מדוע נכשל מכרז "מחיר למשתכן" בחריש?

אחרי הצלחות לא מבוטלות למכרזי "מחיר למשתכן" הראשונים, שזכו כולם להצעות וגילמו מחיר סופי לדירה הנמוך בעשרות אחוזים ממחירי השוק הנוכחיים, הגיע בסוף נובמבר גם הכישלון הראשון.

מכרז ל-208 דירות בחריש נותר ללא מענה. אף הצעה לא הונחה בתיבת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (עוד קודם לכן נכשל מכרז להקמת 150 דירות בדימונה, אולם שם שווקו בהצלחה מגרשים לעוד 430 דירות). למזלם של אנשי האוצר, או שזה תוכנן מראש, הכישלון בחריש התפוגג ונשכח לנוכח ההצלחות במכרזים שנפתחו באותו יום - בבית דגן (260 דירות), בראש העין (256 דירות) ובירושלים (68 דירות). אבל למה בכל זאת נכשל המכרז בעיר החדשה חריש? להלן נבחן את מרכיבי עלויות הפרויקט, על מנת לחלץ את שיעור הרווח היזמי.

נתוני המכרז: המגרש שנבחן הוא מגרש 531, להקמת 65 דירות. עלות הקרקע היא 234,234 שקל וסך עלויות הפיתוח למשרד השיכון עומדות על 10.04 מיליון שקל.

מחיר מקסימום למ"ר בנוי - 6,349 שקל.

הסביבה: שכונת המגף היא השכונה השלישית המשווקת בעיר החדשה חריש (צפון מזרחית לחדרה, ליד כביש 6). השכונה צפויה לכלול כ-2,500 יח"ד (לפני הקלת שבס), שמתוכן שווקו בהצלחה ביוני 2015 כ-2,300 יח"ד, זאת במכרזי הקרקע הסטנדרטים של רמ"י, למרבה במחיר.

מצב תכנוני: תוכנית חריש/1/ב, שחלה על שכונת המגף, מייעדת את מגרש 531 באזור מגורים ג' לבנייה רוויה.

השטח העיקרי (מעל ומתחת לכניסה הקובעת) עומד על 7,150 מ"ר - חמש קומות מעל הכניסה הקובעת, ועוד ארבע קומות מתחת לכניסה הקובעת.

תקן חניות: 1.2 חניות לכל יח"ד בתחום המגרש וכן 0.3 חניות לכל יח"ד ברחוב (חניית אורחים).

הערה: מדובר בבנייה מדורגת, המנצלת את הטופוגרפיה הטבעית של השטח. על פי תנאי המכרז, על הזוכה לתכנן ולבצע דיפון ותימוך של השטחים הציבוריים הסמוכים.

תחשיב כלכלי: בדיקת ההיתכנות הכלכלית תיעשה למרכיבי עלויות הפרויקט בחלוקה למ"ר אקויולנטי סחיר, על פי הנחיות המכרז:

שטח הדירה "פלדלת" - 122 מ"ר (מקדם 1); שטח מרפסת שמש - 12 מ"ר (מקדם 0.3, כלומר חישוב לפי 3.6 מ"ר); שטח מחסן - 6 מ"ר (מקדם 0.4, 2.4 מ"ר); מספר מקומות חניה - 1 (מקדם 1, 1 מ"ר).

סך הכל שטח אקוויולנטי סחיר - 129 מ"ר.

עלות בניה ישירה: שטח הבנייה ברוטו, הכולל את שטח הדירות בתוספת השטחים הציבוריים, חולק לשטח הסחיר, שאותו ניתן לשווק על פי תנאי המכרז. לעניין זה הובא בחשבון כי בנייה מדורגת כרוכה בעלות גבוהה יותר מהממוצע. פיתוח צמוד: נלקח בחשבון כי מדובר בשטח משופע שבו עלויות פיתוח הצמוד יקרות יותר. סך העלויות (ראו טבלה) גזרו הוצאה בסך 6,198 שקל למ"ר.

רווח יזמי: הרווח היזמי בפרויקט מחושב על ידי הפחתת סך עלויות הפרויקט, כאמור לעיל, ממחיר המקסימום שנקבע במכרז. כלומר, סך הכנסות מ"ר סחיר - 6,349 שקל למ"ר, בניכוי סך עלות מ"ר סחיר - 6,198 שקל למ"ר, מותיר את היזם עם רווח בסך 151 שקל למ"ר.

בשורה התחתונה מדובר בתשואה ליזם בשיעור של 2.4%.

מסקנות: תחשיב הרווח היזמי מבהיר את סיבת הכישלון. מחיר המקסימום שנקבע אינו מותיר רווח יזמי סביר למכרז מסוג זה. כל פרויקט הכרוך בסיכון יזמי (אף אם הוא נמוך יותר במכרזי מחיר למשתכן), חייב להשיא תשואה ראויה, שתכלול את מרכיב הרווח והסיכון. בהקשר זה חייבים לציין לטובה את ציבור הקבלנים, שבניגוד לעורכי המכרז, גילו אחריות מקצועית והבינו כי אין להשתתף במכרזים אלו בכל מחיר.

חשוב לזכור: במכרזי מחיר למשתכן קיימת תקרת זכוכית לרף ההכנסות. לכן, כל טעות באי אלו ממרכיבי עלויות הפרויקט יורדת ישירות משורת הרווח ואינה ניתנת לתיקון. במטה הדיור מצהירים השכם והערב כי מכרזים אלו שקולים למכרזי ביצוע. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי בניגוד למכרזי ביצוע, בהם המבחן היחידי הוא העלויות הישירות, הרי שבמכרזי מחיר למשתכן עדיין קיימים מרכיבי סיכון יזמי גם לגבי משך הפרויקט: מועד קבלת ההיתרים, זמינות הפיתוח, עלויות המימון, הליווי הבנקאי, הוצאת טופס 4, ההתעסקות מול הרוכשים ועוד.

זכייה במכרזי מחיר למשתכן ללא רווח סביר לא תאפשר לקבלן לקבל ליווי בנקאי; גם אם יצליח, ספק אם יוכל לבצע ולסיים את הפרויקט בצורה ראויה. בין אם מדובר בטעות בתום לב, בתחשיב שגוי, או בסתם עודף מוטיבציה, ראוי היה שרמ"י והאוצר ייתנו דעתם בעניין זה. מן הראוי היה כצעד אחראי לבקש מהשמאי הממשלתי לקבוע גם מחיר מינימום ממנו לא ניתן יהיה לחרוג, ויפה שעה אחת קודם.

ולא פחות חשוב: בל נשכח כי המבחן האמיתי להצלחת מכרזי מחיר למשתכן יהיה אך ורק בעת אכלוס הדירות.

*** הכותב שמאי מקרקעין ומנכ"ל גמלא הראל

 ניתוח עלויות