שוק הדיור: ירידה בעסקאות, ללא השפעה על המחירים

נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו בשבוע שעבר הציגו ירידה של 33% ברכישת דירות יד שנייה במהלך הרבעון השלישי (יולי-ספטמבר). על פי הנתונים, ברבעון השלישי נרכשו פה 16,900 דירות יד שנייה, ולראשונה מאז הרבעון האחרון של 2011 (שלהי המחאה החברתית) ירדה רמת העסקאות מתחת ל-17 אלף עסקאות.

ועם כל זאת, נתוני השמאי הממשלתי ומשרד האוצר שפורסמו קודם לכן כבר גילו לנו שהירידה בעסקאות ברבעון האחרון לא משכה עמה גם ירידת מחירים. כמו ב-2014 בימי הקיפאון וההמתנה למע"מ אפס, כמו ב-2011 בימי ההמתנה לאפקט של מחאת הציבור, כמו ב-2008 בשיא המשבר הכלכלי שהיכה בכל העולם, המוכרים לא ממהרים להתפשר על המחירים. הניסיון כבר הוכיח להם שההמתנה משלמת והקונים הם אלה שנשברו ראשונים.

נתוני מחירי הדירות המבוקשים בלוח הומלס לחודש נובמבר מציגים תמונה דומה. היקף העסקאות אולי יורד, אבל המחירים לא משנים כיוון. יתרה מכך: כבר תקופה ארוכה לא זכורה לנו מגמה כל כך ברורה של עליות במחיר הממוצע. עליות מחירים בלבד בדירות שלושה חדרים, ירידה רק באזור אחד בדירות ארבעה חדרים (עכו-נהריה) וירידה בשני אזורים בדירות חמישה חדרים (חיפה והסביבה, בת ים-חולון).

בתל אביב, למשל, מחירי דירות 3 ו-5 חדרים עלו ב-0.4%, בעוד מחיר דירת 4 חדרים קפץ כמעט באחוז. מקום נוסף שרשם עליה בולטת הוא אזור אשקלון-אשדוד, שם נרשמה עלייה של 1%-2% במחיר המבוקש לדירה.

במשרד האוצר עדיין מקווים שהביקוש הנמוך ילחץ את המחירים כלפי מטה. המשקיעים, שהחל מיולי האחרון רואים מס רכישה בשיעור של 8% לפחות במקום 5%, כבר התכווצו משמעותית (ברבעון השלישי ירד מספרם ב-70% לרמת שפל של 13 שנה), והצפי הוא שגם רבים ממחוסרי הדירה יעדיפו להמתין להגרלות לרכישת דירה במחיר מסובסד (במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, המבטיחים סבסוד של 200 אלף שקל לפחות בדירות חדשות). בנוסף, גילו נתוני האוצר שגם רבים מהדיור מעדיפים כעת לחכות, ומספרם ירד ב-18%. אבל כאמור, לפי שעה זה לא ממש השפיע על המחירים.

מתודולוגיה:

מדד גלובס-הומלס מציג 2 פרמטרים - מחיר מבוקש לדירה בלוח האינטרנטי הומלס ותשואה ממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

בכל מקרה, חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא שכר הדירה המבוקש ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה בתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-5,070 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

גם האיום הקבוע להשית יותר מס על בעלי הדירות צריך להילקח בחשבון בחישוב ההכנסה העתידית הצפויה.

 מדד גלובס הומלס לנובמבר 2015