גל הנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות שוטף כידוע את הבורסה בארץ. למה זה קורה? הרי השוק בארה"ב הרבה יותר גדול והרבה יותר מתוחכם מהשוק הישראלי. התשובה פשוטה: התנאים לגיוס חוב לחברות אלה נוחים יותר בארץ לעומת התנאים בארה"ב. האטרקטיביות של השוק שלנו בעיני האמריקנים מקורה בתמחור האג"ח הקונצרני בארץ, שבו המרווחים נמוכים וכן ממחסור בהיצע אג"ח קונצרני בבורסת תל אביב, שהביקושים בו הולכים וגדלים מצד קרנות הפנסיה, חברות הביטוח וקרנות השתלמות. מצב זה מביא את מנהלי ההשקעות המוסדיים בישראל לחפש אופציות השקעה חדשות שיניבו להם תשואה סבירה.
בבחינת הסיכונים של החברות האמריקאיות יש לבחון בראש ובראשונה איפה פועלת החברה. יש שוני מהותי בסביבה העסקית של חברות הפועלות בערים בינוניות וקטנות בהן הגידול באוכלוסייה מתון או שלילי, ביחס לחברות שפועלות בערים הגדולות שאוכלוסיותיהן צומחות. החשש הוא שבערים החלשות יותר ירד הביקוש לדירות חדשות או למגורים בשכירות, דבר שעלות להוביל לירידת מחירים ולפגיעה פוטנציאלית בתזרים המזומנים של החברה.
שלושה שווקים בתחום השכירות
הסיכון השני שצריך המשקיע לבחון הוא הסיכון הגלום בנדל"ן יזמי. ייזום נדל"ן עלול להיתקל בקשיים רבים - החל משלב התכנון, שיכול להתארך מעבר לצפי ועד שלב המכירה שבו המחיר שיתקבל עלול להיות נמוך מעלויות הייזום. לכן בהשקעה בחוב של חברות העוסקות בייזום נדל"ן נדרוש תשואה גבוהה יותר כפיצוי על הסיכון.
בבחירת השקעה ניצב תמיד המתח בין הסיכון לסיכוי. אנו מעדיפים להשקיע באג"ח של חברות שפועלות בערים הגדולות ושאינן עוסקות בתחום הייזום, אלא בפעילות המניבה תזרים מזומנים ודאי כבר היום, אשר יהווה מקור יציב לתשלום האג"ח. תחום השכירות למגורים הוא דוגמה למקור יציב לתזרים מזומנים לאורך זמן, גם בימי משבר בשוק הנדל"ן יש להבחין בין שווקים שונים בתחום שכירות: שוק ראשון - השוק החופשי, שבו המחיר נקבע בהתאם להיצע והביקוש ונתון לשינויים. שוק שני - שכירות מפוקחת. באפיק זה גובה שכר הדירה מפוקח ע"י העירייה. שוק שלישי הוא שכירות במימון ממשלתי או פדרלי.
ככל שפעילות החברה מתמקדת בפעילות בתחום השכירות הפדרלית או המפוקחת ופחות בתחום השכירות החופשית - כך תזרים המזומנים יסבול פחות מתנודתיות. הנה דוגמה טובה. בחודש שעבר התבצעה הרחבה של סדרת אג"ח של חברת ספנסר, אשר פועלת בניו יורק בתחום דירות להשכרה במימון ממשלתי. החברה גייסה בת"א מעל 200 מיליון שקל נוספים ונהנתה מביקוש גבוה בשלב המוסדי, של מעל חצי מיליארד שקל. פעילות החברה מתיישבת עם המדיניות המוצהרת של ראש עיריית ניו יורק, שנבחר לתפקידו בזכות המצע שלו לגבי תנופת דיור בר השגה ודיור להשכרה בעיר. משום כך, אפשר לצפות ליציבות תזרים מזומנים מאג"ח אלה הואיל ו-77% מההכנסות שלה מקורן בממשלת ארה"ב.
לתפוס מרחק מדרום ארצות הברית
לעומת זאת, הנפקות אג"ח של חברות אחרות שהגיעו לארץ, כגון סטרוברי, קליין ו-eci (שהנפקתה בוטלה בסופו של דבר), שאינן פועלות בתחומים אשר ציינו אלא בתחום המרכזים הסיעודיים באריזונה ובאילינוי (סטרוברי), ייזום והפעלה של מרכזים מסחריים (קליין) ונדל"ן להשכרה בדרום ארה"ב (eci), על אף שאינן חברות רעות, טומנות בחובן סיכון יותר גבוה למשקיעים. לכן יש לצפות כי תידרש לגביהן ריבית גבוהה יותר.
*** יניב שיניקמן הוא מנהל השקעות בקרנות הנאמנות של אלומות
ביצועי חברות נדל"ן אמריקניות
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
