העלאת שיעור מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן שנכנסה לתוקפה בסוף יוני האחרון הובילה לצניחה בשיעור 70% ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי של 2015, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2011, כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השלישי של השנה שפרסם היום (ג') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
עוד על פי הנתונים, לא רק היקף העסקאות של משקיעי הנדל"ן רשם ירידה משמעותית אלא גם שיעורם בשוק שצנח ל-16% בלבד ברבעון הנסקר, רמת שפל היסטורית כפי שמציינים באוצר. עוד מציינים כלכלני האוצר בסקירה כי לצד המיסוי שהשפיע על הירידה במשקלם של המשקיעים, גורם נוסף לשינוי מהותי זה נעוץ גם בעובדה שהריבית הריאלית של בנק ישראל עלתה וזאת לאחר שלושה רבעונים רצופים של ירידות. עם זאת באוצר מציינים כי סיבה זו השפיעה "במידה פחות משמעותית מהכבדת המיסוי".
נציין כי לצד הירידה המשמעותית בשיעור המשקיעים, הסקירה הנוכחית גם מעידה על ההשפעה של צעד המיסוי הנוגע לדירות להשקעה הן על פלח השוק של משפרי הדיור והן על פער המחירים בין מכירת הדירה של משפרי הדיור לרכישת הדירה החדשה. פער זה יכול להיות מוסבר הן בשל העובדה שהמשקיעים היו רוכשים דירות במחירים גבוהים יותר עד כה, מה שאיפשר למשפרים לרכוש את הדירה הבאה במחיר גבוה יותר, או שפער זה עשוי גם להעיד על ירידה במחירים של הדירות שנרכשות על ידי המשפרים.
"ירידה של 12% במחיר הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה"
בכל הנוגע להכבדת המס למשקיעים, באוצר מציינים כי העלאת מס הרכישה באה לידי ביטוי בעלייה של 26% בגובה המס הממוצע בו התחייבו רוכשי הדירות להשקעה ברבעון השלישי, בהשוואה לרבעון הקודם. באוצר מציינים כי שיעור גידול זה נמוך משיעור הגידול המרבי הפוטנציאלי, לו רמת מחירי הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השלישי הייתה זהה לרמתה ברבעון השני. "בהקשר זה נציין כי העלאת המס בסוף חודש יוני התבטאה בעיקר בהעלאת שיעור המס התחילי משיעור של 5% ל-8%, דהיינו עליה של 60%", מסבירים באוצר, "העובדה לפיה גובה המס הממוצע עלה בשיעור נמוך מהפוטנציאל, משקפת ירידה של 12% במחיר הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה ברבעון השלישי, בהשוואה לרבעון הקודם. יתכן והכבדת המיסוי על דירות להשקעה, מעבר לעובדה שמצאה ביטוי בירידה דרסטית ברכישות אלו, הביאה לגידול חלקן של הדירות הזולות יותר בסך רכישות אלו".
בסקירה מובאות גם דוגמאות לירידה במחיר הממוצע של דירה שנרכשה על ידי משקיעים. כך, באזור תל אביב למשל, עמד מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה ברבעון השלישי על 2.2 מיליון שקל, מחיר הנמוך ב-14% בהשוואה לדירה שנרכשה להשקעה ברבעון הקודם. "לפיכך המס הממוצע בו התחייבו המשקיעים באזור זה ברבעון השלישי היה גבוה ב-11% "בלבד" מהמס הממוצע בו התחייבו המשקיעים באזור זה ברבעון הקודם. זהו שיעור הגידול המתון ביותר בגובה המס בו התחייבו המשקיעים בהשוואה ארצית", מסבירים באוצר. דוגמא נגדית למקום בו שיעור המס היה קרוב לשיעור הגידול המקסימלי ניתן למצוא באזור רחובות, שם מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה ברבעון השלישי עמד על 1.3 מיליון שקל, בדומה לרבעון הקודם. הגידול בגובה המס בו התחייבו המשקיעים באזור זה היה קרוב לשיעור הגידול הפוטנציאלי המרבי ועמד על 54%.
הנתונים אודות שיעור המס הנגזר מהעסקאות לרכישת דירות להשקעה מעיד גם על העדפה גיאוגרפית של הרוכשים, שמעדיפים, כך על פי הנתונים, לרכוש דירות בפריפריה לעומת דירות זולות יותר באיזור המרכז. "ככל שהאזור מתאפיין ברמת מחירים נמוכה יותר", כך נכתב בסקירה, "שיעור העלייה בגובה המס הממוצע היה גבוה יותר. דהיינו, הנטייה לרכוש דירות זולות יותר באזורי הביקוש במרכז הארץ הייתה פחותה יותר (בהשוואה לרבעון הקודם וביחס לאזורי הביקוש האחרים במרכז). מנגד, באזורי הפריפריה התמונה הפוכה. ככל שהאזור מתאפיין ברמות מחירים נמוכות יותר, כך הנטייה לרכוש דירות זולות יותר באותו האזור היתה גדולה יותר (לפיכך העלייה בגובה המס היתה נמוכה יותר)". נתון זה אגב מתיישב היטב עם מדדי המחירים השונים שהעידו לאחרונה כי עסקאות רבות יותר בוצעו באזורי הפריפריה, שם המחירים נמוכים יותר. זו גם הסיבה ל"טעות" הסטטיסטית בנתוני משרד השיכון שפורסמו לאחרונה שהעידו כביכול על ירידות מחירים אך למעשה ביטאו שינוי בהעדפות הרוכשים.
באוצר מציינים כי לשינוי העדפות המשקיעים כמו גם הירידה במשקלם בקרב רוכשי הדירות הייתה גם השפעה מהותית על היקף המיסים שנגבו על ידי המדינה. כך, ברבעון השלישי של 2015 חלה ירידה חדה של 60% בחיובי מס רכישה בהשוואה לרבעון הקודם. כך, מרמת שיא היסטורי של חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ברבעון השני, אשר עמדה על 1 מיליארד שקל (על רקע הגידול החד ברכישות המשקיעים, טרם העלאת המס) ירד סכום זה ל-400 מיליון שקל בלבד ברבעון השלישי, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2013. כך, למרות שיעור המס דווקא עלה, הירידה בשיעור המשקיעים כמו גם ההתמקדות ברכישת דירות זולות יותר בעיקר בפריפריה, הובילה לירידה בשיעור גביית המס.
ירידה בשיעור 33% בסך העסקאות
על פי סקירת האוצר, ברבעון השלישי של 2015 נרכשו 24 אלף דירות בסך הכל, ירידה חדה של 33% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם. נציין שהירידה ברכישת הדירות לא הייתה נחלת חלקם של המשקיעים בלבד וגם משפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה רכשו פחות דירות ברבעון זה לעומת הרבעון הקודם. עם זאת, באוצר סבורים כי הירידה הכוללת בעסקאות נבעה בעיקר מהכבדת המיסוי על המשקיעים והצניחה שנרשמה בעסקאות סגמנט זה ברבעון הנסקר.
עוד על פי הנתונים, הירידה בסך העסקאות נרשמה בכל האזורים אך בלטה במיוחד באזור תל אביב בו נרשמה ירידה חדה בשיעור 45% כאשר מספר הדירות שנרכשו באזור זה עמד על 2000 בלבד ברבעון השלישי. מדובר ברמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה מאז הרבעון האחרון של 2011. ירידה משמעותית נוספת בהיקף הרכישות נרשמה גם בירושלים, ירידה בשיעור 35%. באוצר מציינים כי בשני האזורים הללו, הירידה ברכישות הייתה גדולה הן בשיעור המשקיעים והן בשיעור רוכשי דירה יחידה ומסבירים זאת בכך שמחירי הדירות שנרכשו על ידי משקיעים באזור ירושלים ותל אביב היו גבוהים יותר בשיעור ניכר מאשר מחירי הדירות הממוצעים בעסקאות של רכישת דירה יחידה. כך, מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה באזורים אלו היה גבוה ב-28% בהשוואה למחירה של דירה שנרכשה למגורים. נציין כי למעשה, גם בירושלים וגם בתל אביב, העלאת המיסוי על המשקיעים לא השפיעה כפי שהיה ניתן לצפות על הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור וזאת משום שההפרש האמור בין המחירים הוביל למשעה למצב בו מדובר כמעט בשני שווקים נפרדים ומשפרי הדיור כמו גם רוכשי הדירה הראשונה לא מסוגלים לרכוש דירות במחירים בהם רכשו המשקיעים דירות עד כה.
ירידות גם בקרב רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור
על פי נתוני האוצר, ברבעון הנסקר נרכשו 10.4 אלף דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה כאשר פלח שוק זה רשם את הירידה המתונה ביותר שעמד על 10% בהשוואה לרבעון הקודם. במקביל, בפילוח רכישות הזוגות הצעירים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה בולטת שונות בשיעורי השינוי. כך, בעוד שרכישת דירות יד שניה על ידי זוגות צעירים רשמה ירידה של 15%, בפלח השוק של הדירות החדשות נרשם גידול, גם אם בשיעור מתון יחסית של 4%. פילוח גיאוגרפי של העסקאות מעלה כי הגידול ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים ברבעון השלישי התרכז באזור נתניה (כפר יונה בעיקר) ובאזור המרכז (בפרט בראש העין). יש לציין כי שני אזורים אלו הינם האזורים היחידים בהם רמות המחירים של הדירות החדשות שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים ברבעון השלישי היו נמוכות משמעותית מאלו שנרכשו ברבעון הקודם, ב-12% וב-8%, בהתאמה. באזור נתניה הביאה ירידה חריגה זו לצמצום ניכר של הפער בין מחיר דירה חדשה לבין דירה יד שנייה שנרכשו על ידי זוגות צעירים במהלך הרבעון השלישי.
במקביל, כאמור גם פלח השוק של משפרי הדיור רשם ירידה בהיקף העסקאות, ירידה בשיעור 18%. באוצר מודים שהופתעו מהירידה בשיעור העסקאות גם בפלח שוק זה: "לכאורה, יש בירידה חדה זו כדי להפתיע. שכן, בעוד שאת הירידה החדה ברכישות המשקיעים נקל להסביר בהכבדת מס הרכישה על סגמנט זה של השוק, והירידה ברכישות הזוגות הצעירים עשויה להיות מוסברת, ולו בחלקה, בציפיות לתוכנית "מחיר למשתכן", הרי שלגבי סגמנט השוק של משפרי הדיור, לא ניתן להצביע על גורם ספציפי שהיה בו כדי להשפיע באופן ישיר על היקף הפעילות של סגמנט זה בשוק. עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה החדה בהיקף הפעילות של המשקיעים בשוק, מצאה ביטוי גם בירידה חדה בחלקם של המשקיעים ברכישת הדירות שמכרו משפרי הדיור. כך, בעוד שברבעון השני של 2015 ריכזו המשקיעים כ-30% מהדירות שמכרו משפרי הדיור (שיעור זה אף היה גבוה יותר בחודש יוני, על רקע גל רכישות המשקיעים טרם כניסת שיעורי המס החדשים לתוקף), ברבעון השלישי ירד חלקם ל-15% בלבד. במובן זה, הירידה בפעילות המשקיעים בשוק יש בה כדי להאט את קצב הרכישות של משפרי הדיור".
בנוסף, מציינים באוצר שינוי נוסף בכל הנוגע למשפרי הדיור, ירידה שנרשמה ברבעון השלישי בתוספת המחיר בין מחיר הדירה שרכשו לבין מחיר הדירה אותה מכרו, הן במונחים כספיים והן כשיעור ממחיר הדירה אותה מכרו. כך למשל, מחירה הממוצע של דירה שרכשו משפרי הדיור ברבעון השלישי עמד על 1.5 מיליון שקל, מחיר הגבוה ב-23% ממחיר הדירה הממוצעת אותה מכרו. במונחים כספיים מדובר בתוספת מחיר של 280 אלפי שקל. באוצר מציינים כי מדובר בירידה של שתי נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 7 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון והירידה מקיפה את כל האזורים, למעט נתניה ורחובות. שני אזורים אלו גם מובילים בפער המחיר היחסי בין מחיר הדירה שרכשו משפרי הדיור לבין מחיר הדירה אותה מכרו.
נציין כי נתונים אלו מעידים היטב כיצד שינוי העדפות המשקיעים בכל בנוגע למיקום הגיאוגרפי של הדירות הנרכשות כמו גם הירידה הדרמטית בשיעור העסקאות שבוצעו ברבעון הנסקר משפיעים גם על המחיר. עד כה המשקיעים היו אלו שהיו מוכנים לשלם יותר על הדירות שמכרו משפרי הדיור בדרכם לרכישת דירתם הבאה וכעת היעדר המשקיעים מעמיד את המוכרים בבעיה במציאת ה"רוכש" המתאים.
השינוי ברכישת דירות
נתוני האוצר על רכישות דירות ברבעון השלישי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
