המחירים ממשיכים לעלות - וההיצע לשוכרי הדירות מתדרדר

המלחמה במשקיעי הנדל"ן עוברת כחוט השני בין שרי האוצר ובין כל הממשלות האחרונות:

ב-2011 ניסה יובל שטייניץ, שר האוצר דאז, לתת למשקיעים "גזר" שיתמרץ אותם למכור את דירתם: בשאיפה להגדיל את מלאי הדירות בשוק, הוא השיק את תוכנית "הפטישים" שקבעה כי משקיע שימכור דירה נוספת שבבעלותו (גם אם היא לא שימשה בפועל למגורים) יהיה זכאי לפטור ממס שבח, תוך ביטול המגבלה שדרשה שיחלפו ארבע השנים ממכירת דירה אחת לשנייה.

שר האוצר יאיר לפיד שבא אחריו שקל לדחוק את המשקיעים מהשוק באמצעות "מקל": הטלת מיסוי כבד יותר על המשקיעים. וביוני האחרון, המשיך משה כחלון, שר האוצר הנוכחי, באותה רוח, והעלה את מס הרכישה לבעלי דירה שנייה ויותר, ל-8% לפחות.

השאיפה לצמצם את חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן מלווה את מעצבי מדיניות הדיור כבר שנים. ככל שאפיקי ההשקעה האחרים נהפכים לפחות כדאיים במציאות של ריבית אפסית (שפירושה פחות כדאיות לשים את הכסף באפיקים סולידיים מחד, ותמריץ ליטול הלוואות נדיבות לרכישת דירה מאידך), עוד אנשים נדחפים להשקיע את כספם הפנוי בדירות.

שרי האוצר מנסים להשפיע על המשקיעים, בטענה כי הם "תופסים את הדירות לזוגות הצעירים", ומתוך תפיסה שצמצום חלקם בקרב רוכשי הדירות יסייע לבלימת עליות המחירים. קשה לשכוח את דברי כחלון ביולי האחרון: "אני אומר למשקיעים, מי אמר שאתם צריכים לזלול את הדירות לזוגות הצעירים? צריכה להיות התחשבות. מה, כל אחד לעצמו? אי אפשר לאכול את כל העולם. צריך להתחשב בילדים שלנו ולכן קיבלנו החלטה להדיר המשקיעים מהשוק".

ואכן, נתוני המאקרו שפורסמו גם בימים האחרונים מעידים כי העלאת המיסוי אכן תרמה להקטנת חלקם של המשקיעים מכלל בעלי הדירות בשיעור לא מבוטל. אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר דיווח כי ברבעון השלישי של 2015 נרכשו 3,900 דירות להשקעה, ירידה חדה של 69% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם. השפל בפעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן ברבעון השלישי בא לידי ביטוי לא רק בערכים הכמותיים של רכישות אלו, אלא במידה בולטת עוד יותר בשיעור הרכישות מסך העסקאות, שירד ל-16% בלבד, "רמת שפל היסטורית".

פחות משקיעים, פחות דירות

אבל יש כמובן גם צד שני למשוואה: ככל שיורד מספר המשקיעים בקרב רוכשי הדירות, יורד איתו היצע הדירות להשכרה. ומה לעשות, שלמרות חלומם של שר האוצר הקודם לפיד ושל השר הנוכחי כחלון להקים כאן אלפי דירות חדשות שיושכרו על ידי החברות הגדולות והשוק המוסדי, מדובר לפי שעה במאות דירות בלבד.

נתונים חדשים אודות היצע הדירות שעומדות להשכרה ברחבי הארץ - מול הביקוש לדירות להשכרה בערים שונות בישראל - מגלים כי בעוד הביקוש לשכירות עולה בהתמדה, ההיצע דווקא צונח. את הנתונים אספו וניתחו לבקשתנו אנשי לוח יד 2.

עוד קודם לכן: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים האחרונות הולך ויורד מספר בעלי הדירה אל מול שוכרי הדירות. בשנים 1997-2014 חלה ירידה בשיעור הגרים בדירות בבעלות בקרב כלל משקי הבית, מ-70% ל-67%. במקביל, נרשמה עלייה בשיעור שוכרי הדירות בישראל, מ-24% בשנת 1997 ל-27% בשנת 2014. במספרים, ל-661 אלף משקי בית בישראל אין דירה בבעלותם.

חשוב להדגיש, שברוב המקרים מחירי הדירות הגבוהים הם אלו שדחפו את הציבור להתגורר בשכירות, ולא מדובר בשינוי מגמה הנובע משינוי בסדר העדיפויות בנוגע לשאלה האם לרכוש דירה או לא.

על פי נתוני יד 2 המתייחסים לחיפושי דירה להשכרה באתר, היקף החיפושים רק הולך ועולה עם השנים. הנתונים מתייחסים לעשרת החודשים הראשונים של השנה (ינואר-אוקטובר) בהשוואה לאותה התקופה ב-2014 וב-2013. הנתונים מעידים כי אם ב-2013 עמד הממוצע החודשי על כ-6.39 מיליון חיפושים, ב-2014 עמד אותו הנתון על כ-7.42 מיליון חיפושים וב-2015 האמיר אותו הנתון כבר לכ-8.64 מיליון חיפושים. מדובר בעלייה בשיעור של כ-16% בין 2013 ל-2014, ועלייה נוספת בשיעור דומה בין 2014 ל-2015. שיעור העלייה בין השנים 2013 ל-2015 עומד על לא פחות מ-35%.

כל הביקוש הזה, שכאמור רק נמצא במגמת עלייה, צריך לקבל מענה על ידי ההיצע של הדירות להשכרה. אלא שהנתונים לגבי מספר המודעות מלמדים שההיצע נמוך היום יותר ממה שהיה בשנתיים האחרונות.

כך, בינואר-אוקטובר 2013 עמד היצע הדירות להשכרה באתר יד 2 על 19,864 דירות. באותה התקופה ב-2014 עמד היצע הדירות להשכרה על 21,912 ואילו ב-2015, צנח היצע הדירות למספר הנמוך ביותר בשנים האחרונות ועמד על 19,186 דירות שעמדו להשכרה. כלומר, מ-2013 ל-2014 האמיר ההיצע בכ-10%, אך בין השנים 2014 ל-2015 צנח ההיצע ב-12% - כך שכיום ההיצע נמוך יותר מזה שהיה ב-2013.

הנתונים מעידים בבירור כי בעוד הביקוש לדירות להשכרה ברמה הכלל ארצית רק הולך וגדל בשיעור לא מבוטל, היצע הדירות לא עומד בקצב הביקוש ובשנה האחרונה אף צנח. אם תוכניות האוצר להדרת המשקיעים ישאו פרי, יהיו כמובן פחות דירות להשכרה גם בהמשך הדרך, מה שיגביר את הלחץ על שוק השכירות וגם עשוי לתרום לעליית המחירים.

באוצר יכולים כמובן להרגיע את החוששים, עם תחזית ולפיה רבים משוכרי הדירות יעברו בשנים הקרובות לצד השני ויצטרפו למעגל בעלי הדירות, בעקבות מכרזי מחיר למשתכן שיאפשרו להם לקנות דירות בהנחות גדולות. ועם כל זאת, מדובר כמובן בהבטחה שעוד רחוקה מאוד ממימוש, ולפי שעה התפרסמו תוצאות מכרזים לכ-3,000 דירות מוזלות (פתרון לחצי פרומיל ממשקי הבית שאין להם דירה בבעלותם).

ובמקביל לממוצע הארצי, שלעתים עשוי להטעות ולא לשקף בצורה הנכונה ביותר את מה שקורה בכל יישוב ויישוב, ביקשנו לבחון מה המצב של ההיצע מול הביקוש בדיור להשכרה גם ב-12 ערים שונות ברחבי הארץ.

גם כאן ניתחו אנשי יד 2 עבור "גלובס" את הביקוש (חיפושים) לעומת ההיצע (מודעות) באותה תקופה של עשרת החודשים הראשונים של השנה. הערים שנבחנו הן: תל אביב-יפו, חיפה, באר שבע, רמת גן, אשדוד, נתניה, בת ים, כפר סבא, הוד השרון, פרדס חנה כרכור, דימונה וירוחם.

ביקוש נוסק: 171% עלייה בפרדס חנה

נתחיל בהיצע, כלומר במספר המודעות שפורסמו בתקופה האמורה. מבין 12 הערים, ב-10 מהן אכן נצפתה ירידה בהיקף המודעות שפורסמו ב-2015 לעומת 2014, ובהיקף לא מבוטל. יוצאות מן הכלל הן ערי הדרום ירוחם ודימונה (ראו מסגרת).

בכל אחת מ-12 הערים מספר החיפושים רק הלך וגדל בין 2014 ל-2015, ללא יוצא מן הכלל, ולעתים בשיעור גבוה מאוד של עשרות אחוזים ואף למעלה מ-100% בשנה אחת. כך, מבין 12 היישובים שנבדקו, היישוב בו זינק שיעור הביקוש לדירות להשכרה בשיעור הגבוה ביותר בין 2014 ל-2015 הוא פרדס חנה-כרכור, שם מרמה של 127.7 אלף חיפושים בינואר-אוקטובר 2014 זינק המספר לכ-346 אלף בתקופה המקבילה ב-2015. מדובר בזינוק של לא פחות מ-171% בשנה אחת (כמעט פי 3). באותו זמן, היצע הדירות להשכרה דווקא ירד ב-2%, מה שמעיד על היצע נמוך מול ביקוש שרק מרקיע שחקים.

במקום השני בשיעור העלייה בביקוש לדירות להשכרה בתקופה האמורה ניתן למצוא את ירוחם, שם זינק הנתון ב-92.8% בשנה אחת. לעומת פרדס חנה-כרכור, שם הביקוש שעולה מנוגד להיצע שרק יורד, בירוחם התמונה הפוכה - היצע הדירות רק עלה בין 2014 ל-2015, מרמה של 105 מודעות ל-176 מודעות. אומנם מדובר בעלייה של 67.6%. חשוב לציין שלמרות שההיצע גדל בעיר הדרומית, הביקוש עדיין נמצא ברמות גבוהות מאוד. מספר החיפושים ב-2014 עמד על למעלה מ-20 אלף וב-2015 הוא כבר האמיר כמעט ל-40 אלף.

במקום השלישי מבין היישובים בהם הביקוש לדירות להשכרה זינק בשיעור הגבוה ביותר ניתן למצוא את העיר בת ים, שם נרשמה עלייה בהיקף החיפושים בשיעור של כ-40.6%. וגם בבת ים, כמו ברוב הערים האחרות, בעוד הביקוש עולה, ההיצע רק נמצא בירידה כאשר באותה התקופה נרשם צמצום במודעות להשכרת דירות בעיר בשיעור של כ-11%.

שוכרי הדירות נמצאים בצרות

חשוב לציין כי בכל הערים שנבחנו הביקוש לדירות להשכרה נמצא במגמת עלייה, ובכל אחד מהיישובים שיעור העלייה בין השנה שעברה שלנה הנוכחית - 2015, לא ירד מרמה של 10%.

העלייה בביקוש, כמו גם הירידה בהיצע, יחד עם המגמה שעולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על כך שיותר ויותר משקי בית עוברים להתגורר בשכירות, צריכים לעורר את תשומת ליבם של קובעי המדיניות. המסר העולה מכל הממצא הוא שגם תחום הדיור להשכרה צריך הסדרה וניהול, כמו זה משקיעי הנדל"ן או הזוגות הצעירים בכל הנוגע לדירות לרכישה (חוק שכירות הוגנת עדיין מתגלגל בכנסת, אבל גם הוא - כמו כל חוק שמוסיף רגולציה ופיקוח, עלול בסופו של יום להוריד את מספר הדירות להשכרה בשוק).

אם תימשך המדיניות להדרת משקיעים מהשוק, והדשדוש בפתרונות דיור בשכירות יימשך גם הוא, ייתכן שהמצב של שוכרי הדירות, שכבר היום אינו נוח, יחמיר.

דבר זה יתבטא גם בעליית תעריפים בשכר דירה החודשי וגם בהרעת תנאי השוכרים בהיבטים אחרים בכלל.

בדרום: משקיעים מחכים לקצינים

המגמה הניכרת מהנתונים היא כי הביקוש לדירות בשכירות נוסק, וההיצע צולל. אבל כאמור, בשתי ערים, דימונה וירוחם, התמונה שעולה מהנתונים היא הפוכה.

בדימונה פורסמו ב-2014 (ינואר-אוקטובר) 611 מודעות להשכרת דירות לעומת 675 מודעות בתקופה המקבילה ב-2015. גם בירוחם נרשמה עלייה במספר המודעות, מ-105 ב-2014 ל-176 ב-2015.

אפשר להניח כי עיר הבה"דים שהולכת ונשלמת בצומת הנגב היא הגורם לגאות במספר המודעות ולצמיחת ההיצע בדיור להשכרה באזור זה. העברת פעילות הצבא לנגב סייעה למשוך ולשכנע משקיעים בנדל"ן לבוא ולרכוש דירות ביישובי האזור. אלה קנו שם דירות בשנתיים האחרונות, בציפייה לביקוש שהם מאמינים שיגיע מצד אנשי הקבע אשר יעבדו בעיר הבה"דים ובקריית התקשוב בבאר שבע. ימים יגידו האם זו היתה השקעה בטוחה.

 דירה להשכרה