית המכס שימש לפני הקמת מדינת ישראל כנקודת בקרה לסחורות שעברו בין סוריה שבשליטת צרפת, לפלשתינה, שהיתה בשליטה בריטית (הוא נקרא "העליון" משום שהיה גם בית מכס "תחתון" באזור הבריטי). כשהסתיים המנדט הצרפתי בסוריה ננטש המבנה, ומאז הכיבוש הישראלי ב-1967 הוא וסביבתו היו שטח לא מוכרז לאימונים של צה"ל. לפני שלוש שנים חכר היזם ליאו גלזר מרמ"י את הקרקע, ועליה שלושה מבנים ששימשו את פעילות בית המכס דאז, בכוונה להפוך את המבנים וסביבתם לאתר נופש. בשטח מתוכננים מלון בוטיק, מסעדת דרכים ופאב, שיתאימו לאירועים בסדר גודל בינוני. על הקרקע היו שלושה מבנים מקוריים שתוכננו בסגנון האדריכלות הבינלאומית, והתב"ע חייבה את גלזר לשחזר ולשמר אותם. אליהם יתווספו שני מבנים חדשים, וסך כל השטח הבנוי ישלש את עצמו (מ-800 מ"ר במבנים המקוריים ל-2,300 מ"ר עם שני המבנים החדשים).

כרגע הפרויקט נמצא בשלב סיום של בניית השלד של המבנים החדשים, וחיזוק קונסטרוקטיבי של המבנים הקיימים. מים, חשמל וביוב יגיעו למלון על ידי התחברות לתשתיות של הצבא במחנות סמוכים. צה"ל התגייס למהלך פינוי המוקשים משטח האתר וסביבתו. המלון צפוי להיפתח בקיץ הבא.

השטח נמסר ליזם בלי מכרז.

בית המכס העליון הצרפתי

מיקום: צומת בית המכס, רמת הגולן

שימוש קודם: בית מכס בתחנת גבול, אתר לא פורמלי לאימוני צה"ל

שימוש מתוכנן: מלון בוטיק בן 24 חדרים

בעלי הקרקע: רמ"י החכירה ליזם ליאו גלזר

גורמים מעורבים: היזם ליאו גלזר, איש עסקים בתחום האבטחה והבעלים של חברת I.S.D.S אינטרנשיונל; האדריכלית משאת כץ ממשרד א.ב. מתכננים והאדריכל אסף גיא.

 חורבות בית המכס / צילום: יעקב לוינסון

שדות הקיבוץ נהפכו לשכונה צופה על הים

תחילתו של פרויקט צוקי ארסוף ב-1999, כאשר ביקש קיבוץ געש לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים לצורך הרחבתו לטובת דור ההמשך של הקיבוץ, שגר עד אז בקראוונים.

במרס 2000 קיבל הקיבוץ את האישור המיוחל לבניית 120 דירות, אלא שלימים מכר הקיבוץ את הקרקע לחברת שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון, והרוויח מהעסקה 40 מיליון דולר. מאותו רגע היה ברור כי הפרויקט לא ישרת את בני הקיבוץ, אלא את עשירי ישראל שיזמן להם לרכוש דירות יוקרה במרחק יריקה מהים.

בשנת 2006 רכשו קבוצת חג'ג' בשיתוף אקרו נדל"ן, מהחברות סקום ושיכון ובינוי את הקרקע תמורת 30 מיליון דולר. שיווק פרויקט היוקרה "צוקי ארסוף" הסתיים לפני כשנה לאחר סאגה משפטית ארוכה, שבה ארגונים ירוקים טענו כי הבנייה למגורים בשטח אינה חוקית. לאחר שחג'ג' ואקרו כבר החלו במכירת קוטג'ים בפרויקט, הודיעה הוועדה המחוזית שהיא מבטלת את תוכנית בניין העיר. הסכסוך המשפטי הגיע לבית המשפט המחוזי ואף לבית המשפט העליון, שפסק כי הוועדה המחוזית כבר אישרה תוכנית על הקרקע בשנת 2007 מכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה, ועל כן ביטל את ההחלטה של הוועדה המחוזית לבטל את התוכנית. הפרויקט, שתכנן האדריכל אילן פיבקו, כולל 108 יחידות דיור.

 שכונת מצוקי ארסוף

מיקום: קיבוץ געש ליד הים

יעוד קודם: חקלאות

יעוד חדש: מגורים

גורמים מעורבים: קיבוץ געש, שיכון ובינוי, קבוצת חג'ג' ואקרו נדל"ן, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, בית המשפט העליון

 מצוקי ארסוף / צילום: תמר מצפי

שממה מוזנחת הפכה לשממה מטופחת

תוכנית פיתוח התיירות של הגולן הגדירה את צומת וואסט כמקום שבו ייפתח מרכז קניות ובילוי, בתקווה שימשוך אליו מטיילים המגיעים לאזור. "המדיניות שלנו היא שלא לפגוע בטבע, וככל שניתן להשאיר את השטחים הפתוחים כפי שהם", אומר אלי מלכה, ראש המועצה האזורית רמת הגולן. "לכן אנחנו מפתחים בתוכנית התיירות רק מקומות שבהם ממילא הטבע כבר הופר בעבר, שיש בהם מבנים עומדים, ומובילות אליהם דרכים שכבר נסללו".

עד שנת 1967 פעל באתר מחנה צבאי סורי שבנייניו נותרו על כנם ושירתו את צה"ל מאז ועד 2005, אז פונה ממנו גם המחנה הישראלי. השטח הוגדר "צבאי" והקרקע לא פותחה עד מהלך הנוכחי. לדברי המועצה האזורית היו במקום תשתיות מים, ביוב וחשמל, והן שמשרתות היום את המקום בשימושיו החדשים. שינוי תכלית האתר, שמתפרש בגבולותיו המוגדרים כיום על 50 דונם, הסתיימו לפני שש שנים. בפיתוח, בעיצוב ובהתאמה לשימוש החדש הושקעו מיליונים. כמה? לדברי משרד האדריכלים "א.מ מתכננים" שתכנן את הפרויקט, עלות שיפוץ המבנים, הקמת מבנים חדשים, ריצוף מדרכות, הקמת חניות ופיתוח התשתיות במרחב שביניהם, הגיעה ל-10 מיליון שקל. לדברי המועצה ההשקעה הסתכמה ב-4.8 מיליון שקל בלבד. הכוונה היתה למשוך לוואסט בעלי עסקים ויזמים מתושבי האזור, שימכרו לתיירים מזדמנים חפצי אומנות ומלאכת יד ומזון מתוצרת חקלאית בשוק פתוח שפעיל בקיץ.

כיום מאכלסים את השטחים המסחריים סטודיו לקרמיקה, בית קפה, מסעדה, גלריות של אומנים וחנות תבלינים, ויש בו עדיין שטחים פנויים להשכרה. אלה מוצעים תמורת 24 שקל למ"ר בקירוב, וחוזה השכירות כולל את דמי ההחזקה והניהול, תשלום על גינון, תחזוקת שטחי חניה שירותים, תאורה ועוד.

מלכה אומר שהמקום מיועד לשרת גם את תושבי היישובים הקטנים הסובבים אותו, שהקרובים ביותר ביניהם נמצאים במרחק 3 עד 7 קילומטרים. הוא מספר שהמועצה מקיימת בוואסט קבלות שבת שאליהן מגיעים תושבים. כל דרכי הגישה למקום מתאימות למכוניות פרטיות בלבד, דבר שאינו מאפשר לילדים ובני נוער, להגיע אליו באופן עצמאי.

ביקור שערך צלם "גלובס" באתר בצהרי יום בהיר באמצע השבוע שעבר, מצא במקום שממה מוחלטת. אין מבקרים כלל ורוב החנויות היו סגורות. ראש המועצה טוען שאם לא היו מקימים את וואסט, כל המטיילים היו "בורחים לקניות ואוכל בגליל", אבל גם הוא מודה ששש שנים מאז החל לפעול "המקום מאוד מטופח, אך עדיין לא מצליח להתרומם".

הכישלון הנוכחי אינו מרתיע את המועצה ואינו עוצר את תוכניות הפיתוח שלה. היא מתכוונת להשקיע עוד משאבים בפיתוח אתר קמפינג, בשידרוג של פארק עורבים ובהקמה של מרכז לפעילות נוער, לצד מרכז הקניות.

צומת אמיר, צפון רמת הגולן

שימוש קודם: מחנה קצינים של הצבא הסורי, שנהפך למחנה צה"ל ואח"כ ננטש

שימוש נוכחי: מרכז קניות ובילוי פתוח

בעלים: רמ"י מכרה למועצה אזורית צפון רמת הגולן

יזמים: החברה הכלכלית של מועצה אזורית גולן. אדריכלית: אושרת בראון א.ב. מתכננים

 מרכז וואסט / צילום: אביהו שפירא

הפרויקט המלא - במוסף הנדל"ן של "גלובס"